Cos’è il leasing?
Il leasing è un contratto atipico stipulato tra due soggetti:
- L’utilizzatore;
- Il concedente.
Il rapporto tra le parti interessate è abbastanza semplice: il primo richiede al secondo di potere godere di un bene mobile, mobile registrato o immobile. Se la richiesta viene accettata, si genera il consenso per la costituzione del contratto.
L’oggetto contrattuale, quindi, è la prestazione di temporaneo godimento di un bene. Il corrispettivo corrisponde ad un canone periodico che l’utilizzatore è tenuto a versare al concedente.
Al termine del periodo pattuito, ovvero alla scadenza contrattuale, si possono verificare tre diverse situazioni:
- Il bene concesso in locazione viene restituito;
- Il contratto viene rinnovato pattuendo il pagamento di un canone inferiore;
- Il bene viene acquistato dall’utilizzatore, con il pagamento del relativo prezzo.
Come funziona?
Nel paragrafo precedente abbiamo illustrato le caratteristiche base di un contratto di leasing, vediamo ora di porre l’attenzione sul suo funzionamento.
Quando viene stipulato il contratto, il concedente consegna il bene oggetto di locazione all’utilizzatore, e da quel preciso istante egli ne è il responsabile, quindi deve provvedere alla manutenzione sia ordinaria che straordinaria.
Ma cosa succede se il bene non viene consegnato in tempo, o se sono presenti vizi o danni derivanti dal trasporto? Il rischio è assunto dalla parte utilizzatrice, nel senso che eventuali azioni esperibili nei confronti del produttore sono a suo carico.
Ad ogni modo tutti gli oneri a carico dell’utilizzatore devono essere espressamente indicati nel contratto.
Tipologie di leasing
Il legislatore ha distinto due diverse tipologie di leasing:
1) Operativo, o di godimento
Quando la durata corrisponde a quella economico-tecnica del bene, e il canone al corrispettivo del godimento. Si tratta di un bene che diventa obsoleto in breve tempo. In caso di risoluzione anticipata del contratto non vengono restituiti i canoni periodici già versati.
L’art. 1458 c.c., afferma infatti:
La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite
2) Traslativo, o finanziario
L’oggetto contrattuale è un bene che alla scadenza avrà un valore superiore rispetto al prezzo stabilito per l’acquisto. In tal caso sono coinvolti tre soggetti:
- Produttore;
- Concedente finanziatore;
- Utilizzatore finanziario.
Lo scopo è quello di finanziare un soggetto che ha la necessità di acquistare dei beni strumentali ad una attività economica.
La risoluzione per inadempimento in questo caso è disciplinata dall’art. 1526 c.c:
Se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta.
La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.
Leasing immobiliare
Il leasing immobiliare rientra nella tipologia traslativa. In questo caso le parti sono:
- Locatore;
- Venditore;
- Utilizzatore.
Per acquistare un immobile con questa modalità bisogna innanzitutto rivolgersi all’impresa proprietaria e pattuire prezzo, tempi di consegna e tutto il necessario per avere le autorizzazioni edilizie. Successivamente va chiesto un finanziamento alla società di leasing. Quest’ultima provvederà ad acquistare il bene.
Anche in questo caso la parte utilizzatrice si assume tutti i rischi connessi alla realizzazione dell’immobile.
Cosa bisogna sapere in merito alla trascrizione degli immobili?
- Sono soggetti a trascrizione i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni. Tra essi è compresa anche l’ipotesi di un contratto inerente ad un diritto di godimento, come succede nella locazione finanziaria;
- Se sono presenti più soggetti aventi un diritto di godimento su una locazione, prevale chi ha trascritto l’atto per primo.
