Cos’è un’asta giudiziaria?

Come abbiamo anticipato sopra, l’asta giudiziaria serve per recuperare un credito, ovvero in seguito al pignoramento un bene viene venduto per consentire al creditore di ottenere la cifra di cui ha diritto.

Chiunque può partecipare, tranne il debitore ovviamente. Inoltre, non molti sanno che non si tratta di una situazione adatta solo a ricchi o benestanti, dato che spesso si possono fare dei veri e propri affari. Ad esempio è possibile acquistare casa spendendo molto meno rispetto alle cifre del mercato immobiliare attuale.

La procedura, inoltre, oggi è molto semplice, dato che tutto può essere fatto online.

Ad ogni modo il prezzo base viene stabilito da un perito nominato dal giudice, in seguito a una perizia che deve includere:

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• la planimetria
• lo stato di conservazione dell’immobile
• l’indicazione di eventuali abusi edilizi
• la servitù o debiti nei confronti del condominio
• l’indicazione in merito allo stato dell’immobile, ovvero se è libero o attualmente occupato da inquilini o dall’ex proprietario
• identificazione catastale

E’ utile sottolineare che, se l’immobile è occupato dal soggetto che è stato pignorato, il nuovo acquirente, ovvero chi si aggiudica l’asta senza incanto o con incanto, deve inviare una lettera all’ex proprietario indicando un termine per abbandonare la casa.
In caso di mancata risposta è possibile fare intervenire un ufficiale giudiziario, che con l’ausilio delle forze dell’ordine, può procedere allo sgombero.

Se, invece, è presente un inquilino, bisogna rispettare i termini del contratto di locazione, quindi solo alla scadenza è possibile disporre dell’immobile in questione.

Ad ogni modo le condizioni della vendita vengono stabilite dal giudice, in particolare prende decisioni in merito:

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• prezzo di partenza
• termini per la presentazione di offerte
• l’udienza per la gara
• la scadenza entro la quale si deve pagare per l’immobile

Il bene pignorato è affidato al custode giudiziario fino all’aggiudicazione. Quindi egli ha il compito di conservare e amministrare lo stesso.

L’avviso d’asta deve essere affisso all’albo del tribunale dove si svolge il procedimento, per almeno 3 giorni consecutivi. Inoltre deve essere pubblicato anche su siti specializzati e giornali.

Se dopo 3 tentativi non è stato possibile vendere il bene, il giudice può chiudere il processo. Ad ogni modo dopo il terzo tentativo andato a vuoto, si può fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%.

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Cos’è l’asta senza incanto?

Viene definita asta senza incanto quella che prevede offerte in busta chiusa da parte dei partecipanti. Ad esse deve essere aggiunta una cauzione del 10%. Ovviamente le cifre non devono essere inferiori al prezzo di partenza imposto dal giudice.

Possiamo distinguere le seguenti fasi:

• ordinanza di vendita: il giudice decide in merito al prezzo base per l’asta e indica la scadenza non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni per proporre le offerte d’acquisto
• presentazione delle offerte: chiunque può fare un’offerta, anche tramite un procuratore legale. E’ sufficiente presentare alla cancelleria del Tribunale una dichiarazione che contiene il prezzo, non inferiore a quanto stabilito dal giudice, scadenza e modalità di pagamento
• analisi delle offerte
• accettazione dell’offerta

Come funziona l’asta senza incanto?

Vediamo ora di analizzare nel dettaglio come funziona l’asta senza incanto.

Innanzitutto nell’offerta a busta chiusa di deve indicare il presso e si deve allegare il pagamento di una percentuale a titolo di cauzione e per altre spese. Ciò deve avvenire con assegni circolari non trasferibili intestati al giudice dell’esecuzione, e solitamente si tratta del 30% della cifra, della quale il 10% rappresenta la cauzione e il resto le spese per il trasferimento dell’immobile.
Per essere valida l’offerta deve essere depositata entro il termine stabilito nell’ordinanza.

Bisogna considerare che nell’asta senza incanto l’offerta non si può ritirare, ad eccezione delle seguenti situazioni:

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• il giudice ordina l’incanto
• sono passati 120 giorni e non è ancora stata accolta

Essa, comunque, può essere respinta se:

• giunge dopo i termini fissati
• la cifra è inferiore a quanto stabilito
• se non viene versata la cauzione

Le varie buste vengono aperte in presenza di tutti gli offerenti, durante l’udienza. Può anche succedere che ci sia soltanto un’offerta, in tal caso viene accettata soltanto se è superiore al valore base dell’immobile aumentato di ⅕.

Se ci sono più proposte, invece, i partecipanti vengono invitati dal giudice ad una gara sulla proposta più alta.

Se il giudice accetta l’offerta per l’asta senza incanto, dispone con decreto il modo con cui deve essere effettuato il versamento del prezzo e il termine, decorrente dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve eseguirsi. Fatto il versamento, il magistrato pronuncia il decreto di trasferimento dell’immobile.

In caso di mancato versamento del prezzo nel termine stabilito, il giudice dichiara con decreto la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e dispone una nuova vendita. E si ricomincia.

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Differenze tra asta senza incanto e con incanto

Se il giudice ordina la vendita con incanto, la prima cosa che fa è emettere l’ordinanza di vendita, dopo l’eventuale consulenza di un esperto, in cui vengono indicate:

• se la vendita si deve fare in uno o più lotti;
• il prezzo base dell’incanto costituito dal valore attribuito dall’esperto all’immobile pignorato;
• il giorno e ora dell’incanto;
• l’importo della cauzione in misura non superiore al 10% del prezzo base d’asta;
• il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti. Tale termine è perentorio;
• la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte;
• il termine, non superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione, entro cui il prezzo deve essere depositato e modalità del deposito.

Chiunque può partecipate ad un’asta con incanto, fatta eccezione, ovviamente, per il debitore. Se quest’ultimo incarica una terza persona di acquistare per suo conto l’immobile, tale accordo è nullo: il gioco sporco non è ammesso.

Le offerte devono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Chi intende partecipare ad un’asta con incanto deve depositare nella cancelleria del tribunale – sezione Esecuzioni immobiliari – un’offerta (o istanza di autorizzazione) contenente:

• l’indicazione della procedura e dei beni che intende acquistare;
• i propri dati anagrafici:
• il codice fiscale,
• recapito telefonico;
• ogni altro elemento utile all’offerta.

Condizione necessaria per essere ammessi a presentare l’offerta è il deposito di una cauzione nei termini e misura indicati nell’ordinanza di vendita. Questa cauzione viene restituita all’offerente che non si aggiudica la vendita subito dopo l’incanto.

Se non ci sono offerte, il giudice può disporre l’assegnazione dell’immobile pignorato se lo richiedono i creditori stessi.