La risoluzione del contratto di locazione può avvenire alla normale scadenza pattuita o in modo anticipato. La decisione può essere presa consensualmente o da una delle parti, ma in ogni caso devono essere rispettate alcune norme, anche di natura fiscale.
Sembra banale dirlo, ma davvero a volte il futuro può riservare delle sorprese, cambiando i piano che un individuo si era fatto. Ciò può accadere anche per quanto riguarda il posto in cui vivere, ovvero una casa o un appartamento che un soggetto ha deciso di prendere in affitto.
Al momento della sottoscrizione, magari, i classici 4 anni + 4 sembrano perfetti, essendo che grazie al lavoro a tempo indeterminato l’inquilino si sentiva sicuro di potere pagare regolarmente i canoni pattuiti e di potere quindi restare molto tempo nell’alloggio.
A seguito delle forte crisi economica che ha colpito il nostro Paese, il conduttore potrebbe avere perso il lavoro, trovandosi in seria difficoltà per pagare l’affitto concordato al locatore.
Oppure, il lavoratore potrebbe essere stato trasferito in un’altra città, in una nuova sede aziendale.
Ma anche il proprietario potrebbe avere particolari esigenze per liberare l’immobile, magari perchè serve a se stesso o a familiari entro il secondo grado di parentela.
Vediamo quindi in quali casi è possibile terminare un accordo di affitto prima della scadenza
Prima di capire come chiudere anticipatamente un contratto di affitto, è utile fare un premessa per analizzare le varie tipologie di locazione abitativa che si possono scegliere nel nostro Paese.
Innanzitutto è utile sottolineare ciò che afferma l’art. 1571 del codice civile:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo
Si devono, pertanto, escludere da tale categoria gli accordi che non prevedono il pagamento di una somma di denaro, come ad esempio il comodato. In particolare il contratto viene considerato nullo se non viene indicato il canone periodico che l’inquilino deve versare al proprietario.
Le caratteristiche contrattuali cambiano a seconda della tipologia di affitto che le parti hanno deciso di sottoscrivere, in particolare:
Ad ogni modo, indipendentemente dalla tipologia contrattuale scelta, è necessario provvedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni dalla data di decorrenza, per essere in regola con il Fisco.Infatti, è necessario versare le imposte dovute.
In caso contrario si può parlare di affitto non regolare o “in nero”, cioè una situazione che può comportare conseguenze spiacevoli sia per il conduttore che per il locatore.
Quando si sottoscrive un contratto solitamente si accetta la scadenza riportata sullo stesso. Tuttavia, può accadere che con il tempo uno dei soggetti coinvolti abbia esigenze diverse e quindi la necessità di interrompere gli accordi prima del termine pattuito.
La legge permette ad entrambe le parti di fare un passo indietro, ma rispettando alcuni obblighi specifici, come vedremo nei prossimi paragrafi.
Locatore e conduttore possono sempre decidere di comune accordo, ovvero in modo consensuale, di terminare gli impegni presi reciprocamente. In tal senso la volontà dei soggetti è sovrana, ma devono essere comunque rispettati alcuni obblighi, soprattutto di natura fiscale.
Proprio come per la registrazione, anche in caso di risoluzione è obbligatorio comunicare la situazione all’Agenzia delle Entrate, e sostenere il pagamento dei tributi come previsto dalla legge.
Ad ogni modo quando inquilino e proprietario hanno la stessa idea, il tutto avviene facilmente senza troppi intoppi.
I problemi nascono, invece, quando la volontà di recedere prima della normale scadenza è soltanto di uno dei soggetti interessati.
Detto ciò va sottolineato che chi intendere recedere deve comunicare la propria decisione entro 6 mesi prima della scadenza. I contratti 4+4 o 3+2, infatti hanno una durata a tempo indeterminato, e si rinnovano in automatico se nessuno manifesta il desiderio di porre fine all’accordo sottoscritto.
In alcuni casi, comunque, la risoluzione può essere decisa da un giudice in merito a un procedimento per sfratto:
In quali casi l’inquilino può decidere in merito alla risoluzione anticipata? Cosa dice la legge in merito?
Va subito precisato che il conduttore può prendere tale decisione in modo più semplice e più agevolato rispetto a quanto può fare il locatore.
Egli può infatti interrompere l’accordo in qualsiasi momento in presenza di gravi motivi, come previsto da un’apposita clausola presente nei vari modelli contrattuali standard.
Ovviamente è necessario comunicare l’intenzione di recedere alla controparte, inviando una lettera raccomandata indicando il relativo periodo di preavviso, solitamente di almeno 6 mesi.
Se non viene rispettato il preavviso può succedere che:
Come abbiamo sottolineato nelle righe precedenti il locatore non ha molte possibilità per recedere anticipatamente.
In particolare può dare disdetta per finita locazione, inviando all’inquilino una comunicazione con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza pattuita
Per fare ciò, deve però indicare quali sono i motivi che l’hanno portato a prendere tale decisione.
Le motivazioni che vengono considerate legittime sono le seguenti:
In caso di chiusura anticipata sono previste delle spese, ovvero delle tasse da pagare all’Agenzia delle Entrate.
Infatti, proprio come avviene per la registrazione, anche con la risoluzione anticipata è necessario comunicare la decisione al Fisco.
Tale imposta grava sul locatore, che può rivalersi sull’inquilino in un secondo momento per chiedere il rimborso di almeno la metà della cifra.
Ad ogni modo il la dichiarazione deve essere fatto entro 30 giorni dall’evento, provvedendo a pagare l’imposta attraverso il modello F24 indicando il codice tributo 1503.
La tassa, comunque, non deve essere pagata dai soggetti che hanno aderivo alla cedolare secca, anche se sono obbligati a comunicare la situazione.
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