Negli ultimi anni, complice la forte crisi economica che ha colpito anche il nostro Paese, sempre più persone si trovano in difficoltà e non riescono ad arrivare a fine mese.
Per questo motivo chi vive in affitto, può decidere di subaffittare l’intero appartamento o una parte di esso, per riuscire coprire le spese. Non tutti, però, sanno se tale pratica è legale, e in quali casi il proprietario potrebbe contestare la situazione.
Nelle prossime righe, cercheremo di capire cosa dice la legge in merito, per fornire un valido aiuto a chi intende procedere con il subaffitto, ma anche per consentire al proprietario di comprendere se sono stati lesi i suoi diritti.
Cos’è il subaffitto?
Quando si parla di subaffitto ci si riferisce ad una sublocazione, ovvero una situazione in cui un inquilino concede a un soggetto terzo di vivere nell’appartamento o in parte di esso, pagando un determinato prezzo.
Va precisato subito che il subaffitto può essere di due tipi diversi:
- totale: se riguarda l’intero appartamento oggetto del contratto di locazione
- parziale: se riguarda parte dell’appartamento, ad esempio una o più camere
Rientra in questa fattispecie anche il godimento dell’immobile solo per qualche ora al giorno.
Ad ogni modo il contratto cessa nel momento in cui termina quello principale, dato che è strettamente collegato ad esso.
Detto ciò il conduttore non è legittimato a sublocare l’intero immobile senza l’autorizzazione del padrone di casa. In realtà nel contratto stesso che le parti hanno sottoscritto deve essere presente una apposita clausola, in caso contrario non è possibile concedere la sublocazione totale a terzi. Ad ogni modo è sempre necessario il consenso scritto del locatore.
Va detto comunque che l’omissione della comunicazione al locatore non rappresenta un inadempimento talmente grave da causare la risoluzione del contratto o lo sfratto.
Se l’obiettivo è quello di subaffittare una o più camere, non è necessaria la presenza di una clausola contrattuale, e tantomeno dell’autorizzazione del proprietario. Tuttavia, il conduttore dovrebbe comunicare al locatore chi è il subconduttore e la durata del contratto pattuito. Se non viene inviata tale comunicazione il subaffitto è valido lo stesso.
Quindi, in base a quanto abbiamo appena detto, il sibaffitto parziale funziona diversamente da quello totale, in pratica anche se nel contratto non è indicato nulla, è comunque legittimo.
Ad ogni modo, in presenza di gravi motivi, il padrone di casa può opporsi, come analizzeremo a breve.
Quando è legale il subaffitto?
Abbiamo già sottolineato quanto possa essere difficile oggi riuscire a far fronte alle diverse spese, tra le quali anche quella dell’affitto. In tal senso il subaffitto rappresenta una opportunità per riuscire ad avere un’entrata maggiore, o per evitare di avere troppi costi in caso di trasferimento momentaneo in un’altra città.
Il punto cruciale è comprendere in quali casi si tratta di una pratica legale, e quando invece non lo è.
L’istituto è disciplinato dall’art. 1594 del codice civile, che afferma quanto segue:
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facolta' di sublocare la cosa locatagli, ma non puo' cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Da quanto possiamo leggere risulta evidente che il subaffitto sia un contratto indipendente da quello di locazione, ed è sempre lecito tranne che in due casi:
- esiste una particolare clausola contrattuale che vieta tale pratica
- se viene utilizzato l’appartamento per usi non consentiti dalla legge
Lo scopo, come abbiamo detto può essere quello di riuscire ad avere un’entrata utile per coprire il canone d’affitto, per il periodo in cui non si vive stabilmente nell’appartamento a causa di viaggi, o per lavoro.
Ma, è possibile subaffittare anche alcune stanze, se l’obiettivo è quello di riuscire ad avere un aiuto per arrivare a fine mese.
Il proprietario può opporsi?
In sede di sottoscrizione del contratto di locazione le parti si possono accordare anche in merito a un’eventuale sublocazione. Se sono presenti delle clausole contrattuali, quindi, è possibile procedere in tal senso.
Il proprietario può opporsi nei seguenti casi:
- se il conduttore non comunica le condizioni del subaffitto
- se le condizioni sono abusive o non rispettano quanto pattuito
- se ci sono previsioni di un mutamento d’uso o destinazione del locale
In tutte le altre circostanze il locatore è tenuto a dare il proprio consenso.
In alcuni casi, comunque, se non viene rispettata la legge, può avvenire una risoluzione del contratto principale di locazione. Ciò può accadere quando la condotta dell’inquilino non è corretta, ad esempio se non rispetta il rifiuto legittimo dato dal proprietario.
Il rifiuto tuttavia, come abbiamo sottolineato, può avvenire solo in determinati casi, previsti dalla legge.
Quali sono i rischi del subaffitto?
Fino ad ora abbiamo descritto come operare in piena legalità. Ciò che ancora non abbiamo illustrato sono i rischi che sono comunque presenti in un contratto di subaffitto.
Il conduttore, infatti, è responsabile di eventuali danni causati all’abitazione dal subconduttore. Quindi è tenuto a risarcire il proprietario in caso di problemi.
In particolare se il soggetto terzo non lascia l’immobile e permane anche oltre la scadenza pattuita, la responsabilità dell’affittuario sarà piena, ovvero patrimoniale.
Il locatario può fare valere il proprio dritto, di fronte a un giudice civile.
Perciò l’inquilino che decide di affittare si assume la piena responsabilità, e dovrà rispondere in prima persona e con i propri mezzi a qualsiasi tipo di controversia o danno che si viene a creare.
Il proprietario dell’immobile non ha alcun tipo di vincolo contrattuale con il subaffittuario, anche se in alcuni casi previsti e determinati dalla legge può intervenire direttamente a tutela dei propri interessi.
Ciò può accadere quando:
- il subaffittuario utilizzi i locali per destinazioni non previste nella tipologia dell’immobile e nel contratto;
- l’affitto non fosse versato per tempo, condizione in cui il proprietario può rivalersi anche sugli oggetti del soggetto terzo
- il contratto principale di locazione venga disdetto.
- il contratto principale sia terminato, potendo chiedere contestualmente lo sfratto anche del sub-affittuario.
Risulta evidente, quindi, che il subaffitto sia una pratica particolarmente complessa, pertanto è consigliabile avvalersi di una consulenza di uno specialista in materia, per evitare di avere problemi in futuro.
