La registrazione del contratto di locazione è sempre obbligatoria se si superano 30 giorni complessivi in un anno. Si può registrare anche tardivamente. L’affitto in nero invece prevede conseguenze sia per il locatore che per il conduttore.
In Italia sono molte le famiglie o i single che vivono in affitto, e che devono quindi conoscere quali sono le regole da rispettare, per evitare di subire conseguenze a causa di inadempienze.
Una delle questioni più importanti riguarda l’obbligo di registrare il contratto di locazione, non sempre però ci sono le idee chiare in merito. In particolare chi deve occuparsi della questione? Se il proprietario di casa vuole affittare in nero, quali sono i rischi? L’inquilino è considerato complice o parte lesa?
Di seguito vedremo cosa dice la legge al riguardo, cercando di analizzare le responsabilità dei soggetti coinvolti. Inoltre, scopriremo che è possibile mettersi in regola anche tardivamente.
La prima cosa da precisare è che nel nostro Paese sono esentati dall’obbligo di registrazione solo i contratti di locazione inferiori a 30 giorni totali in un anno.
Quindi, per essere considerato valido un contratto di locazione abitativa oltre ad essere in forma scritta, deve anche essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Lo scopo è quello di proteggere il diritto del conduttore, ovvero la sua necessità di avere un’abitazione, quindi scongiurando atteggiamenti scorretti da parte del proprietario. Oltre a ciò, ovviamente, esiste anche una finalità di tipo fiscale. Risulta evidente quindi, che affittare in nero equivale ad evadere le tasse.
L’accordo scritto, firmato dalle parti può anche essere registrato dall’inquilino, entro 30 giorni, nel caso in cui il locatore fosse impossibilitato a farlo, visto che entrambi i soggetti sono responsabili. In questo modo si evita l’accertamento.
Le spese sostenute da quest’ultimo, in ogni caso devono essere poi restituite dal proprietario, se non è stato pattuito la divisione degli oneri al 50%.
Ad ogni modo è possibile provvedere all’adempimento dell’obbligo anche se i termini sono scaduti, quindi oltre 30 giorni dalla sottoscrizione. In questo caso si parla di tardiva registrazione del contratto di locazione, un’azione con effetto retroattivo, perciò con il potere di sanare la situazione. In seguito i soggetti coinvolti non possono essere considerati responsabili civilmente, ma dal punto di vista fiscale è necessario pagare le sanzioni per il ritardo.
Se, invece, si tratta di “affitto in nero” ci possono essere conseguenze sia per l’inquilino che per il proprietario, come analizzeremo a breve.
La registrazione del contratto di locazione deve essere sempre fatta se il periodo è superiore a 30 giorni in un anno, indipendentemente dalla tipologia contrattuale scelta.
Innanzitutto il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritto, e deve contenere alcuni elementi fondamentali, come:
Generalmente l’onere della registrazione del contratto di locazione è a carico del locatore, in alcuni casi, però, può essere pattuita una divisione delle spese al 50%.
Ad ogni modo è possibile scegliere tra le seguenti modalità di registrazione:
Come abbiamo già sottolineato non bisogna formalizzare il tutto entro 30 giorni, per evitare di pagare delle sanzioni per il ritardo.
Ma, entro i 60 giorni successivi, il proprietario deve provvedere anche a:
E’ considerato nullo il contratto di locazione non registrato, ma è possibile “sanare” la situazione anche in ritardo. A tal proposito, sebbene il compito sia del locatore, il conduttore può decidere di provvedere in maniera autonoma all’adempimento, per evitare accertamenti, dato che entrambi i soggetti sono solidalmente responsabili.
Ad ogni modo recentemente la Cassazione ha sottolineato che la registrazione tardiva ha effetti retroattivi, quindi ha il potere di sistemare la situazione, anche se dovranno essere pagate delle sanzioni per il ritardo nel pagamento dei tributi. Lo scopo è quello di contrastare l’evasione fiscale, incentivando la regolarizzazione di numerosi affitti in nero.
Tale opzione è prevista sia per le locazioni ad uso abitativo che commerciali.
La sanzione pecuniaria prevista per il ritardo, comunque può raggiungere fino al 240% della tassa dovuta, ma può diminuire, invece, nei seguenti modi:
Per l’evasione dell’imposta di registro vengono considerati responsabili solidalmente sia l’inquilino che il proprietario.
In alcuni casi però la decisione di effettuare un accordo verbale è presa esclusivamente dal locatore, con l’obiettivo di ottenere un maggiore guadagno, evitando di regolarizzare il tutto e pagare le tasse. Tale situazione non viene più considerata assoluta, ma relativa, in quanto la responsabilità è del padrone di casa.
Il conduttore, può quindi agire per chiedere la nullità del contratto per omessa registrazione, determinando le seguenti conseguenze:
Bisogna però considerare che, il locatore potrebbe dichiarare che l’inquilino ha occupato l’immobile senza averne il diritto, facendo richiesta al giudice di un indennizzo.
L’affittuario deve dimostrare di avere subito una pressione forzata per effettuare solo un accordo verbale, in caso contrario se le parti hanno concordato liberamente di proseguire “in nero”, la nullità del contratto diventa assoluta. In altre parole, egli deve provare che la pressione morale subita, ha dato vita all’abuso. Non rientra in tale categoria una semplice richiesta, ma deve essersi verificata una vera influenza della volontà individuale.
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