Negli ultimi anni nel nostro Paese sono aumentate le aste giudiziarie che hanno come oggetto la vendita di un bene mobile o immobile, espropriato per potere pagare i debiti maturati dal proprietario. Si tratta di situazioni molto frequenti soprattutto a causa della crisi economica che ha pesantemente colpito svariate aziende e persone.
Il bene pignorato, solitamente un immobile, viene poi venduto per potere utilizzare quanto ricavato per coprire il debito.
Ma, non sempre tutto fila liscio. In alcuni casi, infatti, nessuno presenta delle offerte di acquisto e la vendita forzata tramite un tribunale non ha esito positivo, si verifica la cosiddetta “asta deserta”.
Quindi, con un’asta deserta cosa succede? La legge italiana prevede che vengano effettuati successivi ribassi per rendere più appetibile l’offerta, e riuscendo in questo modo a saldare il creditore.
Come vedremo, però, molte volte accade che uomini d’affari senza scrupoli e immobiliaristi in cerca di affari si accordino tra loro per non presentare offerte durante le prime vendite, approfittando di prezzi più vantaggiosi che verranno proposti in seguito.
Per evitare situazioni di questo tipo il legislatore ha posto nuove regole, attraverso la riforma della giustizia del 2014.
Vediamo quindi, in seguito di approfondire l’argomento, focalizzandoci in particolare ad analizzare in caso di asta deserta cosa succede.
Cos’è un’asta giudiziaria?
Prima di soffermarci a capire cosa significa asta deserta e cosa succede quando si verifica, è necessario sottolineare quali beni vengono venduti e perchè è importante riuscire non svenderli.
Innanzitutto va precisato che un bene può essere venduto tramite un’asta giudiziaria dopo essere stato pignorato ed espropriato a causa di debiti insoluti. La vendita viene effettuata per potere poi restituire la cifra dovuta al creditore.
I beni in causa possono essere di due tipi:
- mobili: un’automobile, un computer, le attrezzature di lavoro, gli arredi, gli oggetti d’arte, etc.
- immobili: un appartamento, un’azienda, un terreno, etc.
Il ricavato dalla vendita dei beni espropriati verrà utilizzato per coprire il debito, quindi non bisogna svalutare troppo il bene con il rischio di guadagnare così poco da rendere la trattativa inutile, non riuscendo a pagare la somma dovuta al creditore.
La vendita forzata può essere fatta secondo due diverse modalità:
- senza incanto: disciplinata dall’art. 570 ss del codice di procedura civile, prevede che i partecipanti presentino delle offerte di acquisto in busta chiusa indicando il prezzo e le modalità per concludere l’affare. La decisione verrà presa da un Giudice, considerando anche le volontà del creditore in caso non sia coperto tutto il credito.
- con incanto: stabilita dall’art. 576 ss c.p.c., prevede che venga effettuata immediatamente una gara tra diversi offerenti. Il Giudice stabilisce il prezzo base dell’incanto, e la procedura.
In genere le aste immobiliari sono le più frequenti e risultano essere molto vantaggiose per chi acquista, in quanto è possibile diventare proprietari di un immobile ad un prezzo più basso rispetto a quello di mercato.
Risulta ovvio che, più passa il tempo, più il costo scende, perchè c’è l’effettiva necessità di realizzare una compravendita e recuperare il credito.
I più furbi uomini d’affari attendono proprio situazioni di questo tipo per accordarsi tra loro ed evitare l’acquisto alla prima seduta. Ma, in caso di asta deserta cosa succede?
Gli interessi coinvolti sono molteplici, e non sempre è facile stabilire analizzare ogni singola situazione.
Cos’è un’asta deserta?
Se un bene venduto forzatamente non riceve offerte, si può affermare che l’asta è deserta.
A volte succede che, per riuscire a portare a termine una compravendita di un immobile sia necessario effettuare numerosi ribassi, facendo scendere notevolmente il prezzo in base al reale valore del mercato.
Il vero problema si presenta quando la cifra non è sufficiente a coprire il debito e quindi vengono compromessi gli interessi del creditore, che non riesce ad avere la totalità del proprio credito e del debitore che non può estinguere definitivamente il debito.
Molte volte situazioni di questo tipo solo al limite della legalità, basti pensare che nel nostro Paese si chiudono affari solamente alla terza asta, quando i prezzi si sono notevolmente abbassati.
Ovviamente, gli unici soggetti a ricavare vantaggi dalle aste deserte sono i compratori che, come abbiamo detto, fanno degli accordi per aspettare che il prezzo del bene scenda.
Asta deserta cosa succede?
Le aste immobiliari sono sempre più frequenti in Italia, si tratta di un fenomeno in continua crescita, dovuto alla crisi economica che ha pesantemente colpito aziende e cittadini.
Il dato più significativo, però, è quello che si riferisce alle modalità e ai procedimenti. Infatti, l’immobile viene aggiudicato solamente durante la terza seduta, per potere fare affari a prezzi più vantaggiosi.
Ma se c’è un’asta deserta cosa succede quindi? Quali sono le conseguenze?
Come vedremo a breve dal 2014 è sono state introdotte nuove regole per limitare situazioni di questo tipo.
In realtà nel Codice Civile era già presente da tempo una norma che consentiva al Giudice di sospendere la vendita qualora non ci fossero state offerte vantaggiose, ma è stata utilizzata di rado.
Con la riforma della giustizia del 2014 il legislatore ha voluto tutelare maggiormente gli interessi:
- del debitore: che non intende svendere i propri beni, e alla fine non avere abbastanza soldi per saldare i debiti
- del creditore: che dopo avere sostenuto le spese per la procedura, non vede rientrare il proprio credito totalmente
Riforma del 2014
Dopo avere visto in caso di asta deserta cosa succede e quali sono i relativi svantaggi, possiamo analizzare le novità introdotte con la riforma della giustizia del 2014.
In particolare nell’art. 164 bis è possibile leggere:
...quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo...
Con la suddetta norma, perciò, è stato posto un limite introducendo l’ipotesi di estinzione della procedura esecutiva nel caso in cui la vendita sia infruttuosa.
Il Giudice, quindi, può annullare il procedimento se si verificano troppi ribassi, e se il prezzo si discosta molto dagli standard del mercato.Una decisione di questo tipo è stata presa per impedire alle cosiddette mafie d’asta di aggiudicarsi immobili a prezzi davvero irrisori.
Inoltre, è stato stabilito che è possibile fari un’offerta con un prezzo inferiore, fino a un quarto di ciò che è stato valutato nell’ordinanza di vendita, le proposte inferiori vengono considerate inefficaci.
In caso di più aste deserte come prezzo base, però, dovrebbe essere pari a quello dell’asta precedente, per evitare il cumulo di riduzioni.
