Oggetto del contratto
L'oggetto del contratto di affitto di fondo rustico è proprio il terreno, definito per l'appunto fondo, che ne comprende anche la sua profondità massima di coltivazione e lo spazio sovrastante destinato alla produzione agricola.
Il terreno è dunque il bene che il concedente pone nella disponibilità dell’affittuario, a cui trasferisce il potere di gestione del terreno per un periodo temporale prestabilito.
Ricordiamo che si tratta di un contratto che, almeno in Italia, è disciplinato in maniera differente rispetto a un contratto di locazione di un immobile commerciale o a fini residenziali. Per l'appunto, lo troviamo disciplinato dagli artt. 1628-1646 c.c., e regolato da numerose altre leggi.
Obblighi e divieti
Di seguito saranno elencati una serie di obblighi che l'affittuario (e/o il proprietario) si impegna a mettere in atto:
- È vietato stipulare contratti di subaffitto o subconcessione in assenza di consenso da parte del concessionario del bene, pena la risoluzione dell'accordo e la restituzione obbligatoria di tutto il terreno utilizzato. Sempre in merito a un caso di subaffitto, il locatore ha quattro mesi di tempo a partire dal momento in cui ne è venuto a conoscenza per agire, lasciando altrimenti subentrare il sub concessionario nella posizione giuridica dell'affittuario.
- L'affittuario è tenuto a coltivare il terreno seguendo le regole del buon padre di famiglia, ovvero ad eseguire la prestazione con un livello tale di rigore, impegno, correttezza, cura e lealtà attribuibili ad un uomo medio.
- Al proprietario spetteranno i costi di tutti gli interventi straordinari necessari al corretto funzionamento e utilizzo del terreno, a patto che non siano dovuti a colpa o negligenza dell'affittuario.
Altra peculiarità riguardante l'affitto di fondo rustico è legata al pagamento.
La legge impone infatti che oltre al normale pagamento corrisposto in denaro, il corrispettivo possa essere saldato con una parte dei prodotti ricavati dal terreno, gestiti e fatti maturare da chi usufruisce del fondo in questione.
Stipula e durata del contratto
Proprio in maniera analoga ai contratti di locazione per immobili commerciali o residenziali, è prevista la stipula del contratto con un accordo verbale, soggetto comunque a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate (allo stesso modo di quello in forma scritta).
Grazie all'art. 41 della Legge n. 203/1982 il rispetto della forma scritta non è necessario neanche in caso di contratti ultra-novennali.
Per quanto concerne la durata invece, il contratto di affitto di un fondo rustico, stipulato tra il proprietario del fondo e un coltivatore diretto senza assistenza sindacale, ha una durata minima predeterminata alla legge e pari a non meno di 15 anni, che possono essere ridotti a 6 per terreni montani utilizzati con finalità di alpeggio e terreni montani inseriti all'interno delle comunità territoriali montane.
Questo vale anche nel caso di affitti “verbali” in caso di disaccordo delle parti sulla durata verbalmente pattuita. Se la parte proprietaria consente a un altro soggetto di condurre il suo fondo e ne accetta un corrispettivo e la parte coltivatrice conduce il fondo (dunque per questo paga un corrispettivo) è evidente l’esistenza fra le parti di un contratto di affitto.
Inoltre, in caso mancanza di disdetta comunicata almeno con un anno di preavviso, il contratto si rinnova tacitamente.
Il motivo di una scelta simile in merito alla durata maggiore rispetto ad altre tipologie di locazioni appare chiaro, essendo figlia della necessità di concedere a colui che affitta una migliore programmazione della propria produzione. Ponendo infatti termini di locazione uguali a quelli di immobili commerciali o residenziali, l'affittuario avrebbe grosse difficoltà nell'organizzare gli insediamenti agricoli.
Risoluzione del contratto di affitto
Il locatore proprietario del fondo può chiedere la risoluzione solo in caso di grave inadempimento contrattuale dell'affittuario, intendendo i casi elencati qui di seguito:
- Mancato pagamento di almeno un anno di canone
- Subaffitto o subconcessione
- Cattiva gestione del fondo, incluse violazioni degli obblighi di normale e razionale gestione e conservazione del terreno e delle attrezzature relative
Se nei primi due casi non sono presenti problemi interpretativi, un appunto va fatto sull'ultimo caso. La gravità concernente la cattiva gestione del fondo non risulta predeterminata dalla legge, ma andrà verificata caso per caso.
Ricordiamo come il locatore, nel caso in cui l'affittuario si dimostri inadempiente, debba in modo obbligatorio contestare all'affittuario il suo inadempimento, inviandogli prontamente una raccomandata con ricevuta di ritorno con al suo interno la descrizione del problema riguardante la condotta in esame. La contestazione, utile affinché l'affittuario abbia la possibilità di sanare in suo inadempimento entro tre mesi (e quindi evitare la risoluzione prematura del contratto), è necessaria affinché l'azione possa essere dichiarata proponibile alle autorità giudiziarie.
Qualifica IAP: le differenze
In merito alla legge n. 203/1982 è prevista una distinzione tra coltivatore diretto e l'affitto a soggetto non in possesso della qualifica IAP (acronimo di Imprenditore agricolo professionale).
In particolare, alcune differenze sono presenti nel diritto alla prelazione nei rinnovi contrattuali, nella cedibilità del contratto a un proprio familiare e nella validità effettiva dei contratti verbali e scritti di durata ultra-novennale (anche nei confronti di terzi e anche se non trascritti).
Con la modifica legislativa, l’affittuario IAP non coltivatore diretto, purché iscritto alla previdenza agricola, dal 1° gennaio 2018 avrà i medesimi diritti contrattuali previsti dalla legge per il coltivatore diretto, essendo ad esso regolarmente equiparato.
Conclusioni
In conclusione, di questo articolo abbiamo compreso cosa si intende per fondo rustico, quali sono gli obblighi e i divieti legati a questa tipologia di contratto, che comprendono il divieto di subaffitto, il dovere dell'affittuario di prendersi cura e gestire correttamente il fondo e le eventuali spese a carico del proprietario. Abbiamo altresì visto come può avvenire la stipula di un contratto e quanto debba essere la durata di quest'ultimo.
