Il contratto di locazione transitorio non può durare più di 18 mesi e non può essere sottoscritto per modalità turistiche. E’ utile per soddisfare esigenze di tipo lavorativo temporanee o per gli studenti universitari fuori sede.
Quando si sottoscrive un contratto ci sono diversi obblighi da rispettare per entrambi i soggetti coinvolti, per questo motivo bisogna ragionare bene su ciò che si sta facendo, per evitare problemi in futuro.
In modo particolare, quando di parla di contratti di locazione, non tutti sanno che ci possono essere delle conseguenze non proprio piacevoli se viene interrotta una locazione prima delle scadenza pattuita.
Salvo che per giustificati motivi, inquilino e proprietario, infatti, devono rispettare la naturale scadenza pattuita, almeno inerente al primo rinnovo per quanto riguarda le tipologie contrattuali più diffuse, ovvero il 4+4 o il 3+2, comunicando la decisione con un preavviso di almeno 6 mesi.
Risulta subito evidente, quindi, che l’impegno delle parti è notevole, soprattutto se si trovano in una situazione di incertezza, nelle quale non è possibile determinare se gli interessi reciproci saranno gli stessi per lungo periodo.
Il contratto di locazione transitorio si rivela essere, invece, una valida alternativa, proprio perchè dura al massimo 18 mesi, quindi non vincola in modo eccessivo i soggetti che intendono sottoscriverlo.
Secondo l’art. 1571 del codice civile:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Vengono, quindi, automaticamente esclusi da questa categoria gli accordi che non prevedono il pagamento di un canone periodico. Il comodato d’uso, ad esempio, prevede la possibilità di concedere ad altri di vivere in una determinata abitazione, senza la necessità di pagare alcuna somma. Si tratta, comunque, di un altro istituto giuridico.
Ad ogni modo, quando un individuo intende prendere in affitto un immobile, la legge gli consente di scegliere tra varie tipologie contrattuali:
Va sottolineato, comunque, che al di sotto dei 30 giorni non è necessaria la registrazione.
Tra le varie opzione i contratti di locazione transitoria, sono i più flessibili, per questo di adattano molto bene ai soggetti che non hanno delle certezze in merito al futuro e non sono quindi certi di potere affittare un immobile ad uso abitativo per periodi molto lunghi.
Si tratta di situazioni comuni ai trasfertisti che per alcuni periodi sono costretti a trasferirsi per motivi di lavoro, sapendo però che non si tratta di una sistemazione definitiva.
Tipologie contrattuali di questo tipo, potrebbero essere scelte anche da studenti universitari fuori sede, anche se nel loro caso sono previste delle soluzioni ad hoc.
Ad ogni modo l’affitto transitorio non può essere utilizzato per la locazione di case per le vacanze, ma possono essere scelti per altri tipi di soggiorni brevi.
La caratteristica peculiare è il fatto che l’accordo non si rinnova automaticamente, quindi le parti sono più libere.
In un contratto di locazione transitorio il locatore concede al conduttore di affittare un determinato immobile per finalità che non siano di tipo turistico, pagando una quota mensile.
In alcuni casi il prezzo viene concordato dalle parti, per questo viene anche detto “a canone libero”, in altre situazioni invece viene fissato attraverso accordi territoriale, cioè in modo “concordato”.
La peculiarità è la durata contrattuale, che può essere di massimo 18 mesi, quindi perfetta per chi si trova per un periodo di tempo fuori dalla propria città per motivi lavorativi o di studio.
In genere è necessario dichiarare l’esigenza transitoria, allegando la documentazione relativa. In caso contrario, la conseguenza è il passaggio automatico alla disciplina ordinaria, quindi al 4+4, che prevede la durata minima di 4 anni, e il rinnovo automatico per ulteriori 4 se nessuna delle parti recede anticipatamente.
Detto ciò va precisato che il contratto transitorio può essere rinnovato solo una volta qualora permanga l’esigenza transitoria e questa venga comunicata prima della scadenza del contratto. Ad esempio la trasferta di lavoro potrebbe durare più tempo del previsto.
La transitorietà, comunque, può derivare anche da esigenze del proprietario. Quest’ultimo, infatti, può avere dei progetti futuri, magari donare la casa ai figli, oppure venderla.
Il contratto di locazione transitorio deve essere scritto ed è necessario provvedere alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro i termini prestabiliti (30 giorni dalla stipula).
Inoltre, devono essere obbligatoriamente indicati i seguenti elementi:
Alla scadenza l’accordo si conclude senza che le parti debbano inviare alcuna comunicazione, dato che non è previsto il rinnovo automatico, come negli altri casi.
Conduttore e locatore, se sono interessati, possono provvedere a stipulare un nuovo contratto di locazione transitorio, non necessariamente con le stesse condizioni del precedente.
Uno studente universitario potrebbe essere interessato all’affitto transitorio, in quanto prevede una durata minima inferiore a quella prevista dalle opzioni standard, ovvero 3 anni.
In tal caso la formalizzazione contrattuale può essere fatta anche da un genitore purché venga specificato nel contratto che la concessione in locazione avvenga a favore del figlio a cui l’esigenza transitoria fa capo.
Locatore e conduttore possono sempre decidere in modo consensuale di interrompere dei vincoli contrattuali prima della scadenza. In tal caso devono soltanto rispettare degli obblighi di natura fiscale. E’ necessario, infatti, comunicare la decisione all’Agenzia delle Entrate, pagando i tributi previsti dalla legge.
Ma cosa accade se una delle parti decide di recedere anticipatamente, e viene contestata dalla controparte?
Innanzitutto va sottolineato che è sempre necessario informare il proprietario della propria decisione in anticipo, con una lettera raccomandata AR.
Le norme prevedono che tale comunicazione debba essere inviata:
Come per le altre tipologie contrattuali, ciò può accadere soltanto se ci sono dei validi motivi, con l’unica differenza che il periodo di preavviso ha una durata inferiore.
I gravi motivi sono situazioni non imputabili alla volontà del conduttore e non prevedibili, come ad esempio la perdita del lavoro causata da un licenziamento e non da dimissioni volontarie.
Come abbiamo anticipato nei paragrafi precedenti il contratto di locazione transitorio termina di produrre effetti in modo automatico alla scadenza, quindi se una delle parti intende rinnovarlo alle stesse condizioni, deve inviare una raccomandata, confermando nuovamente l’esigenza transitoria.
Quindi riassumendo:
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