Se un soggetto non riesce a far fronte alle proprie obbligazioni, i creditori possono attivarsi per riuscire a recuperare le somme dovute. Abbiamo già spiegato in altri articoli come funziona un decreto ingiuntivo e il pignoramento dei beni, vediamo ora cosa avviene in seguito, ovvero come vengono messi in vendita i beni in oggetti per ricavarne le somme necessarie a coprire il debito.
Diciamo subito che, il debitore può difendersi da tali procedure in diversi modi, cercando di trovare degli accordi con la controparte, grazie ad un avvocato esperto in diritto immobiliare, ma in questa sede andremo ad evidenziare quali potrebbero essere vantaggi e svantaggi per chi intendere partecipare all’asta giudiziaria per acquistare un bene ad un prezzo vantaggioso.
Possono partecipare tutti i cittadini, sia persone fisiche che società, anche tramite il proprio legale di fiducia, munito di delega. L’unico soggetto escluso è il debitore.
Cos’è un’asta giudiziaria?
Attraverso l’asta giudiziaria il giudice dispone la vendita forzata di beni mobili o immobili appartenenti ad un soggetto che ha subito un’esecuzione forzata o un fallimento. L’obiettivo è quello di recuperare le cifre utili per pagare i creditori.
Possono essere messi in vendita sia beni mobili, quali automobili e natanti, che beni immobili come abitazioni, garage e alberghi. Il soggetto che propone il prezzo più alto si aggiudica il bene.
Si tratta di un’operazione spesso molto conveniente, soprattutto se il prezzo è stato notevolmente ridotto in seguito a diverse aste deserte. A volte, però, può essere rischioso procedere in tal senso, in quanto gli edifici potrebbero essere caratterizzati da irregolarità edilizie o addirittura essere abusivi.
L’acquirente non può chiedere un risarcimento danni o una riduzione del prezzo, quindi è opportuno verificare la situazione con attenzione prima di prendere delle decisioni. È sempre consigliabile avvalersi della consulenza di un legale esperto.
Tra i vantaggi, comunque, va sottolineato che l’acquirente non deve versare spese notarili o provvigioni per la mediazione immobiliare.
Ma come fa un soggetto a capire se ci sono beni messi all’asta?
L’art. 490 c.p.c. afferma che:
Quando la legge dispone che di un atto esecutivo sia data pubblica notizia , un avviso contenente tutti i dati, che possono interessare il pubblico, deve essere inserito sul portale del Ministero della giustizia in un'area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche”
In caso di espropriazione di beni mobili registrati, per un valore superiore a 25.000 euro e di beni immobili, lo stesso avviso, unitamente a copia dell'ordinanza del giudice e della relazione di stima redatta ai sensi dell'articolo 173-bis delle disposizioni di attuazione del presente codice, e' altresi' inserito in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell'incanto.
L’avviso deve restare affisso almeno per 3 giorni fuori dall’albo dell’ufficio giudiziario nel quale si svolgerà l’asta. Devono essere inseriti tutti i dettagli utili, ma non viene indicato il nome del debitore, per questioni legale alla tutela della privacy.
Prima di partecipare è comunque possibile visitare l’immobile, inviando una domanda online sul suto web del Ministero oppure facendo una apposita richiesta al professionista incaricato alla custodia, indicato nell’avviso.
Asta giudiziaria: le tipologie
La vendita tramite asta giudiziaria può avvenire:
- Senza incanto;
- Con incanto.
Il primo caso è disciplinato dall’art. 571 c.p.c. nel seguente modo:
L'offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta
L’offerta non è efficace se:
- Viene presentata oltre il termine stabilito;
- È inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza;
- Se l’offerente non presta cauzione, secondo le modalità prevista e in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto.
La busta viene depositata in busta chiusa e vengono annotati all’esterno soltanto il nome di chi effettua il deposito. Tutte le buste vengono aperte durante l’udienza fissata per esaminare tutte le offerta, in presenza degli offerenti.
La vendita con incanto, invece, è disciplinata dagli art. 576 e successivi del c.p.c. Solitamente si procede con questa modalità quando la vendita senza incanto non da risultati positivi.
L’art. 581 c.p.c. ci illustra il procedimento:
L'incanto ha luogo davanti al giudice dell'esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche.
Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l'offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. Allorché siano trascorsi tre minuti dall'ultima offerta senza che ne segua un'altra maggiore, l'immobile è aggiudicato all'ultimo offerente. Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un'altra, anche se poi questa è dichiarata nulla.
Come possiamo vedere, si tratta di un vera e propria gara pubblica al rialzo, per potere aggiudicare il bene al migliore offerente.
Asta giudiziaria: cosa succede dopo l’aggiudicazione?
Una volta ottenuta l’aggiudicazione del bene, cosa succede? Cosa deve fare il “vincitore”?
Dopo l’aggiudicazione il giudice procede con il decreto di trasferimento dell’immobile, come previsto dall’art. 586 c.p.c.:
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto
Il decreto sarà oggetto di trascrizione immobiliare, ovvero avrà gli stessi effetti di una vera e propria compravendita effettuata per atto notarile. Vengono altresì cancellate eventuali ipoteche e trascrizioni di pignoramenti.
Per questo motivo si parla di effetto purgativo del decreto di trasferimento.
Fonti normative
- Art. 490 c.p.c.
- Art. 571 c.p.c.
- Art. 586 c.p.c.
