L’affitto di un immobile pignorato è possibile soltanto se la data di sottoscrizione del contratto di locazione è antecedente all’atto di pignoramento. In caso contrario soltanto il giudice dell’esecuzione può decidere in merito.
Il tema della locazione di immobili pignorati è molto delicato, dato che da ciò possono derivare diverse conseguenze. Prima fra tutte il potenziale acquirente potrebbe desistere sapendo che all’interno dell’appartamento ci sono degli inquilini.
Ma non solo. Per essere regolare il contratto tra locatore e conduttore deve essere antecedente all’atto di pignoramento. In seguito, infatti, soltanto il giudice può decidere se conviene o meno affittare l’immobile per ricavarne il denaro utile a coprire parte dei debiti.
Vediamo, quindi, di analizzare la questione nelle prossime righe, cercando di capire anche se l’inquilino può rischiare qualcosa.
Quando un soggetto non rispetta gli obblighi presi, e diventa inadempiente, magari non pagando i debiti entro le scadenze pattuite, può subire delle azioni legali, che possono comportare l’espropriazione forzata dei beni.
L’art. 491 del codice di procedura civile, a riguardo afferma che:
Salva l'ipotesi prevista nell'articolo 502, l'espropriazione forzata si inizia col pignoramento
Una volta ricevuto l’atto di pignoramento, il proprietario non può disfarsi dei beni in oggetto, dato che questi devono essere venduti all’asta, per potere ricavare il denaro sufficiente a coprire i debiti.
Risulta evidente, quindi, che l’affitto di un immobile pignorato potrebbe essere un problema, se ostacola il procedimento.
Ad ogni modo la procedura può essere attivata dal creditore, in seguito a svariati solleciti anche bonari. In pratica è possibile procedere forzatamente in seguito a:
Se in seguito all’esecuzione forzata, ovvero dalla vendita all’asta, vengono ricavati guadagni superiori, la parte eccedente viene restituita al debitore. Se, invece, le cifre non sono sufficienti, di deve procedere ulteriormente.
Ad ogni modo, è giusto sottolineare che esistono le seguenti tipologie di pignoramento:
Per quanto riguarda gli immobili è importante sapere che esiste un vincolo giuridico su di essi, quindi il proprietario non può sottrarli alla loro funziona. Detto ciò, eventuali vendite effettuate senza avere il consenso non sono considerate valide.
Ma cosa accade se viene sottoscritto un contratto di locazione?
Diciamolo subito, il pignoramento immobiliare non incide sulla proprietà in capo al debitore, ma questo non può disporre del proprio bene, ovvero non può venderlo, darlo in comodato o in locazione.
Ma cosa accade se, tale divieto viene ignorato e viene concesso in affitto in immobile pignorato?
Recentemente la Cassazione si è espressa in merito, attraverso la sentenza n. 29491 del 14 novembre 2019.
In modo particolare la Corte ha chiarito che l’elemento centrale per la valutazione è la data della sottoscrizione del contratto di locazione.
Se la data è certa, si possono verificare le seguenti situazioni:
Nel secondo comma dell’art. 560 del codice di procedura civile, possiamo infatti leggere che:
Il custode nominato ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l'integrità.
Se il contratto non ha una data certa, quindi non è stato registrato ed è “in nero”, non è opponibile alla procedura esecutiva e ad eventuali acquirenti. Ci sono però delle eccezioni:
Al comma 4 dell’art. 2923 del codice civile, possiamo leggere:
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato
Da quanto abbiamo illustrato, quindi, la data del contratto di locazione è fondamentale per capire se il conduttore può continuare ad occupare il bene, fino alla scadenza contrattuale, nonostante la vendita all’asta.
Se l’affitto di un immobile pignorato e legittimato da un contratto con data anteriore, ma si rinnova tacitamente durante le procedura esecutiva, a causa della mancata disdetta delle parti, cosa succede?
Alla prima scadenza il rinnovo avviene in modo automatico, quindi non necessita di un volontà negoziale, pertanto non è obbligatoria l’autorizzazione del giudice. Il discorso cambia, però, in merito ai rinnovi successivi al primo.
L’affitto di un immobile pignorato, effettuato senza seguire le norme che abbiamo evidenziato nel paragrafo precedente può avere delle ripercussioni negative sul proprietario, che rischia delle sanzioni penali per non avere rispettato l’ordine di un pubblico ufficiale.
Cosa accade, invece, all’inquilino? Rischia di subire uno sfratto esecutivo?
Alcuni potrebbero affermare che il conduttore potrebbe essere in buona fede, cioè ignaro della situazione, ma nella maggior parte dei casi non è così per le seguenti ragioni:
Detto ciò, la Cassazione ha precisato che è possibile chiedere all’inquilino l’indennità per l’occupazione senza titolo.
Quest’ultimo, ad ogni caso, non è tenuto a pagare due volte il canone già versato fino a quel momento, se riesce a dimostrare di essere in buona fede. Il locatore, invece, dovrà restituire quanto guadagnato.
In alcuni casi l’affitto dell’immobile pignorato può essere successivamente legittimato dal giudice, quindi il conduttore può rimanere nell’appartamento, continuando a pagare il canone previsto.
L’affitto di un immobile pignorato, può comportare diverse problematiche inerenti anche a ciò che può accadere in seguito alla vendita all’asta dello stesso.
In questo caso, infatti, il nuovo acquirente deve sopportare la presenza dell’inquilino o può mandarlo via?
Il conduttore può opporsi all’acquirente, quindi può rimanere se il contratto che ha sottoscritto, ha una data certa anteriore all’azione giudiziaria.
In caso di contratto non trascritto prima del pignoramento:
Detto ciò, per concludere possiamo dire che la legge non intende precludere la sottoscrizione di un contratto in sé, ma di percepire dei frutti, che invece dovrebbero essere acquisiti dal tribunale. Per questo motivo è possibile procedere previa autorizzazione del giudice.
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