Per beneficiare delle agevolazioni prima casa, ovvero godere di una riduzione dell'imposta di registro, ipotecaria ed imposta catastale, è necessario spostare la residenza - nell'immobile su cui si usufruiscono le agevolazioni - entro 18 mesi dall'acquisto. Ma questo non è l'unico modo per fare tutto ciò.
In alternativa, infatti, anche se la residenza non viene trasferita, si può godere dell'agevolazione prima casa se si svolge la propria attività lavorativa - sia da dipendente che in modo del tutto autonomo - all'interno del Comune in cui è ubicato l'immobile.
Lo stabilisce il DPR del 26 aprile 1986 n. 131, articolo 1, nota 2 bis, 1, lettera a della Parte 1 della Tariffa allegata. Secondo quanto riportato, infatti, tra le condizioni dell'agevolazione con immobile ubicato nel Comune dove si esercita il proprio lavoro c'è anche:
- che il proprietario abbia o stabilisca la propria residenza all'interno dell'immobile entro 18 mesi dalla data dell'acquisto (come detto prima). La volontà dell'acquirente di voler trasferire la residenza entro 18 mesi nel Comune in cui è ubicato l'mmobile è da dichiarare in fase di rogito notarile ovvero nel momento in cui si perfeziona l'atto di compravendta immobiliare. Se questa dichiarazione non viene fatta durante il rogito notarile, vengono persi i diritti per usufruire dell'agevolazione prima casa.
- svolga nel Comune la propria attività da dipendente o autonomamente (come riportato sopra). Anche questa dichiarazione deve essere resa all'interno dell'atto notarile pena, come sopra, della decadenza del diritto per le agevolazioni prima casa.
- se il proprietario è trasferito all'estero per motivi legati al lavoro, abbia sede o eserciti l'attività il soggetto da cui dipende.
Se ad acquistare l'immobile è un cittadino italiano emigrato all'estero, è richiesto dalla legge che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
E' bene ricordare ancora una volta, dunque, che le dchiarazioni di voler portare la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile sul quale si vogliono usufruire dei benefici per l'agevolazione prima casa e la dichirazione di svolgere la propria attività lavorativa all'interno del Comune in cui l'immobile è ubicato vanno rese in fase di rogito notarile e devono essere ,dunque, registrate insieme all'atto di acquisto. Se queste dichiarazioni non sono presenti sull'atto notarile e, quindi, non sono state registrate insieme ad esso, l'acquirente perde il diritto all'agevolazione prima casa per quell'immobile. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con ordinanza n. 3457 del 22/02/2016: secondo la corte, infatti, non basta la prova successiva allo svolgimento dell'attività nel Comune in cui è ubicato l'immobile per poter usufruire del beneficio fiscale. Se la dichiarazione è mancante sull'atto notarile, l'agevolazione prima casa su quell'immobile decade automaticamente.
Prima casa senza residenza
Il MInistero dell'Economia e delle Finanze ha stabilito (tramite MEF, question time n. 5-11109 pressola Commissione VI Finanze della Camera dei Deputati) che l'acquirente che abbia dichiarato in fase di rogito notarile di voler trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto dell'immobile ma poi non voglia più farlo o non possa più trasferirla, ha la possibilità di beneficiare ugualmente dell'agevolazione prima casa se dichiara di svolgere la sua attività lavorativa nel Comune su cui è ubicato l'immobile.
Questo passaggio, però, deve essere effettuato tramite una dichiarazione resa prima della scadenza dei 18 mesi e deve essere fatta tramite un'integrazione all'atto notarile già stipulato.
L'atto di rettifica deve essere redatto rispettando le stesse formalità giuridiche dell'atto originario regolarmente registrato. In tale dichiarazione, deve essere dichiarato che già al momento del primo atto notarile, l'acquirente già svolgeva la sua attività nel Comune ove è sito l'immobile oggetto dell'agevolazione prima casa.
Questo passaggio offerto dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, offre il vantaggio di evitare che si verifichi la decadenza del diritto all'agevolazione fiscale ogni volta che l'acquirente non possa o non voglia più spostare la propria residenza a patto che già lavorasse nel Comune dell'immobile.
Prima casa senza residenza: per quanto tempo mantenere la residenza nel Comune senza perdere l'agevolazione?
La legge richiede il presupposto che l'acquirente, entro 18 mesi dal'acquisto dell'immobile sul quale si vogliono le agevolazioni prima casa, trasferisca la sua residenza nel Comune ove è sito l'immobile. Nulla dice, però, a proposito di quanto tempo questa residenza debba essere mantenuta nel Comune dprimadi poterla spostare senza perdere l'agevolazione.
In questo caso, infatti, nonci sono indicazioni da parte dell'Agenzia delle Entrate o norme di interpretazione autentica nè sentenze che determino le regole di questa situazione.
A logica, si consiglia di attendere almeno i tre anni di tempo che hanno le autorità per gli accertamenti fiscali e, dunque, attendere di spostare nuovamente la residenza a partire dal quarto anno dall'acquisto dell'immobile. Tuttociò per evitare spiacevoli sorprese a seguito di un controllo fiscale dell'Agenzia delle Entrate che potrebbe far decadere l'agevolazione. Passati i tre anni dall'acquisto, invece, l'Agenzia non ha pià la possibilità di controllare ciò che è successo e dunque la decadenza dei benefici per l'agevolazione prima casa dovrebbe così essere definitivamente evitata.
Divieto di pignoramento sull'abitazione principale
Una delle più importanti agevolazioni legate alla casa di proprietà utilizzata come prima casa è il divieto di pignoramento della stessa nel caso di pendenze con il fisco. In realtà, nonostante si parli spesso di prima casa, in questo caso sarebbe più corretto definirla abitazione principale. In sostanza, chi ha debiti con l'Agente di Riscossione non subisce il pignoramento dell'abitazione a determinate condizioni:
- che l'immobile sia adibito a civile abitazione;
- che il debitore si proprietario di un solo immobile: è bene notare che la proprietà anche in quote o comunione di un qualunque altro immobile rende entrambi pignorabili;
- che nell'immobile sia fissata la residenza del contribuente debitore;
- che l'immobile non sia di lusso ovvero non sia accatastato nelle categorie A/8 ed A/9.
In mancanza di anche solo uno dei requisiti qui sopra elencati, rende l'immobile pignorabile. E' l'esempio di un proprietario che abbia preferito mettere in affitto l'immobile di proprietà. Nel caso specifico, comunque, l'immobile dato in affitto sarà pignorabile solamente se il totale delle cartelle non pagate sia superiore ai 120 mila euro ed il valore complessivo di tutti gliimmobili intestati al contribuente sia superiore ai 120 mila euro. E' bene ricordare che il divieto di pignoramento della prima casa vale per il fisco ma non per creditori privati e banche.
