L’asta immobiliare telematica asincrona è ormai una realtà di molti tribunali italiani e fa parte di quel cambio di passo che viene chiesto al nostro paese sempre più orientato verso le novità tecnologiche al pari degli altri paesi europei e del mondo.
In verità’ in Italia ed in pochi altri paesi del Mondo (Spagna, Uzbekistan) esiste un portale delle vendite pubbliche e l'asta telematica poichè altrove l’asta ormai è on line e si svolge su piattaforma digitale.
Lo stesso termine telematica evoca da un punto di vista terminologico qualche cosa di risalente agli anni ‘70 e collegato al mondo delle telecomunicazioni di quegli anni.
Letteralmente la vendita telematica e un servizio e una tecnica di telecomunicazione che prevede la presenza di grandi elaboratori centralizzati da cui gli utenti possono attingere informazioni per via telefonica o radiotelevisiva e visualizzarle su un personal computer o su uno schermo televisivo.
La stessa telematica e la scienza che studia la integrazione tra la trasmissione dei dati per mezzo di reti di telecomunicazione come quella telefonica o satellitare e la loro elaborazione tramite pc.
Dunque mentre gli operatori del diritto cominciano a muoversi in un mondo fino ad oggi sconosciuto e prendono dimestichezza con l’asta telematica asincrona e le sue regole, abbandonando le forme di asta mista, non senza fatica e resistenza soprattutto nelle realtà più piccole del Paese, l’occhio e l’orecchio volgono inesorabilmente alla nuova tecnologia Blockchain e all’utilizzo delle Cripto valute, strumenti apparentemente avveniristici ma che rappresenteranno sempre più il nostro prossimo futuro.
La tecnologia Blockchain è diventata sempre più tema di discussione nel settore immobiliare sin da quando è stata introdotta per la prima volta nell’anno 2008 da Satoshi Nakamoto, pseudonimo del suo creatore, la cui identità ad oggi risulta ancora sconosciuta.
A pochi mesi dalla nascita di questa rivoluzionaria tecnologia, il creatore della Blockchain, ha applicato le funzionalità della stessa per la gestione di tutte le transazioni dell’allora nascente valuta digitale Bitcoin. (1)
Le principali caratteristiche della tecnologia Blockchain sono:
Tutte queste caratteristiche rendono potenzialmente la Blockchain perfetta per stravolgere e rivoluzionare molti aspetti del settore immobiliare come: la corretta registrazione degli immobili a livello catastale, porre fine alle frodi sulla proprietà con la certificazione delle transazioni notarili, tracciare i processi finanziari che caratterizzano una compravendita.
Ma c'è un altro aspetto del settore immobiliare che è destinato a essere cambiato da questa tecnologia: l'asta immobiliare. Grazie alla Blockchain, infatti, è già possibile garantire con la massima affidabilità e trasparenza i contenuti documentali relativi ad ogni immobile oggetto dell’asta e le collocazioni temporali che ne hanno caratterizzato la procedura. In un prossimo futuro sarà invece possibile mappare digitalmente la storia completa dei cespiti presenti nei tribunali Italiani.
In un settore come quello delle aste che necessita sempre più di sburocratizzazione e trasparenza, sarà possibile archiviare: gli attori della procedura, le caratteristiche dell’immobile, la garanzia reale, i riferimenti dell’esecuzione, l'investimento sottostante di prodotti finanziari.(2)
Tutto questo renderà finalmente attuabile la “notarizzazione” legale dei dati delle aste mediante registri distribuiti come la Blockchain, tematica già oggetto di Legge dell’art. 8-ter del Decreto Semplificazioni (D.L. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito in legge con L. 11 febbraio 2019, n. 12), dove viene confermato che le informazioni depositate su Blockchain hanno valore legale.
Citando testualmente: “La memorizzazione di un documento informatico attraverso l’uso di tecnologie basate su registri distribuiti produce gli effetti giuridici della validazione temporale elettronica di cui all’articolo 41 del Regolamento Ue n. 910/2014“. Trasparenza, certezza delle informazioni e sburocratizzazione potrebbero così fare da volano per un settore come quello delle aste immobiliari che già, negli ultimi anni, ha visto un forte incremento di interesse.
La tecnologia Blockchain potrebbe essere in grado di rendere attuabile quella che sino a qualche tempo fa era considerata una procedura irrealizzabile, ovvero: la notarizzazione documentale di un bene immobile, l’identificazione delle parti, la gestione delle offerte monetarie e dei vari rilanci fino all’assegnazione della proprietà al vincitore dell’asta.
