La mediazione immobiliare è uno strumento molto diffuso nella compravendita di case o terreni. Il mediatore deve mettere in contatto due parti per la conclusione di un affare. Ma come funziona esattamente? Va sempre pagata una provvigione? Scopriamolo insieme.
Al giorno d’oggi quando una persona deve comprare o vendere casa, nella maggior parte dei casi si affida a un’agenzia o ad un agente immobiliare, per assicurarsi che l’affare venga concluso nel migliore dei modi. Una mediazione immobiliare però, non sempre è operata in maniera chiara, e in modo particolare non sempre è facile capire se il lavoro è stato svolto correttamente e se si deve quindi pagare la provvigione.
Purtroppo si tratta di un settore caratterizzato da molti operatori abusivi, perciò è di fondamentale importanza tenere sempre gli occhi bene aperti ed informarsi per evitare di venire raggirati.
Leggendo questo articolo è possibile capire cosa prevedono le norme in vigore, quindi può essere di aiuto per comprendere quando un mediatore ha il diritto ad una provvigione e quando invece non deve essere pagato.
E' una prassi molto diffusa quando si tratta di trovare degli accordi commerciali tra due soggetti, ovvero l’acquirente e il venditore. Spesso, infatti, non è facile riuscire a trovare dei punti d’incontro di interesse per entrambe le parti, per potere concludere l’affare.
La prestazione di un professionista risulta essere determinante per la maggior parte delle volte, anche se bisogna fare molta attenzione, visto che negli ultimi anni, proprio a fronte di un aumento della richiesta sono entrati nel mercato operatori abusivi, con lo scopo di trarre in inganno il cliente.
Il ruolo del mediatore è disciplinato dall’art. 1754 del codice civile, che afferma:
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza
Per chiarire, si tratta della figura che comunemente viene definito “agente immobiliare”, con il compito di mettere in contatto due parti per concludere una compravendita.
Chi intende vendere o acquistare casa, solitamente decide di ricorrere alla mediazione immobiliare per evitare brutte sorprese, ma proprio tale strumento a volte nasconde delle insidie.
E’, quindi, di fondamentale importanza conoscere le norme di riferimento, come deve svolgersi la prestazione, e in quali casi è previsto l’obbligo di pagare una provvigione, per evitare di venire raggirati.
Innanzitutto la legge non richiede particolari forme per il contratto di mediazione, quindi può essere stipulato anche verbalmente, anche se sono più frequenti gli atti scritti.
Quindi il mandato di agenzia, o dell’agente, può essere anche un contratto di fatto, ovvero una tacita accettazione della prestazione del mediatore nella compravendita.
Se viene fatto oralmente l’incarico è sempre revocabile, mentre se è presente un contratto scritto è necessario rispettare le regole inerenti alla scadenza e alla revoca contenute in esso.
Ad ogni modo il mediatore deve essere ricompensato solo se le parti riescono a concludere l’affare, grazie al suo operato. Ovviamente il suo lavoro deve essere svolto in modo indipendente e imparziale.
Si tratta di un lavoro che può essere effettuato solo da professionisti, quindi sono legittimati a svolgere la mediazione immobiliare soltanto:
Solamente i soggetti esperti, infatti, sono in grado di svolgere il compito correttamente ed essere davvero determinanti per portare a termine una compravendita, tenendo in considerazioni gli interessi delle singole parti.
Essi devono:
Come abbiamo anticipato, l’oggetto di un contratto di mediazione immobiliare è la conclusione di un affare per le parti interessate. Bisogna quindi capire cosa si intende esattamente per “affare”, che ha un’accezione più ampia di quella che spesso si pensa. Si riferisce, infatti, a qualsiasi operazione economica in grado di generare un rapporto obbligatorio tra due soggetti.
Ad ogni modo è importante che l’affare venga concluso in ogni sua parte grazie all’operato del mediatore, altrimenti non ci sarebbero i presupposti per pagare la provvigione per l’attività svolta.
Ma vediamo come funziona esattamente.
