L’acquisto di un immobile è un’operazione abbastanza complicata, esistono svariate variabili da controllare ed è necessario stare attenti a tutti i dettagli o clausole che vengono sottoscritte nel contratto. A volte, infatti, succede che a causa di leggere sviste l’acquirente trovi nelle spiacevoli sorprese in merito.
Le trattative possono essere molto lunghe e difficili, per questo motivo è preferibile rivolgersi ad agenzie immobiliari, in grado di mediare tra le parti. Dopo varie proposte rifiutate, finalmente le parti in gioco trano un accordo, come di deve procedere a questo punto?
Possiamo dire che il percorso non è ancora concluso, anche se sono state poste le basi per potere arrivare a una conclusione positiva. Se esiste un accordo sul prezzo, generalmente si deve sottoscrivere il cosiddetto “compromesso acquisto casa”, cioè un contratto preliminare nel quale vengono definiti i dettagli della trattativa che è stata fatta.
Si tratta di una modalità con la quale i due soggetti si obbligano a rispettare i termini che hanno pattuito, ma soprattutto un modo per arrivare a un decisione definitiva, cioè al contratto vero e proprio.
Come si acquista una casa?
Lo diciamo subito, la compravendita di una casa non è semplice. Gli interessi in gioco sono molteplici, come le variabili da considerare, e bisogna considerare anche il fatto che le cifre in questione sono molto elevate.
Avere una casa di proprietà è il sogno di molti italiani, che non hanno più voglia di buttare soldi con l’affitto, ma desiderano possedere un immobile, nel quale fare crescere la propria famiglia.
Per fare ciò, ovviamente, la problematica più evidente è legata alla disponibilità economica, visto che i costi per le case sono davvero molto alti. Un aiuto viene dato dagli Istituti di Credito, grazie all’erogazione di prestiti e mutui.
Ma, ammesso che i soldi ci siano, i problemi non sono finiti. Per fare un buon affare, infatti, bisogna procedere per step, prestando sempre la massima attenzione. Essendo in ballo un immobile di valore, è ovvio che entrambe le parti cerchino di fare i propri interessi, e non sempre in modo leale e corretto.
Innanzitutto è opportuno sapere che esistono specifiche fasi per portare a termine la compravendita di un bene immobile. In particolare:
- individuare la casa che corrisponde alle proprie necessità
- trovare un accordo sul prezzo, con il venditore
- sottoscrivere un compromesso di acquisto casa
- firmare il contratto vero e proprio
In tutti i vari passaggi, è possibile essere supportati da una agenzia immobiliare, in grado di mediare tra i vari interessi.
In modo particolare bisogna essere molto scrupolosi per quanto riguarda la stesura del compromesso, in quanto vengono messe nero su bianco svariate condizioni e obblighi che le parti devono rispettare, tra i quali il più vincolante è il dovere di firmare un contratto definitivo entro una scadenza stabilita.
Cosa significa compromesso acquisto casa?
Il compromesso per l’acquisto di una casa è un altro termine con il quale si indica il contratto preliminare stipulato tra venditore e acquirente di un bene immobile.
Come abbiamo già descritto, viene sottoscritto per dare maggiore valore agli accordi presi tra le parti, prima di giungere presso a un notaio, per il rogito.
In realtà in alcuni casi non è necessario questo passaggio, e si può direttamente effettuare l’atto di compravendita.
Si opta per un contratto preliminare quando:
- è necessario indicare una data di scadenza per portare a termine l’affare in via definitiva
- le parti decidono di impegnarsi reciprocamente, in attesa di definire alcuni dettagli, ad esempio la richiesta di un mutuo alla banca
- devono essere verificate alcune condizioni prima di procedere.
Una delle funzioni del compromesso, è quella di consentire all’acquirente di effettuare una serie di controlli sul bene, con un proprio tecnico di fiducia, per scongiurare eventuali difetti strutturali o negli impianti elettrici e idrici. E’ consigliabile effettuare anche la visura dell’immobile, per controllare i dati catastali e capire se ci sono ipoteche.
Quindi per chiarire ulteriormente, nel momento in cui venditore e acquirente trovano un accordo sul prezzo, è possibile effettuare:
- il compromesso: con il quale non avviene alcun trasferimento di proprietà, ma le parti si impegnano reciprocamente
- il rogito: l’atto notarile definitivo di compravendita
Seppure non definitivo, anche il contratto preliminare ha valore legale, in quanto determina diritti e doveri da rispettare, e sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
Come va fatto?
Il compromesso di acquisto di una casa serve per bloccare un affare, in attesa di verificare la correttezza di tutti i requisiti e per chiedere alla banca un mutuo o un prestito.
Ma come deve essere redatto?
Devono venire rispettati alcuni requisiti sia formali che di contenuti, per rendere il documento valido, cioè:
- deve essere in forma scritta
- deve indicare in modo chiaro la volontà delle parti
- deve descrivere in modo dettagliato l’immobile, quindi l’indirizzo, i dati catastali, le planimetrie, etc..
- deve indicare il prezzo concordato
Accanto ai dati obbligatori che abbiamo elencato, ci possono essere anche delle clausole accessorie:
il termine per la stipula del contratto definitivo
- la caparra da versare, di solito pari al 20% del valore della casa
- l’acconto, cioè l’anticipazione del pagamento di un certa cifra
- clausola penale, cioè l’obbligo a risarcire i danni e a versare una determinata somma in caso di inadempimento
Il compromesso può anche essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, se è stato redatto da un notaio. Si tratta di una forma di garanzia per l’acquirente che si protegge da eventuali atti pregiudizievoli di terzi, cioè da accordi fatti successivamente.
In questo caso, infatti, il venditore non ha più la facoltà di vendere il bene ad altri, concedere l’ipoteca o l’usufrutto.
Il contratto preliminare deve comunque essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla sottoscrizione, o 30 giorni se si tratta di un atto notarile, e devono essere pagate le seguenti tasse:
- imposta di registro, pari a 200€ fissi
- 3% dell’acconto, se è stato pagato
- 0,50% della caparra se è stata versata
Cosa accade in caso di inadempienza?
Se una delle parti, non rispetta gli accordi sottoscritti con un compromesso di acquisto casa, il nostro legislatore ha previsto diverse azioni:
- esecuzione in forma specifica dell’obbligo da contrarre: la parte che intende stipulare il contratto definitivo inizia una causa per ottenere una sentenza per il trasferimento coattivo dell’immobile.
- risoluzione del contratto: ad esempio l’acquirente, in presenza di gravi inadempienze da parte del venditore, può fare tale richiesta, chiedendo anche la restituzione del doppio della caparra versata.
In ogni caso è previsto anche un risarcimento del danno.
Se a seguito dei controlli effettuati sull’immobile vengono rilevati gravi difetti o vizi, da parte dell’acquirente, può chiedere la risoluzione del compromesso, in quanto una tale situazione rientra tra le inadempienze. Eventuali problemi sulla casa devono essere comunicati nel momento delle trattative se sono particolarmente significativi, se invece sono facilmente eliminabili, il venditore può ottenere una riduzione del prezzo.
