Normalmente, quando due soggetti devono sottoscrivere un contratto di compravendita, scelgono di procedere in via preventiva attraverso un preliminare di vendita, ovvero un compromesso, per bloccare l’affare ed avere il tempo per effettuare altre pratiche come la richiesta di un mutuo o di permessi particolari, senza rischiare che la controparte cambi idea.
In sostanza venditore e compratore si impegnano e si obbligano reciprocamente a rogitare in un momento successivo, ovvero a firmare il contratto definitivo davanti a un notaio, per avere il trasferimento di proprietà.
Il compromesso per l’acquisto della casa per essere valido deve essere in forma scritta, quindi redatto con una scrittura privata semplice o autenticata. Inoltre, non tutti sanno che, esso deve anche essere registrato.
Ma cosa accade se ciò non avviene? Che valore ha un contratto non registrato?
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Cos’è un preliminare di vendita?
Il contratto preliminare, detto anche compromesso, viene stipulato nella compravendita di un bene immobile, e ha lo scopo di obbligare le parti a portare a termine l’affare. Di fatto esso impedisce ai soggetti di cambiare idea e di tirarsi indietro.
Dopo la riforma del Codice della crisi, con il decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019, per essere valido lo stesso deve essere in forma scritta, ovvero redatto nei seguenti modi:
- scrittura privata semplice: firmato dalle parti senza altre formalità
- scrittura privata autenticata: presso un notaio
- atto pubblico: rogito notarile
Ovviamente nel primo caso non sono previste spese, mentre negli altri due è necessario avvalersi dell’attività di un professionista, presumibilmente lo stesso che stipulerà il contratto definitivo in seguito.
Con la riforma è stato anche previsto l’obbligo di stipulare il compromesso con un atto pubblico o con una scrittura privata autenticata se inerente a un immobile da costruire.
In ogni caso le parti si obbligano giuridicamente, stabilendo vari aspetti inerenti alla compravendita, come il prezzo, i dati catastali, i termini e la modalità di pagamento, la caparra, l’acconto, la penale, ecc.
Si tratta, quindi, di una tutela per entrambe le parti, ovvero:
- il promittente o venditore
- il promissario o acquirente
Di fatto l’affare viene bloccato, evitando il rischio che una della parti possa tirarsi indietro senza portare a termine il contratto definitivo di compravendita.
La registrazione
Secondo il DPR 131/86 il compromesso deve essere registrato, indipendentemente dalla forma utilizzata, quindi anche se sottoscritto privatamente senza la presenza di un notaio.
Non tutti conoscono l’obbligatorietà di tale adempimento, infatti molto spesso il compromesso non viene registrato, e i soggetti rischiano di dovere pagare delle sanzioni per evasione fiscale, come vedremo.
La registrazione deve essere fatta entro le seguenti scadenze:
- 30 giorni dalla stipula dello stesso in presenza di un notaio
- 20 giorni se effettuato privatamente
- 60 giorni se sottoscritto all’estero, ma inerente a un immobile presente in Italia
Un compromesso non registrato comporta delle sanzioni da pagare, il cui ammontare dipende dall’entità del ritardo.
Ma chi deve provvedere a tale adempimento?
Sono obbligati ad effettuare la registrazione:
- i contraenti se si tratta di scrittura privata semplice
- il notaio negli altri casi
- gli agenti di mediazione iscritti presso la camera di commercio. Il mediatore immobiliare è responsabile in solido per il pagamento dell’imposta.
Come si procede?
Quando l’adempimento non viene effettuato dal notaio, le parti devono versare l’imposta di registro attraverso il modello F23 e in seguito devono recarsi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, o nel sito web dell’ente.
Vanno presentati i seguenti documenti:
- 2 copie del compromesso firmato
- il modello 69 e il modello RR compilati in tutte le parti
- modello F23 quietanzato
Quali sono i costi?
La registrazione comporta dei costi, ma come abbiamo detto procedere con un preliminare di vendita non registrato potrebbe determinare delle sanzioni molto più elevate.
In particolare si deve pagare la marca da bollo da 16 euro per ogni foglio scritto. Se lo stesso viene redatto da un notaio l’imposta di bollo è di 155 euro. L’imposta di registro, invece, è fissa ed ammonta a 200 euro.
La trascrizione del contratto preliminare presso i Registri Immobiliari è facoltativa, anche se consigliata. Essa, infatti, permette all’acquirente di opporsi a terzi e garantisce il cosiddetto effetto prenotativo su eventuali ipoteche.
Se è è prevista una caparra confirmatoria, è necessario versare l’imposta pari allo 0,50% della somma, in caso di acconto, invece, si deve pagare il 3%. Tali cifre saranno poi detratte dall’imposta di registro dovuta per il rogito definitivo.
E’ valido il preliminare di vendita non registrato?
La registrazione di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente rappresenta un mero adempimento tributario, ciò significa che un preliminare di vendita non registrato è comunque valido dal punto di vista civile. Perciò, le parti sono obbligate reciprocamente in ogni caso.
Il contratto, quindi, legalmente ha lo stesso valore di uno registrato. Ovviamente l’Agenzia delle Entrate può agire per recuperare la somma non versata e le relative sanzioni. Le parti coinvolte, comunque, hanno la possibilità di sanare l’evasione fiscale, entro un anno, attraverso il ravvedimento operoso, pagando così delle sanzioni ridotte.
Detto ciò, risulta evidente che, la registrazione del contratto preliminare di compravendita è un’operazione necessaria per evitare di essere colpevoli di evasione fiscale, ma non è determinante per legalizzare i vincoli tra acquirente e venditore, che devono in ogni caso rispettare quanto stabilito.
Svantaggi del preliminare di vendita non registrato
Fino ad ora abbiamo detto che un compromesso non registrato non rende nullo l’accordo sottoscritto tra le parti, ma rende gli stessi colpevoli di evasione fiscale. Ma ci sono anche altre conseguenze.
In caso di inadempienza contrattuale l’altra parte può agire per fare valere i propri diritti, ma possono nascere dei problemi in caso di fallimento del venditore, ad esempio.
In questo caso caso, soltanto la registrazione può garantire la data certa dell’atto e quindi consente all’acquirente di prevalere su altri sulla procedura esecutiva.
Un situazione di questo tipo è particolarmente rischiosa quando si tratta di un immobile ancora da costruire.
Un contratto non registrato, infatti, non è opponibile al fallimento.
