Nel nostro Paese il fenomeno dell’affitto in nero è molto diffuso, ma non tutti sanno che le conseguenze non sono solo a carico del padrone di casa, ma anche dell’affittuario che accetta la situazione senza opporsi. Ovviamente le sanzioni non hanno lo stesso peso, ma entrambi sono coinvolti.
Il proprietario perde la possibilità di potere sfrattare il conduttore con la procedura speciale, più veloce, e di ricevere eventuali arretrati di canone. L’affittuario, invece, rischia di dovere pagare la cartella esattoriale. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di descrivere nel dettaglio l’argomento nelle prossime righe.
Quando si parla di affitto in nero?
Il termine “affitto in nero” viene utilizzato per indicare rapporti di locazione che non vengono registrati entro 30 dalla loro stipulazione, ovvero entro il termine previsto dalla legge per regolarizzare il contratto e pagare la relativa imposta.
Di fatto quindi, un bene immobile viene concesso ad un soggetto a fronte del pagamento di un prezzo, senza che vi sia un contratto scritto registrato.
Le conseguenze di questo fenomeno sono particolarmente negative per il nostro Paese, tanto che il legislatore ha deciso ad effettuare una riforma alla legge 431/98 nel 2005, per introdurre la nullità dei contratti di locazione che non sono stati registrati e per sottolineare una disciplina sanzionatoria.
In modo particolare le sanzioni introdotte possono variare in base alla tipologia di violazione, alla modalità di realizzazione della stessa, dal coinvolgimento o meno dell’affittuario.
In sostanza se entrambe le parti hanno stabilito di comune accordo di procedere con l’affitto in nero, avranno conseguenze di tipo legale, quindi dovranno pagare delle sanzioni. Se invece la scelta è stata effettuata soltanto dal proprietario sarà quest’ultimo l’unico responsabile.
Nella prima ipotesi il contratto è nullo, quindi l’immobile dovrà essere rilasciato, visto che risulta occupato senza alcun titolo, e il conduttore può richiedere la restituzione parziale dei canoni versato, considerando comunque il godimento dell’immobile.
Nel secondo caso, il contratto è valido solo per il locatore e non per l’inquilino, che di fatto può anche disattenderlo, lasciando l’immobile in qualsiasi momento anche senza dare la disdetta o evitando di pagare i canoni stabiliti. Tale concetto è stato evidenziato con l’ordinanza 5794 della Cassazione, del 28 febbraio 2019. Quindi l’affittuario non rischia di subire uno sfratto o un’ingiunzione di pagamento.
Quali sono le sanzioni fiscali?
L’affitto in nero, da un punto di vista fiscale, può essere punito in modi differenti a seconda della specifica situazione.
Vediamo i casi più frequenti:
- La mancata registrazione del contratto determina la responsabilità solidale di locatore e locatario, quindi dovranno pagare le imposte, gli interessi e le sanzioni previste. Queste ultime vanno da un 60% al 120% dell’imposta evasa se l’intera cifra non è stata indicata nella dichiarazione dei redditi, e dal 90% al 180% se è stata dichiarata in misura inferiore.
- Per quanto riguarda il mancato versamento Irpef l’unico responsabile è il locatore, e può essere soggetto a controlli fino a 5 anni dopo l’omessa dichiarazione.
L’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento della cartella esattoriale anche all’inquilino se ha concorso all’evasione con il proprietario di casa, ovvero di comune accordo.
Ad ogni modo è possibile evitare o meglio ridurre le sanzioni pecuniarie, provvedendo alla registrazione tardiva del contratto.
Affitto in nero e registrazione tardiva
Per agevolare la messa in regola di molti affitti in nero, il legislatore ha previsto uno strumento particolare detto ravvedimento operoso, che permette agli interessati di avere delle sanzioni ridotte, se registrano il contratto in ritardo.
In questi la sanzione corrisponde a:
- Il 6% più interessi di mora e imposta dovuta se il ritardo è non oltre 30 giorni
- Il 12% più interessi di mora e imposta dovuta se il ritardo è non oltre 90 giorni
- Il 15% più interessi di mora e imposta dovuta se il ritardo non supera 1 anno
- Il 17,14% più interessi di mora e imposta dovuta se il ritardo supera un anno e non va oltre 2 anni
- Il 20% più interessi di mora e imposta dovuta se il ritardo è di oltre due anni
- Il 24% più interessi di mora e imposta dovuta se si procede con la regolarizzazione solo in seguito alla contestazione della violazione
Come denunciare l’affitto in nero?
Per denunciare un affitto in nero è necessario dimostrare il rapporto giuridico esistente tra locatore e conduttore, quindi l’esistenza o meno di un contratto di locazione.
In seguito l’accertamento fiscale viene fatto in automatico se non risulta registrato alcun contratto.
La stessa denuncia dell’inquilino viene considerata una prova in grado di fare partire l’accertamento.