In tanto, molte delle procedure descritte sono già oggetto di sviluppo da parte di alcune startup che si stanno affacciando a questo settore creando specifiche piattaforme in grado di mettere in pratica le routine di questo nuovo formato di business. In Italia già vi è chi applica le tecnologie blockchain per tracciare e certificare tutte le operazioni relative ad ogni singola asta immobiliare.
Sul segmento degli immobili all’asta ha preso il via un progetto ambizioso: mappare in modo digitale, sfruttando la tecnologia blockchain, la storia completa dei cespiti finiti all’asta in Tribunale.
Un punto di arrivo che, una volta rodato, dovrebbe favorire tutta la filiera, a partire dai compratori e dagli istituti che devono liquidare gli asset. Il progetto si chiama Rechain e nasce dalla collaborazione tra due associazioni, Associazione italiana blockchain e Osservatorio T6, associazione che studia da anni le esecuzioni italiane, entrambe lavorano dal giugno 2019 alla creazione di un modello informatico in tal senso.(3).
A fronte di questa nuova tecnologia che rende i dati tracciabili e immodificabili si colloca l’altra grande sfida del futuro, la possibilità di pagare con cripto valute.
A giugno 2020 è stata venduta all’asta una villa romana in Piazza Campitelli a Roma, a pochi passi dal Colosseo e dai Fori Imperiali. L’asta è stata pubblicata direttamente on line dall’agenzia di intermediazione Propy che si basa su Blockchain per lo scambio anche transnazionale di immobili.
Al di la del marketing e dalle trovate pubblicitarie e promozionali (la villa aveva interessato ed ospitato alcune star hollwodiane) è innegabile che ci troviamo di fronte ad un vero e proprio “first time” per quanto riguarda le aste immobiliari on line.
Nessuno aveva fin ora messo mai in vendita all’asta una proprietà accettando pagamenti in bitcoin ed il fatto che sia proprio un’immobile di questo valore a fare da apripista è sicuramente sintomo della portata dei cambiamenti in atto e del potenziale sia delle cripto valute che della tecnologia Blockchain per il marketing immobiliare.
Già da tempo la cripto valuta è utilizzata per effettuare donazioni ad enti benefici.
Si tratta certo di progetti di frontiera ma neppure tanto tali è infatti notizia di questi giorni che a Torino un notaio ha certificato la prima compravendita immobiliare in Italia in bitcoin.
Bitcoin dunque come possibile moneta di scambio per il funzionamento della Blockchain meccanismo di cifratura di dati alla base del procedimento di estrazione della cripto valuta.
Ci troviamo dunque di fronte ad un prossimo futuro con un asta sempre più informatizzata, un utilizzo sempre più integrato della tecnologia Blockchain con tracciatura certa ed immutabile delle operazioni compiute e la possibilità di una nuova modalità di pagamento in cripto valuta.
Un cambio di passo che se accompagnato da una adeguata e strutturata normazione in materia di antiriciclaggio e una attenta valutazione dei possibili pericoli informatici e delle problematiche di hackeraggio potrebbe tracciare la strada per il futuro del mondo delle aste.
Il D.D.L. 2079, presentato al Senato in data 29.1.2021 contiene “disposizioni in materia antiriciclaggio nelle esecuzioni immobiliari” e si propone di introdurre specifici controlli sugli acquisti all’asta, attribuendo tali compiti al delegato alla vendita – tale incombenza spetta per la precisione ai professionisti delegati ex art. 591 bis c.p.c., ai curatori, ai commissari giudiziali e ai liquidatori giudiziali nominati dal Tribunale nelle procedure concorsuali.
Il Delegato alle vendite dovrà, in ottica antiriciclaggio, verificare la clientela ed il Giudice della Esecuzione, esercitando un controllo ulteriore sulla procedura dovrà attestare l’acquisizione da parte del delegato della documentazione del d.lgs n. 231/2007, potendo in mancanza sospenderne la vendita.
Il D.D.L. prevede altresì la costituzione di una banca dati per le aste giudiziarie da cui ricavare i dati identificativi dell’offerente, del conto bancario o postale utilizzato per il versamento della cauzione e del saldo prezzo, le relazioni di stima ed i dati relativi alle aggiudicazioni ed alla vendita. (4).
1)Cristian Fresolone “Idealista News”25.03.2021
2)Blockchain e mercato immobiliare: i vantaggi degli smart contract “Network Digital 360
3)Rechain -.La Blockchain che mappa gli immobili all’asta – Adriano Lovera Il Sole24Ore
4)Antiriciclaggio e aste giudiziarie Avv. Edoardo Colzani 29.05.2021
Avv. Cristina Vanni
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