Leasing immobiliare: funzionamento e contratto
Il cliente, dopo aver scelto l’immobile, incarica la banca o la finanziaria di acquistare il bene. Queste si occupano dunque di strutturare l’operazione di leasing, in cambio il cliente si impegna a versare dei canoni calcolati secondo un tasso d’interesse stabilito al momento della stipula del contratto di leasing.
Oltre alla maxi rata finale, prevista se si vuole riscattare il bene, e i canoni mensili, può essere previsto anche il pagamento di un anticipo. Tale importo viene indicato sul contratto e calcolato in percentuale sul valore complessivo dell’operazione di leasing.
Nel contratto di leasing devono dunque essere indicati:
- il costo dell’immobile oggetto del leasing;
- la durata complessiva del contratto;
- il tasso applicato al contratto di leasing e il relativo importo delle rate;
- l’importo dell’anticipo e quello di riscatto.
- eventuali costi servizi accessori.
Qualora la banca o la finanziaria coinvolte siano concordi, il cliente può decidere di uscire anticipatamente dal contratto di leasing. In questo caso vi sono due opzioni:
- riscattare il bene in via anticipata e rivenderlo, con eventuale ricalcolo della maxi rata finale e pagamento di eventuali penali;
- trasferimento del bene a un terzo subentrante nel contratto di leasing.
Leasing immobiliare: vantaggi
I vantaggi previsti dall’operazione di leasing sono di carattere fiscale e variano in base all’età e al reddito del richiedente.
Se, al momento della firma, il cliente non ha ancora compiuto il trentacinquesimo anno di età, può godere delle seguenti agevolazioni:
- il 19% dei canoni di leasing e gli oneri accessori relativi, fino ad un importo massimo annuale di 8.000 euro;
- il 19% dell’importo pagato per la maxi rata finale con la quale riscattare l’immobile, fino ad un importo massimo di 20.000 euro.
I soggetti con età uguale o superiore a 35 anni, invece, possono:
- detrarre i canoni di leasing al 19%, sino a massimo 4mila euro l'anno;
- detrarre il prezzo del riscatto al 19%, sino a massimo 10mila euro.
In entrambi casi, quindi indipendentemente dall’età del cliente, è prevista la riduzione all’1,5% dell’imposta di registro per l’acquisto della prima casa.
Possono beneficiare dell’agevolazione Irpef i soggetti che hanno un reddito complessivo annuo non superiore a €55.000 all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria. Inoltre, è necessario che i soggetti beneficiari non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
Per le società di leasing, infine, è prevista l'applicazione dell'Iva agevolata al 4% in caso di acquisto dell'immobile dal costruttore.
La legge di stabilità del 2015 prevede questi vantaggi economici per i contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
Leasing immobiliare: svantaggi
A seguito dei vantaggi, è opportuno sottolineare anche alcuni svantaggi derivanti dall’operazione di leasing immobiliare:
- Non si è proprietari ma utilizzatori dell’immobile;
- I canoni di leasing, data la durata massima consentita più breve rispetto al mutuo, possono essere più elevati rispetto al mutuo o ad un canone di affitto;
- I tempi massimi relativi ai contratti di leasing immobiliare normalmente si attestano intorno ai 12-15 anni mentre i mutui possono invece arrivare fino a 30-40 anni di durata con rate inferiori;
- I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono normalmente più bassi;
- La società di leasing potrebbe richiedere come rata iniziale una somma compresa tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile stesso.
Leasing immobiliare: le tutele previste
Oltre alle agevolazioni fiscali, per chi contrae un leasing immobiliare, sono previste diverse tutele:
- sospensione dal pagamento dei canoni, al massimo per 12 mesi, in caso di perdita dell’impiego;
- corresponsione di parte del ricavato della vendita, nel caso in cui la società di leasing, a seguito di sfratto per inadempienza, ricollochi il bene sul mercato;
- tutele in caso di fallimento del venditore o della società di leasing;
- uscita anticipata dal contratto, previo consenso del concedente, con riscatto anticipato o trasferimento del bene ad un subentrante.
Leasing immobiliare: a chi conviene?
Il leasing immobiliare è uno strumento che conviene ai soggetti che non hanno la possibilità di accedere ad un mutuo per acquistare casa. Non prevedendo il pagamento di una caparra iniziale, la formula di leasing risulta più accessibile.
Il mutuo infatti è una forma di finanziamento con requisiti più rigidi in quanto è richiesto il possesso di una certa quantità di denaro al momento dell’acquisto, il mutuo generalmente copre fino all'80% del valore dell'immobile. Inoltre, sono favoriti coloro che hanno tipologie di contratto di lavoro più solide.
Fonti normative
Legge n. 208/2015
