Cos’è l’ipoteca?
Per capire in quali casi è possibile ipotecare un bene, e cosa significhi esattamente è utile leggere quanto afferma l’articolo 2808 del codice civile:
L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.
L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria
Possiamo, quindi, dire che si tratta di una garanzia per il creditore, che può essere soddisfatto prima di altri, in caso si espropriazione dei beni a causa dell’insolvenza del debitore.
E’ molto importante precisare che è possibile agire anche nei confronti del bene che il proprietario ha venduto a terzi, dopo essere stato iscritto ad ipoteca.
Il titolare del diritto, infatti, può agire anche contro terzi che hanno acquistato il bene in oggetto.
In pratica a seguito dell’appurata inadempienza il titolare del diritto reale di garanzia può chiedere che l’immobile ipotecato venga venduto all’asta, anche se è stato alienato a terzi.
Una situazione di questo tipo viene definita come “diritto di sequela” in quanto l’immobile anche se venduto, mantiene l’ipoteca precedentemente iscritta.
Il termine stesso ci aiuta a comprendere meglio il suo significato, dato che deriva dal latino hypotheca che significa appunto “mettere sotto”, “impegnare”.
Ovviamente, per essere valida deve essere iscritta nei registri immobiliari
Solitamente una banca può adottare tale pratica per concedere un prestito a un cliente, assicurandosi delle garanzie nel caso quest’ultimo risultasse insolvente.
Ma quali sono i beni ipotecabili?
Sebbene i non addetti ai lavori solitamente pensano che si possano “offrire” come garanzia soltanto gli immobili, in realtà le possibilità sono molto più ampie.
Possono essere oggetto di garanzia per il creditore:
- beni immobili: case, terreni, garage, fabbricati
- autoveicoli: qualsiasi mezzo iscritto ai pubblici registri
Ad ogni modo la situazione più diffusa è quella di un’ipoteca sulla casa.
Tipologie di ipoteca
Il codice civile prevede tre tipologie di garanzie ipotecarie, ovvero:
- legale
- giudiziale
- volontaria
La fattispecie legale si verifica ogni volta ogni volta che in un atto di alienazione non ci sia l’espressa rinuncia ad essa. Sorge a garanzia degli obblighi che derivano dall’atto stesso.
E’ giudiziale, invece, quando viene emessa una condanna al pagamento di una somma o di un risarcimento danni. A tal proposito l’art. 2818 cc afferma:
Ogni sentenza che porta condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente è titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.
Lo stesso ha luogo per gli altri provvedimenti giudiziali ai quali la legge attribuisce tale effetto
Infine, quella volontaria può essere concessa con un atto pubblico o con una scrittura autenticata. Rientra in questa categoria la situazione più frequente ovvero quella in cui si chiede un mutuo per l’acquisto di una casa a un istituto di credito, concendendo una garanzia.
L’art. 2821, infatti, afferma che:
L'ipoteca può essere concessa anche mediante dichiarazione unilaterale. La concessione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità.Non può essere concessa per testamento
Tutte le varie tipologie che abbiamo elencato hanno la caratteristica di estinguersi ogni 20 anni, se non vengono rinnovate. Inoltre, va detto che su ogni bene può esserci più di un’ipoteca.
Come funziona l’ipoteca?
Come abbiamo accennato il diritto reale di garanzia non consente al titolare di godere dell’immobile, quindi non è possibile impedire che esso venga venduto, affittato o donato a terzi.
Ad ogni modo, in caso di inadempienze da parte del debitore è possibile chiedere l’espropriazione per potere soddisfare un credito.
In seguito all’azione forzata si procede con la vendita all’asta, utile per ricavarne il denaro necessario per coprire il debito. Se il valore della vendita è superiore sarà necessario restituire al debitore la cifra eccedente.
In altre parole possiamo dire che si tratta di un diritto di prelazione, di cui è titolare un creditore. Quindi nel momento in cui vengono espropriati i beni forzatamente, ha il diritto di precedenza si altri per ottenere la cifra che gli spetta.
Quietanza e cancellazione
A seguito dell’approvazione della legge 40 del 2007, conosciuta anche come Legge Bersani, nel momento in cui un debito viene estinto, l’istituto di credito deve rilasciare una quietanza di pagamento e trasmettere alla conservatoria la relativa comunicazione. In seguito è possibile procedere anche con la cancellazione.
Ad ogni modo esistono due condizioni che portano alla decadenza della stessa:
- la presenza di una data di scadenza stabilita nel contratto
- se la durata del mutuo è inferiore a 20 anni, il pagamento dell’ultima rata comporta l’estinzione dell’ipoteca, come abbiamo descritto nelle righe precedenti.
La cancellazione può avvenire anche da parte del creditore, ad esempio se:
- non viene effettuato il rinnovo una volta trascorsi 20 anni dal momento dell’iscrizione
- se il bene ipotecato è stato distrutto
- per rinuncia
Ad ogni modo si può dire che l’ipoteca è stata cancellata quando viene tolta dai registri immobiliari.
