Affittare un locale commerciale o una abitazione comporta degli obblighi, tra i quali il principale riguarda l’obbligo di registrare il contratto e di pagare le tasse relative.
Le imposte non sono uguali per tutti, dato che vengono calcolate in base al valore stesso della locazione.
Va sottolineato che, in caso di “affitti in nero”; quindi non regolari rischiano entrambi i soggetti coinvolti, ovvero sia il proprietario che l’affittuario.
Vediamo, quindi, di fare un po’ di chiarezza in merito, descrivendo quali sono i principali adempimenti e come si pagano le tasse.
La registrazione di un contratto di locazione
L’imposta di registro per la locazione sono direttamente collegate alla registrazione stessa del contratto. Infatti, proprio in tale occasione devono essere versati i tributi.
Si tratta di adempimenti obbligatori quando l’affitto dura più di 30 giorni in un anno.
In parole semplici, per essere in regola è indispensabile recarsi presso l’Agenzia delle Entrate per comunicare al Fisco l’accordo preso e per pagare quanto dovuto.
Affittare in nero, quindi, equivale ad evadere le tasse.
In genere tale incombenza ricade nel locatore, ma può anche accadere che l’inquilino decida di recarsi presso l’ente nel caso il proprietario fosse impossibilitato a farlo. Il pagamento dell’imposta di registro locazione, invece, può essere stabilita al 50% tra le parti.
La legge prevede anche la possibilità di adempiere oltre la scadenza, ovvero consente la cosiddetta tardiva registrazione, con effetti retroattivo. Si tratta di una sanatoria che ha il potere di liberare i soggetti da ogni responsabilità passata.
Se le parti, invece, proseguono con “l’affitto in nero” rischiano pesanti conseguenze .
Detto ciò, il contratto di locazione, per essere valido, deve contenere le seguenti informazioni:
- la data della sottoscrizione
- le generalità del locatore e del conduttore
- l’identificazione del bene in oggetto
- il canone
- la durata
- eventuali clausole accessorie
La registrazione può essere fatta:
- attraverso il sito web dell’Agenzia delle Entrate
- chiedendo la consulenza di un professionista
- recandosi presso la sede territoriale dell’ente
Cosa succede se non viene registrato?
Non pagare l’imposta di registro per la locazione comporta delle conseguenze spiacevoli per i soggetti coinvolti, considerati entrambi responsabili in solido.
Nel caso in cui la decisione di agire senza rispettare le norme venga presa soltanto da una delle parti, in genere dal locatore, per pagare meno tasse, la controparte può agire per chiedere la nullità del contratto stesso per responsabilità del padrone di casa.
Tale azione ha le seguenti implicazioni nei confronti del locatore:
- perdita del diritto a percepire il canone
- restituzione di tutti i canoni pagati in nero all’inquilino entro 6 mesi dal momento dell’abbandono dell’immobile
La situazione, però, potrebbe essere complessa, dato che il proprietario potrebbe anche dichiarare che l’affittuario ha occupato abusivamente l’abitazione, facendo egli stesso la richiesta di un indennizzo al giudice.
Durante l’azione legale l’inquilino deve dimostrare di avere subito forti pressioni per accettare un accordo verbale, per non essere considerato responsabile alla pari della controparte.
Ci può essere, quindi:
- una nullità assoluta: se le parti hanno scelto insieme di evadere il fisco. In tal caso l’inquilino deve lasciare l’immobile e può chiedere la restituzione solo in parte dei canoni versati
- una nullità relativa: se la scelta è stata imposta dal proprietario. In questa situazione devono essere rimborsati tutti i canoni all’inquilino.
Imposta di registro locazione ad uso abitativo
L’imposta di registro è una tassa indiretta che viene applicata ogni volta che si deve registrare qualcosa attraverso un contratto o una scrittura privata.
L’importo viene sempre calcolato in base al valore stesso indicato nel documento.
Quindi, ogni volta che un cittadino deve registrare un atto scritto, deve anche sostenere il pagamento delle tasse previste dalla legge.
L’ente che si occupa di tali pratiche è l’Agenzia delle Entrate.
Tutto ciò è valido anche per quanto riguarda le locazioni, sia ad uso abitativo che commerciali.
Nei prossimi paragrafi analizzeremo i costi del 2019 relativi all’imposta di registro per locazione di:
- immobili ad uso abitativo
- immobili ad uso commerciali
- fondi rustici
L’imposta di registro per locazioni ad uso abitativo viene conteggiata nella misura del 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero totale delle annualità.
Ad esempio per un contratto che prevede un canone di 700 euro mensili, quindi 8.400 euro annuali, l’imposta da pagare è pari a 168 euro ogni anno.
Lo stesso discorso è valido anche per:
- i box auto e le cantine o pertinenze, annesse al fabbricato oggetto di locazione
- per altri immobili ad eccezione di quelli strumentali per natura
Va precisato però, che sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è necessario sostenere alcuna tassa. Se esso è versato da un soggetto terzo, invece, l’imposta corrisponde allo 0,50% del valore dello stesso.
Imposta di registro locazione commerciale
I locali commerciali, intesi come immobili strumentali per natura, non possono essere soggetti a radicali trasformazioni o cambiamenti di destinazione d’uso.
Si tratta, ad esempio, di:
- uffici e studi
- negozi e botteghe
- magazzini sotterranei per depositi e derrate
L’imposta di registro per locazione in questo caso corrisponde all’1% del valore, indipendentemente dal regime di esenzione e imponibilità iva.
Imposta di registro locazione fondi rustici
Per i fondi rustici la tassa inerente alla registrazione del contratto di locazione è pari allo 0,50% del canone annuale, e mai inferiore a 67 euro, ovvero la misura fissa minima imposta per legge.