Gli interessati possono ricorrere liberamente alla mediazione immobiliare, per portare a termine una compravendita. La volontà può essere espressa oralmente o tramite un contratto scritto.
Solitamente il mediatore mette in contatto tra di loro soggetti che intendono vendere un bene immobile con quelli che intendono acquistare.
Spesso l’agenzia o l’agente fanno firmare un contratto ai clienti, contenente delle clausole specifiche in merito al pagamento della provvigione, perciò bisogna leggere sempre il contenuto con molta attenzione.
La legge non si esprime per quanto la durata che deve avere la mediazione immobiliare, anche se è utile fissare un termine per evitare che l’attività si prolunghi troppo.
Come già anticipato il mediatore non deve essere legato alle parti da un rapporto di dipendenza o collaborazione, ma deve svolgere il proprio ruolo in modo indipendente e imparziale, in caso contrario non si tratterebbe più di mediazione.
Non possono operare soggetti non iscritti al REA, o agenzie non presenti nel registro delle imprese, dato che è richiesto un grado di professionalità e diligenza adeguato alla caratteristiche dell’affare.
A volte è solo una delle parti coinvolte nella compravendita a richiedere la prestazione, mentre l’altra non è a conoscenza dell’operato di terzi. Perciò, in questo caso, soltanto il richiedente deve farsi carico del pagamento del corrispettivo per l’attività svolta dall’agenzia o dall’agente.
Le parti, comunque, possono sempre accordarsi per stabilire su chi deve gravare il pagamento della provvigione.
Fino ad ora abbiamo analizzato le caratteristiche di un contratto di mediazione immobiliare, sottolineando che può essere svolto solo da professionisti in grado di operare nel modo migliore.
Ma è fondamentale capire anche quando si deve effettivamente pagare un corrispettivo per l’operato, e quando invece non è dovuto.
Il mediatore ha il diritto di ottenere una provvigione se sussistono i seguenti requisiti:
Quindi, egli deve essere in grado effettivamente di aiutare venditore e compratore ad entrare in contatto tra di loro, e di trattare per arrivare a una compravendita.
In alcuni casi, però, se l’affare non è stato concluso per colpa di uno degli interessati, quest’ultimo potrebbe essere costretto a pagare lo stesso il compenso, se non riesce a dimostrare la presenza di valide motivazioni.
Ad ogni modo il diritto a ricevere un corrispettivo è strettamente collegato dal valore dell’intervento del mediatore, che deve essere stato determinante per la conclusione dell’affare. Ad esempio mettendo in contatto i soggetti.
L’ammontare del compenso dovrebbe venire prestabilito in sede contrattuale, e deve essere calcolato tenendo in considerazione le tariffe professionali locali, o deve essere stabilito secondo equità.
Bisogna considerare che, spesso, devono essere rimborsate anche eventuali spese sostenute, come viaggi, telefonate, o richieste di documenti particolari.
In tal senso si esprime l’art. 1755 del codice civile:
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Quando si intende chiedere l’intervento di una agenzia o agente immobiliare, è importante leggere con attenzione tutte le varie clausole presenti nel contratto, in quanto ci potrebbero essere delle sorprese.
In alcuni casi, infatti, viene effettuata la cosiddetta “mediazione atipica”, ovvero l’obbligo di corrispondere una provvigione non è dovuto soltanto se l’affare viene concluso, ma a seguito dell’acquisizione di una proposta di acquisto o vendita in linea con quanto richiesto, ad esempio con un contratto preliminare.
Ciò significa che, il pagamento deve essere fatto anche prima dell’effettiva conclusione della compravendita, quando la controparte accetta una proposta.
In conclusione, oltre ad esaminare i contratti che ci vengono sottoposti, e che firmiamo, bisogna essere sicuri di affidarsi a dei professionisti seri; in tal caso ci sono anche delle associazioni che riuniscono i professionisti, come la FIAIP, un'associazione di categoria riconosciuta dalla Comunità Europea e con una presenza importante sul territorio nazionale.
Fonti normative:
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