Quando un creditore decide di agire in modo legale per il recupero crediti, nella maggiora parte dei casi fa ricorso al tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo, ovvero una ingiunzione di pagamento, attraverso la quale l’inadempiente deve fare fede ai propri impegni entro 40 giorni, per evitare l’esecuzione forzata
Per riuscire a coprire il credito infatti, vengono pignorati i beni del debitore, compresa la prima casa, e successivamente vengono venduti all’asta per ricavarne il denaro utile per saldare i vari debiti.
Ovviamente la vendita non avviene mai immediatamente dopo la notifica del pignoramento immobiliare, ed è proprio in questo periodo di tempo che l’interessato può adottare delle strategie per evitare di perdere la propria casa.
Va precisato, comunque, che non si tratta di soluzioni facili, considerando che chi si trova coinvolto in una esecuzione forzata ha seri problemi economici. Ma vediamo quali sono le varie opzioni.
Cos’è il pignoramento immobiliare?
Il pignoramento immobiliare è una procedura molto complessa e costosa, attraverso la quale un creditore può vendere all’asta i beni del debitore per coprire il credito che vanta nei suoi confronti.
Negli ultimi anni, azioni legali di questo tipo sono aumentate in modo considerevole, a causa della crisi economica che ha colpito il nostro paese. In molti casi la parte debole cerca di opporsi e difendersi per allungare le tempistiche legate ai procedimenti e guadagnare così tempo utile per riuscire in qualche modo a trovare i soldi necessari per evitare di perdere dei beni, magari la casa. Ma non sempre è possibile.
Ad ogni modo l’aspetto più complesso riguarda proprio l’individuazione dei beni da pignorare, dato che non è il giudice a decidere, ma il creditore attraverso la consulenza di un avvocato esperto. In pratica egli deve attivarsi per conoscere che esistono proprietà immobiliari intestate alle controparte.
I beni in oggetto possono essere poi venduti all’asta, con la cosiddetta ordinanza di vendita, emessa da un giudice su richiesta del creditore, e in seguito vengono liquidate le somme dovute.
Bloccare il pignoramento immobiliare con accordi con i creditori
Una volta avviata la procedura di pignoramento immobiliare, è sempre possibile trovare delle soluzioni alternative per evitare di perdere i propri beni.
In particolare si può procedere cercando di trovare un accordo con i creditori. A tal proposito va sottolineato che, nessuno è contento di intraprendere una causa che potrebbe durare anni, sostenendo spese legali elevate, perciò le trattative con la controparte sono in genere ben viste, per potere trovare dei punti d’incontro validi a soddisfare gli interessi di entrambi.
Non esistono limiti agli accordi che si possono trovare, dato che le parti sono libere di confrontarsi per porre fine alla lite.
Di solito gli accordi sono di due tipi:
- saldo e stralcio: il debitore può pagare solo una parte del debito in poche rate, al massimo 3. In questo caso il creditore è disposto a rinunciare a parte del credito pur di ottenere un pagamento immediato
- dilazione: il debito viene diluito in più rate, magari togliendo parte delle spese legali e degli interessi.
Ad ogni modo le parti possono anche decidere di “mischiare” le due ipotesi, prevedendo il pagamento di parte del debito in più rate.
Va sottolineato, però, che il creditore non è tenuto a rispondere alle richieste della controparte, e che tutto ciò non implica la sospensione immediata della procedura di pignoramento immobiliare.
Soltanto in seguito alla formalizzazione dell’accordo, le parti possono firmare il contratto di transazione e dopo l’avvenuto pagamento si potrà abbandonare la procedura di esecuzione.
Pignoramento immobiliare bloccato dopo la quarta asta
Nel paragrafo precedente abbiamo visto che è sempre possibile tentare una soluzione alternativa per evitare di perdere la propria casa, vediamo ora cosa succede, invece, se la vendita all’asta non va a buon fine.
Dobbiamo precisare che, ad ogni tentativo di vendita all’asta, senza offerenti, ovvero andato deserto, il giudice impone la riduzione della cifra base d’asta del 25%, per facilitare le operazioni di compravendita. A questo punto è legittimo chiedersi fino a quanto può scendere il prezzo dell’immobile se continuano a non esserci offerte.
Risulta ovvio, infatti, che più scende il valore di una casa, a causa delle aste deserte, più si abbassa anche l’eventuale cifra utile per soddisfare i creditori. In questo caso il giudice solitamente chiude in modo anticipato l’esecuzione forzata.
Fino a poco tempo fa, il giudice poteva decidere valutando caso per caso, considerando se valeva la pena togliere la casa a un individuo per coprire solo parte di un credito.
Dal 2016, però, con il Decreto Banche è stato introdotto un tetto massimo alle vendite giudiziarie, sottolineando che se sono infruttuose il pignoramento immobiliare deve essere bloccato.
Le nuove procedure prevedono la possibilità di arrivare fino alla quarta asta, decurtando fino a metà il prezzo di vendita. Oltre tale tentativo non è più possibile procedere, per evitare di raggiungere un ragionevole soddisfacimento delle parti.
Quindi ora:
- il giudice non può decidere in modo discrezionale di caso in caso, ma esiste un obbligo in merito
- esiste un numero massimo di aste
Riacquistare la casa dopo il pignoramento immobiliare
Una delle domande che spesso si fanno i debitori riguarda la possibilità di riacquistare la propria casa messa all’asta in seguito al pignoramento immobiliare.
In particolare un soggetto può cercare di mettere da parte dei soldi per riuscire a comprare nuovamente l’immobile messo all’asta. Bisogna però considerare che anche un familiare potrebbe avere degli interessi in merito.
Ad esempio un coniuge in regime di comunione dei beni può fare delle offerte per acquistare l’immobile.
