Il locatore, affitta l’abitazione al soggetto conduttore (ovvero l’inquilino) che pagherà un corrispettivo per il godimento del bene. Questo specifico accordo è adatto alle esigenze di chi si trova a dover affrontare trasferimenti in città diverse dalla propria per periodi limitati, per motivi legati, ad esempio, al lavoro o allo studio.
In passato, si faceva riferimento a contratti a “uso foresteria”, che ad oggi sono stati sostituiti dal contratto transitorio, perché a volte scadevano in abusi e quindi non rispettavano le reali condizioni legate alla finalità temporanea, per la quale erano effettivamente nati.
Nella maggior parte dei casi, il contratto transitorio è un accordo a canone concordato, pertanto le parti possono appunto concordare la quota che il conduttore dovrà pagare al locatore, in base a determinate caratteristiche che fanno riferimento allo stato dell’immobile, come: la classificazione energetica, la presenza di servizi (ascensore, riscaldamento), aree comuni e/o di pertinenze (cantina, soffitta, box auto).
Il canone concordato non è possibile stipularlo in alcune città nelle quali vigono degli accordi territoriali attivi, come Torino, Milano, Genova, Venezia, Bologna, Roma, Napoli, Bari, Palermo e Catania.
Contratto transitorio: qual è la durata?
Il contratto transitorio è sottoposto alla temporaneità della locazione, ovvero, può avere una durata che varia da 1 a 18 mesi. I contratti che hanno una durata inferiore ai 30 giorni sono appunto mensili, quelli che superano i 18 mesi si considerano cessati al momento in cui si oltrepassa la durata massima consentita dalla legge.
Se il periodo di locazione supera i 30 giorni, il locatore dovrà procedere ad effettuare regolare registrazione presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, altrimenti il contratto sarà considerato nullo.
Se persistono le condizioni di transitorietà e superano i 18 mesi, il contratto transitorio decade e subentra automaticamente la tipologia definita "a canone libero", valido 4 anni e rinnovabile per altri 4.
Come si stipula un contratto transitorio?
Innanzitutto è bene indicare che il contratto transitorio può essere stipulato da tutti i soggetti privati che siano proprietari di un immobile a uso abitativo. Il contratto va stipulato in modalità scritta utilizzando un apposito modulo messo a disposizione dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e allegati, alle lettere C e D, al decreto ministeriale 30 dicembre 2002.
Sul documento di stipula dovranno essere indicati:
• Dati anagrafici di conduttore e locatore;
• Le caratteristiche dell’immobile;
• L’importo del canone;
• La modalità di pagamento;
• La necessità che motiva la transitorietà della locazione sostenuta da apposita documentazione (ad esempio se si tratta motivi lavorativi sarà necessario allegare una copia del regolare contratto di lavoro subordinato);
Se il conduttore non fornisce indicazione relativa alla necessità di locazione transitoria, il contratto viene assoggettato alla disciplina in materia di locazione a canone libero della durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4.
Il locatore dovrà inoltra fornire la documentazione relativa alla prestazione energetica dell’immobile e allegarla al contratto, nel quale dovrà essere presente anche una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto tale attestazione. La mancanza di suddetta documentazione comporterà il pagamento di una sanzione amministrativa a carico di entrambe le parti e il successivo obbligo di presentare la dichiarazione (o copia della stessa) dell’APE entro 45 giorni.
In questa particolare tipologia di accordo è vietata la sublocazione. Inoltre, il contratto transitorio ha il vantaggio di poter optare per il regime della cedolare secca, quindi non si dovranno pagare né imposta di registro né imposta di bollo.
Contratto transitorio: cosa cambia se si tratta di studenti?
È possibile che i comuni che siano sedi di università o di plessi distaccati decidano di stipulare, d’intesa con comuni limitrofi, accordi locali per la definizione di contratti atti ad agevolare la locazione di studenti fuori sede. Quindi il comune in questione potrà decidere di mettere a disposizione uno o più immobili a uso abitativo da concedere agli studenti locatari.
In tal caso, per promuovere tali contratti, i comuni dovranno convocare le organizzazioni competenti (quelle in riferimento alla proprietà edilizia e quelle relative ai conduttori) per la definizione di contratti-tipo. Inoltre, per favorire tali accordi, i comuni possono anche decidere di deliberare aliquote per l’imposta sugli immobili più favorevoli per i proprietari che concedano i propri immobili ad uso abitativo.
In questo caso la durata del contratto transitorio andrà da un periodo di 6 fino ai 36 mesi e dovrà contenere la documentazione che attesta che il conduttore si trova fuori sede ed è iscritto ad un corso presso l’Università che ha sede in quel comune.
Disdetta e rinnovo del contratto transitorio
Il contratto di locazione a uso abitativo di natura transitoria non è soggetto all’obbligo di disdetta formale, ma decade in automatico al termine del periodo indicato.
Nel caso in cui il conduttore abbia necessità di prolungare la transitorietà dovrà comunicarlo al locatore e richiedere l’eventuale rinnovo con apposita documentazione che attesti la reale esigenza.
Se la necessità di prolungare la transitorietà riguardi, invece, il proprietario dell’immobile, quest’ultimo dovrà comunicarle al conduttore e procedere ad un eventuale rinnovo.
Questo è valido sempre nel caso in cui il periodo di transitorietà non superi i 18 mesi.
Fonti normative
• articolo 5 della Legge n. 431 del 1998, dedicata alla “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”
• articolo 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito e modificato dal decreto ministeriale del 30/12/2022 nonché dal decreto interministeriale del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16/01/20217
