In un contratto di affitto sono delineate chiaramente tutte le norme da seguire, e quali sono i diritti e i doveri dell’inquilino, conduttore e del proprietario, locatore. Entrambi devono rispettare la scadenza pattuita, ma in alcuni casi possono decidere di interrompere l’accordo prima dei tempi utili.
In questo caso l’inquilino si trova in una situazione di vantaggio in quanto ha molti più diritti rispetto al padrone di casa. Deve solamente rispettare i termini del preavviso e può lasciare tranquillamente l’abitazione quando desidera.
Per il locatario, invece, è molto più difficile interrompere un contratto d’affitto prima della scadenza.
Può accadere però che entrambi si trovino d’accordo nel volere chiudere il loro contratto, in questo caso devono essere rispettati degli adempimenti fiscali, per evitare delle sanzioni.
Codice tributo risoluzione anticipata: adempimenti fiscali
Nel momento in cui viene stipulato un contratto di locazione, viene indicata anche la data di scadenza dello stesso. A volte il locatore e il conduttore possono decidere di sciogliere il contratto in anticipo, di comune accordo, oppure come vedremo in seguito può essere deciso da una delle parti.
Se tale decisione viene presa di comune accordo tra le parti, non dobbiamo fare l’errore di pensare che sia tutto apposto anche a norma di legge. E’ infatti, necessario pagare, in ogni caso, una tassa all’Agenzia delle Entrate per recesso anticipato di contratto.
La prima cosa da fare è comunicare la risoluzione del contratto presentando il modello RLI, registrazione locazione immobili), all’ufficio presso il quale abbiamo registrato il contratto stesso. Tale modello si trova online nel sito dell’Agenzia delle Entrate.
Devono essere inseriti diversi dati, nei vari quadri presenti.
Il quadro A
Va compilato inserendo:
- il codice fiscale e i dati relativi persona che sta compilando il modulo
- il codice relativo al tipo di contratto per il quale si sta comunicando la risoluzione
- gli estremi della registrazione
- selezionando il codice 4, cioè quello relativo alla risoluzione
- specificare la data di comunicazione e quella di risoluzione
- indicare eventuali corrispettivi pagati
Il quadro B
In questa sezione vanno indicati i dati relativi al locatore e al conduttore:
- numero di locatori, codice fiscale, comune di nascita
- tipologia di conduttore, persona fisica, società, cooperativa
- situazioni particolari ad esempio inerenti ad enti senza scopo di lucro
Il quadro C
Vanno descritti gli estremi identificativi dell’immobile oggetto del contratto:
- numero d’ordine dell’immobile, cioè 1 se si tratta di immobile principale
- codice del comune riportato nel documento catastale
- la rendita catastale o il reddito dominicale se si tratta di terreni
Il quadro D
Va compilato in caso di registrazione del contratto in regime di cedolare secca, se è stato scelto quindi di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef. In questo caso non sono state pagare le imposte di registro e di bollo per la registrazione e non deve essere fatto nemmeno in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Il quadro E
Va redatto solamente se nel contratto era previsto il pagamento di un canone differente per una o più annualità
Per effettuare l’interruzione del contratto è obbligatorio pagare una imposta di 67,00 euro, entro 30 giorni dalla risoluzione.
Tale pagamento può essere effettuato utilizzando anche i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, addebitando il costo nel conto corrente, oppure compilando un modello F24, utilizzando i codice 1503, cioè il codice tributo risoluzione anticipata di un contratto di locazione.
Risoluzione anticipata chiesta dal conduttore
In alcuni casi, la richiesta di chiudere il contratto di affitto, non viene fatta di comune accordo, e possono nascere dei contrasti tra le parti.
L’inquilino ha di fatto la possibilità di recedere il contratto in qualsiasi momento, tale diritto viene anche definito “recesso legale del conduttore”, per diverse tipologie di immobili, quindi di tipo abitativo, ma anche commerciale.
Ha però il dovere di informare il proprietario attraverso una lettera di preavviso, almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l’appartamento.
La comunicazione deve essere inviata attraverso la posta raccomandata con ricevuta di ritorno, e deve contenere: i dati anagrafici del conduttore, la richiesta esplicita di soluzione anticipata, la motivazione e le tempistiche per il rilascio dell’immobile.
Se non viene rispettato il preavviso ci sono delle conseguenze notevoli. Infatti il conduttore sarà costretto a pagare al proprietario l’importo pari ai 6 canoni di affitto, quindi pari al periodo di preavviso non comunicato. Ciò deve avvenire anche se l’inquilino abbandona la casa.
Ma non solo, infatti, potrebbe dovere pagare un cifra come risarcimento danni al locatore. Questo avviene perchè a causa dell’inadempimento dell’inquilino, l’immobile rimane libero e non utilizzato, rappresentando una perdita del il locatore.
Risoluzione anticipata chiesta dal locatore
Il proprietario generalmente non ha molte possibilità per recedere un contratto prima della scadenza stabilita. Può farlo solamente in alcuni casi previsti dalla legge:
- se intende utilizzare il proprio immobile a scopo abitativo, artigianale o professionale, per se stesso, per i genitori, per i figli o parenti entro il secondo grado
- se intende destinare l’immobile ad attività con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto
- se l’inquilino ha la piena disponibilità di usufruire di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune
- se l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito, quindi la permanenza del coinquilino sarebbe un ostacolo allo svolgimento dei lavori
- se l’inquilino non occupa l’immobile in modo continuativo, senza un giustificato motivo
- se il locatore ha l’intenzione di vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili abitativi oltre alla sua residenza
In ogni caso, anche il locatore è tenuto a comunicare la sua intenzione almeno 6 mesi prima, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Cosa succede in caso di mancata registrazione
La mancata registrazione della risoluzione del contratto è punibile dalla legge perchè chi non adempie a questo obbligo viene sanzionato dal punto di vista fiscale. Il contribuente è così obbligato al pagamento della registrazione anche i mesi, o gli anni in cui l'immobile era già stato restituito. La sanzione è pari al 30 per cento di ogni somma che non è stata versata.
Ma il calcolo dipende anche dai giorni di ritardo del pagamento:
- Se non sono ancora passati 90 giorni dal pagamento del tributo, la sanzione è pari al 15 per cento.
- Se il ritardo ammonta a 15 giorni si abbassa all'1 per cento per ogni giorno di ritardo.
