Diritti reali di proprietà, di godimento e di garanzia: non è facile districarsi tra questi termini. Cercheremo in questa guida di fare chiarezza (provando a spiegare in breve ed in maniera semplice che cosa si intende per “reale” e quali sono le diverse classificazioni di tali diritti contemplate dalla legge) su che cosa sono e sulle diverse tipologie.
Il termine italiano “ reale” deriva dal latino “res” che significa “cosa”. Ed infatti i diritti “reali” sono così definiti poiché hanno ad oggetto il godimento e l’uso di specifici beni materiali (di “cose” appunto) sui quali vengono costituiti.
Questi diritti consentono ai loro titolari di soddisfare i propri interessi sul benela cosa stessa, senza alcun bisogno della mediazione di terzi.
Gli elementi caratteristici di tali diritti sono l’immediatezza, l’assolutezza, e l’inerenza al bene e l’autosufficienza. Essi si dividono, inoltre, in tre tipologie sulla base del tipo di bene a cui afferisco (mobile o immobile) e sulla proprietà del bene stesso (propria o altrui).
Diritti reali: che cosa sono?
I Diritti reali sono diritti assoluti sulle cose e attribuiscono al loro titolare un potere immediato sul bene che ne costituisce l’oggetto.
Possono pertanto essere fatti valere nei confronti di tutti, sono sono specificamente previsti dalla legge e hanno carattere patrimoniale perché il contenuto è prevalentemente economico.
In particolare, le loro caratteristiche fondamentali sono:
- immediatezza: il titolare realizza il diritto direttamente sulla cosa senza che sia necessaria la collaborazione di altri soggetti, come accade nei diritti di credito;
- assolutezza: possono essere fatti valere erga omnes, cioè nei confronti di tutti i consociati e non solo nei confronti di determinati soggetti (come accade per i diritti relativi);
- inerenza: è possibile opporre il vincolo a chiunque possieda la cosa o vanti un diritto su di essa;
- tipicità: i diritti reali sono solo quelli previsti dalla legge. Costituiscono, quindi, una categoria di diritti composta da un numero chiuso.
I diritti reali, inoltre, possono essere variamente classificati in relazione al fatto che conferiscano poteri di godimento o di garanzia e si distinguono in:
- diritti reali di godimento su cosa propria: unico diritto di tal genere è il diritto di proprietà, che attribuisce al suo titolare il pieno godimento e le più ampie facoltà sul bene, nei limiti imposti dalla legge;
- diritti reali di godimento su cosa altrui: insistono sul diritto di proprietà;
- diritti reali di garanzia: costituiscono una garanzia su un bene, garanzia talmente incisiva da poter essere opposta nei confronti di qualsiasi successivo avente diritto sulla cosa.
La proprietà
L' articolo 832 del codice civile stabilisce che:
“Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.”
Il diritto di proprietà attribuisce al proprietario la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità. Questa facoltà contempla anche la possibilità, per il proprietario, di trasformare la cosa ed escludere chiunque altro dal godimento e dalla facoltà di disporre della cosa medesima. Infatti, il diritto di proprietà rende legittima la pretesa del singolo di servirsi delle cose proprie con esclusione degli altri.
Tale pretesa si concretizza, ad esempio, nell’articolo 841 del codice civile:
“Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo”.
Sia il codice civile sia la costituzione, tuttavia, limitano l’ampiezza e le modalità di esercizio del diritto di proprietà. Infatti, l’art 42 della nostra costituzione stabilisce che
“La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.”
Da una parte, dunque, viene riconosciuto e garantito il diritto di proprietà, dall’altra viene limitato e regolato l’esercizio del diritto stesso. La costituzione stabilisce che è la legge a determinare i modi di acquisto e di godimento, sottraendo all’autonomia privata la facoltà di scegliere liberamente le modalità di acquisto e di godimento del diritto.
Diritti reali di godimento
Questa tipologia di diritti viene esercitata su cose altrui. Si tratta di diritti limitati poiché si esercitano su cose di cui è proprietario un altro soggetto. Di conseguenza le facoltà concesse al titolare del diritto sono limitate.
Inoltre, sono caratterizzati possono estinguersi per non uso ventennale (usocapione) o per confusione , che si verifica quando il titolare di un diritto reale su cosa altrui diventa proprietario del bene stesso.
Questi diritti, denominati diritti reali di godimento, si distinguono a loro volta in:
- superficie: diritto di edificare o di mantenere una propria costruzione sul suolo o sul sottosuolo altrui;
- enfiteusi: diritto che attribuisce al titolare la possibilità di utilizzare e disporre di un bene immobile, con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone;
- usufrutto: diritto temporaneo di un soggetto (cd. usufruttuario) di godere di una determinata cosa nel rispetto della sua destinazione economica e di trarne ogni utilità;
- uso: diritto di un soggetto di servirsi di un determinato bene e, qualora questo sia fruttifero, di raccoglierne i frutti;
- abitazione: diritto che può avere ad oggetto solo una casa e che consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia.
Diritti di garanzia
I diritti reali di garanzia consentono di costituire a favore del creditore un vincolo giuridico sul bene per la tutela tutela del credito; a questa tipologia di diritti appartengono il pegno e l’ipoteca.
Si tratta di diritti che assicurano al creditore la possibilità di sottoporre a esecuzione forzata un bene del debitore, o di un terzo, che è stato appositamente vincolato a questo scopo e di soddisfarsi così sul ricavato della vendita di esso con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori.
L’ipoteca, in particolare, è quel diritto che attribuisce al creditore il potere di espropriare un bene, immobile o mobile registrato, al fine di soddisfarsi sul ricavato dell’espropriazione, offrendo così un’elevata garanzia di tutela del credito. È un diritto di seguito, in quanto consente al creditore di aggredire il bene anche nei confronti di eventuali terzi che hanno acquistato con atto trascritto dopo l’iscrizione di ipoteca su quel bene; ed è un diritto di prelazione in quanto consente al creditore di soddisfarsi sul bene ipotecato con preferenza rispetto agli altri creditori.
Il creditore può dunque pignorare il bene, farlo mettere all’asta e poi essere soddisfatto sul prezzo ricavato dalla vendita.
L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione di essa nei registri immobiliari gestiti dall’Agenzia delle Entrate del luogo in cui si trova il bene.
Il pegno, a differenza dell’ipoteca, è quel diritto di garanzia concesso dal debitore su una cosa mobile e non immobile, su crediti e altri diritti. Inoltre, va sottolineato che il pegno si costituisce solamente con l’effettivo passaggio del possesso materiale del bene dal debitore al creditore.
Il pegno, come l’ipoteca, conferisce al creditore il diritto di espropriare il bene che ne è oggetto anche nei confronti dei terzi acquirenti ed il diritto di essere soddisfatto con prelazione sul ricavato della vendita.
Fonti normative
Art 832 del codice civile
Art 842 del codice civile
Art 42 della costituzione
