Decidere di acquistare casa è un passo importante, è come iniziare ufficialmente l’età adulta mettendo le basi per costruire qualcosa di solido per se stessi o per la propria famiglia.
Avere un’abitazione nostra è sinonimo di orgoglio, ma anche ci fa sentire più al sicuro. Si tratta di una piccola porzione di mondo di nostra proprietà. Dentro casa ci spogliamo non solo dai vestiti, ma anche dalle maschere che durante il giorno siamo costretti ad indossare, nel mondo del lavoro, e in generale nella società. Tra le mura domestiche possiamo essere noi stessi, e nulla ci regala più soddisfazione.
Spesso, però, non abbiamo le possibilità economiche per acquistare la nostra amata casa, subito e in contanti, quindi iniziamo a ragionare e scriviamo centinaia di conti su fogli sparsi, per capire quali sono le nostre opzioni. Iniziamo a pensare che un mutuo durerà parecchi anni, che si tratta di una sfida per il futuro, ma poi consideriamo che pagare mensilmente un affitto non è poi molto diverso, e alla fine della giostra non ci permette di diventare proprietari di un immobile.
“Nessun posto è bello come casa mia” dicevano nel Mago di Oz, e forse un po’ sognanti abbiamo deciso di possedere l’abitazione per noi più bella del mondo, accollandoci un mutuo.
Cosa succede se è necessario vendere la casa?
Con il tempo, i desideri cambiano, o le nostre finanze non sono più quelle di una volta purtroppo, e ci troviamo a dover vendere la nostra casa. Magari abbiamo deciso di acquistarne una più grande perché nel frattempo ci sono nati dei favolosi figli, oppure il nostro lavoro, visti i tempi di crisi, non ci dà più le sicurezze di prima.
In ogni caso, ci sorge un dubbio, come si fa a vendere casa con mutuo? E’ possibile? Come devo fare?
Lo diciamo subito, sì è possibile, ma le opzioni sono diverse. Di seguito proveremo a trattare tutti i punti fondamentali per conoscere quali sono le possibilità che abbiamo a disposizione, e capire quale si sposa facilmente con le nostre necessità.
Vendere casa con mutuo: chi paga le rate mancanti?
Se per necessità economica o per desiderio di cambiare abitazione abbiamo maturato la volontà di vendere la nostra attuale casa, sulla quale stiamo pagando un mutuo, non ci dobbiamo preoccupare, perché è consentito farlo.
Ma come si fa? Generalmente scegliendo tra tre strade diverse:
- estinguere il mutuo prima dell’atto
- estinguere il mutuo al rogito
- accollare il mutuo all’acquirente
Analizziamo, quindi, assieme le opzioni per capire vantaggi e svantaggi di ogni scelta.
Estinguere il mutuo prima dell'atto di vendita
La strada più semplice, ma anche la più improbabile, riguarda l’estinzione totale del mutuo prima di effettuare l’atto di vendita. Ovviamente, in questo caso, dobbiamo disporre del capitale mancante,ciò rappresenta un vero sacrificio economico che spesso non vogliamo o non possiamo fare.
Anche perché è necessario analizzare un ulteriore aspetto. Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha toccato dei limiti inimmaginabili fino a poco fa, e le rate del mutuo sono spesso molto elevate rispetto al reale valore dell’abitazione. La causa di questa discrepanza è dovuta al “crollo del mattone”, quindi ci troveremo a pagare una cifra enorme per una casa che vale effettivamente molto meno.
Estinguere il mutuo al rogito
Potremo, allora, decidere di estinguere il mutuo, utilizzando il denaro che incassiamo dalla vendita della casa. Il termine corretto per definire tale operazione è: estinzione anticipata del mutuo contestualmente al rogito.
Presso un notaio, quindi, possiamo ricevere un assegno circolare intestato alla nostra banca, di importo pari alla quota residua del nostro mutuo. Una volta versato l’assegno in questione, riceveremo dalla banca la quietanza di avvenuta estinzione.
E’ doveroso sottolineare che in base all’anno in cui p stato acceso il mutuo, potrebbero essere previsti dei costi o delle penali in caso di estinzione anticipata, quindi dobbiamo prima fare degli accertamenti.
Accollare il mutuo all'acquirente
La procedura che ha avuto più successo nell’ultimo periodo, è comunque, l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente. La situazione è leggermente più complessa in quanto la banca e il compratore devono essere d’accordo.
In questo caso l’acquirente, subentra al posto nostro, e dovrà accollarsi le rate rimanenti.
L’accordo diventa effettivo nel momento in cui avviene la vendita della casa, e può essere di due tipologie:
- accollo cumulativo: il nostro impegno verso la banca non si esaurisce, infatti dovremo intervenire qualora il nostro acquirente non fosse più in grado di pagare le rate
- accollo liberatorio: in questo caso veniamo svincolati completamente e non avremo alcun obbligo in futuro, il pagamento e la responsabilità ricadranno esclusivamente sul nostro acquirente
Ovviamente, come abbiamo già accennato, il compratore non deve accettare per forza la nostra proposta, che magari non risulta competitiva rispetto ad altre opzioni nel mercato immobiliare.
Stesso discorso vale per la banca, che dovrà verificare se il nostro acquirente possiede le garanzie necessarie per potere subentrare nel nostro mutuo. Il procedimento, quindi, potrebbe essere un po’ lungo.
Se il valore del mutuo è superiore a quello dell'immobile
Potrebbero, però, sorgere delle complicazioni dovute al crollo del valore degli immobili. La parte di mutuo da estinguere potrebbe, infatti, essere di valore molto alto rispetto a quello dell’immobile.
Probabilmente la banca decide di rifiutare l’accollo del mutuo, preferendo stipularne uno nuovo con l’acquirente e chiudendo quello precedente aperto con noi.. La somma di denaro che riceviamo dall’acquirente, però, potrebbe non coprire totalmente il residuo che ci rimane da saldare, e dovremo provvedere al saldo con le nostre finanze.
L’atto di compravendita diventa perciò più complicato per trovare delle soluzioni in grado di accontentare tutte le parti in gioco.
Vendere casa con mutuo: cosa accade se c’è un’ipoteca?
Nel caso in cui sia presente un’ipoteca sulla casa, in quanto non abbiamo pagato alcune rata del mutuo, la situazione cambia ulteriormente
In questo caso, infatti, non è sufficiente estinguere il mutuo per liberare l’immobile dai vincoli.
In particolare:
- in caso di accollo, l’ipoteca viene mantenuta attiva dal medesimo istituto, e non ci sono ulteriori complicazioni.
- se viene estinto il vecchio mutuo, per aprirne uno nuovo, su quest’ultimo verrà applicata l’ipoteca un’ipoteca di secondo grado, che diventerà di primo grado solamente quando la banca eliminerà il nostro. Un’operazione che ovviamente ci renderà difficile potere trattare in modo favorevole per vendere la nostra casa.
