Il contratto preliminare di vendita di beni immobili è uno strumento molto importante utilizzato dalle parti, per impegnarsi reciprocamente a sottoscrizione il contratto vero e proprio, entro un certo periodo.
Quando si parla di concludere affari di compravendita immobiliare spesso si fa confusione in merito ai vari accordi preventivi che il proprietario e gli acquirenti possono prendere tra di loro.
In particolare è importante distinguere tra due modalità molto frequenti, ma sostanzialmente molto diverse tra loro come il contratto preliminare di vendita e il patto di prelazione.
Nel primo caso, infatti, le parti si impegnano a sottoscrivere un contratto, mentre nel secondo in caso di compravendita il proprietario deve dare la precedenza al prelazionario, rispetto a terzi, a parità di condizioni economiche.
Vediamo quindi di capire esattamente a cosa servono queste due tipologie di accordi preventivi e quali sono le loro caratteristiche.
E' un accordo che viene sottoscritto dalle parti in previsione di redarre quello definitivo, entro un determinato periodo di tempo.
Soprattutto quando si tratta di concludere affari importanti, inerenti a beni di grande valore, vengono messe "nero su bianco" le condizioni accettate dal venditore e dell'acquirente, a seguito di una trattativa commerciale.
Se si tratta della compravendita di beni immobili, come terreni o locali ad uso abitativo o commerciale, è obbligatorio.
Non è sempre necessario effettuare questo passaggio, infatti è possibile firmare subito il contratto definitivo e procedere con la transazione. Risulta ovvio, però che se si tratta di un bene con una rilevante importanza giuridica ed economica é necessario porre maggiore attenzione a tutti i dettagli.
Ad ogni modo per essere valido deve rispettare una forma particolare, come vedremo a breve e deve contenere determinate informazioni. Sebbene non sia definitivo, inoltre, implica precisi diritti e obblighi per i soggetti coinvolti, quindi non va sottovalutato. In caso di inadempienza, infatti, sono previste delle conseguenze di tipo giuridico.
L'obbligo principale, come è facile intuire è proprio quello di procedere con la sottoscrizione del contratto definitivo.
Ma viene utilizzato per:
Prima di procedere in via definitiva con la compravendita di un bene immobile, venditore e acquirente effettuano una fase di trattative più o meno lunga che porta alla stesura di un accordo preliminare.
Come abbiamo visto si tratta di un documento molto importate, che vincola le parti e le obbliga a concludere l'affare entro una certa scadenza pattuita.
Esso é caratterizzato da:
In giurisprudenza non ci sono indicazioni in merito alle caratteristiche che deve avere tale accordo, ma viene sottolineato in quali casi esso è nullo. In particolare l'art. 1351 del codice civile, evidenzia che:
Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo
Da quanto abbiamo detto, comunque, risulta evidente che nell'accordo non deve essere solamente indicato che un individuo si impegna a vendere a un altro un immobile. Devono essere elencati, infatti, tutti gli elementi della compravendita, come la descrizione del bene in oggetto, quindi l'indirizzo, i dati catastali e le caratteristiche, e il prezzo concordato.
Le parti, comunque, possono approfondire ulteriormente personalizzando il contenuto inserendo eventuali clausole accessorie, come l'importo della caparra, la penale in caso di inadempimento, e il termine temporale per procedere con il contratto definitivo.
L'articolo 1326 del codice civile, sottolinea come si deve concludere l'accordo tra due soggetti che intendono impegnarsi in una compravendita:
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi
Sottoscrivere degli accordi significa che le parti sono obbligate rispettare quanto stabilito. Sebbene non si tratti di una decisione definitiva, è necessario agire secondo quando posto "nero su bianco".
L'obbligo principale è quello di concludere l'affare in modo definitivo, ma devono essere assolti anche tutti i doveri accessori, individuati nella fase di trattativa e poi sottoscritti.
Se un soggetto risulta essere inadempiente si può agire nei seguenti modi:
Quindi, possiamo notare che le conseguenze in caso di inadempienza sono le stesse previste per un contratto definitivo, essendo simile nella forma. L'unica differenza sostanziale, infatti, sta nel fatto che la proprietà del bene non viene trasferita subito, ma bisogna attendere il termine previsto, per concludere l'affare.
Nei paragrafi precedenti abbiamo analizzato le caratteristiche di un accordo scritto inerente a una vendita, ovvero un impegno specifico che le parti devono rispettare per non subire conseguenze legali.
Quando si parla di prelazione, invece, le cose cambiano, infatti si tratta di un diritto di preferenza che un individuo ha nei confronti di altri, qualora il proprietario decidesse di vendere il proprio bene.
Si tratta quindi di una azione ipotetica, e non certa come nell'altro caso. In altre parole potrebbe non esserci mai una compravendita, in quanto la libertà contrattuale non viene intaccata.
Sottoscrivendo un patto di prelazione, un soggetto si impegna semplicemente a dare la preferenza a un altro, nel momento in cui decide di vendere un immobile.
Ipotizziamo, ad esempio che un signore desideri acquistare la casa dei propri sogni, che al momento non è in vendita. Potrebbe accadere che quest'ultimo chieda al proprietario di potere avere il diritto di prelazione qualora decidesse di concludere l'affare. Risulta ovvio che, non esiste alcun obbligo in merito alla compravendita.
L'unico dovere del proprietario è quello di inviare una comunicazione al prelazionario, nel momento in cui decide di vendere, e di dare la precedenza alla sua offerta se il linea con quella di terza.
L'ipotesi che abbiamo descritto è del tutto volontaria, nel senso che viene stabilita attraverso degli accordi privati tra due individui. In altri casi, però si verifica la cosiddetta "prelazione legale", stabilita dalla legge, quando ci sono particolari interessi da tutelare.
Il legislatore, ha previsto la prelazione nei seguenti casi:
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