Si sente spesso parlare della possibilità di subentrare in un contratto di locazione stipulato da altri, ma non sempre si hanno idee chiare al riguardo. Innanzitutto non tutti sanno che si tratta di qualcosa di legale, a patto che si seguano le indicazioni della legge a riguardo.
Si tratta di una situazione che accade solitamente quando l’inquilino ha la necessità di trasferirsi altrove per lavoro, e deve quindi lasciare in breve tempo l’appartamento. In tal caso, per evitare di pagare i mesi rimanenti o dare un largo preavviso al proprietario, può individuare qualcuno che abbia l’interesse a subentrare nell’affitto.
In realtà ci sono dei vantaggi per il nuovo inquilino, che ha la possibilità di entrare nell’alloggio in breve tempo.
Ma, il subentro può avvenire anche dal lato del locatore, come vedremo a breve.
Ad ogni modo è importante sottolineare che, in alcuni casi è necessario effettuare specifici adempimenti fiscali, per evitare brutte sorprese.
Cos’è un contratto di locazione?
Prima di affrontare l’argomento principale di questo articolo è utile fare una premessa per chiarire cosa si intende in giurisprudenza con tale termine.
L’art. 1571 cc ci fornisce una descrizione in merito:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo
Quindi, è subito evidente che si tratta di un contratto stipulato da due soggetti che prevede il pagamento di un canone, per potere usufruire di un determinato immobile, per il periodo pattuito.
A tal proposito si devono escludere tutti gli accordi che vengono stipulati a titolo gratuito, ad esempio il comodato d’uso, visto che si tratta di un’altra tipologia contrattuale.
La decisione di affittare un determinato appartamento, viene presa in modo consensuale dalle parti coinvolte, ovvero entrambi i soggetti possono scegliere se le condizioni sono a loro favorevoli, quindi se ci sono i presupposti per sottoscrivere un accordo.
Una volta accettato le varie clausole e caratteristiche contrattuali, però, locatore e conduttore diventano titolari di specifici diritti e doveri che devono rispettare, per evitare di avere di problemi di natura legale.
A tal proposito, come vedremo, ci sono precise regole da seguire anche quando si parla di subentro.
Tipologie di contratti
Nei contratti inerenti ad affitti di immobili ad uso abitativo, ci sono alcuni elementi che devono necessariamente essere presenti, in particolare:
- le generalità delle parti
- l’identificazione del bene in oggetto
- la data della sottoscrizione
- il canone: come abbiamo detto rappresenta l’elemento chiave dell’accordo
- la durata: esistono diverse tipologie contrattuali a seconda dei limiti temporali scelti dalle parti
- eventuali clausole accessorie
In base alle specifiche esigenze del proprietario e dell’inquilino è possibile optare per alcune specifiche categorie contrattuali, in merito all’affitto di un immobile ad uso abitativo. Esistono, infatti, contratti:
- a canone libero: che consentono alle parti di accordarsi liberamente in merito al canone, ma la durata deve essere 4+4
- convenzionati: il canone viene determinato in base a tabelle concordate tra il Comune e le organizzazioni di settore. La durata è 3+2
- transitori: con durata fino a 18 mesi
Ad ogni modo, indipendentemente dalla tipologia scelta, è obbligatorio procedere alla registrazione entro 30 giorni a partire dalla data di decorrenza, per pagare le relative imposte.
Subentro: cosa significa?
Fino ad ora abbiamo visto quali sono le scelte che possono fare il proprietario e l’inquilino in sede contrattuale e quali sono gli adempimenti a cui devono assolvere per essere in regola con ciò che prevede la legge.
Ma cosa accade se il conduttore ha la necessità di abbandonare l’appartamento prima della scadenza pattuita?
Per dare la disdetta dal contratto di locazione ci sono vari aspetti da considerare, ma non tutti sanno che l’opzione più vantaggiosa per le parti riguarda la possibilità di fare subentrare un altro soggetto nel contratto.
In realtà può subentrare sia il conduttore che il locatore, a seconda delle circostanze. Ad esempio il proprietario potrebbe donare l’immobile a terzi, oppure in caso di decesso gli eredi diventano i nuovi titolari.
Il caso più frequente, comunque, riguarda il subentro da parte di un nuovo inquilino, dopo la disdetta di quello precedente.
Si tratta di una modalità che può essere molto vantaggiosa soprattutto per chi ha la necessità di affittare una stanza o un appartamento per un breve periodo, non avendo ancora molte certezze dal punto di vista lavorativo.
Chi deve lasciare l’immobile, inoltre, deve fronteggiare meno problemi, se trova qualcuno disposto a prendere il suo posto.
Prima di procedere, comunque, è bene assicurarsi che il contratto preveda tale possibilità, per evitare spiacevoli inconvenienti in futuro.
Subentro contratto di locazione da parte del locatore
In alcuni casi particolari il subentro avviene per quanto riguarda la parte del locatore. Ciò è possibile ad esempio quando l’unità immobiliare viene venduta a un soggetto terzo, che ha l’obbligo di rispettare il contratto di affitto in essere, come specifica l’art. 1599 del codice civile.
In una situazione di questo tipo il nuovo soggetto subentra a partire dal giorno dell’acquisto, e automaticamente diviene titolare dei diritti e doveri derivanti dall’accordo stipulato originariamente dalle parti.
L’art. 1602 del codice civile, afferma infatti che:
Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione [1603] subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione
Ma non si tratta dell’unica opzione. A volte, infatti, in caso di decesso del locatore avviene una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi, come specificato dalla Cassazione.
Subentro contratto di locazione da parte del conduttore
Come abbiamo anticipato il caso più frequente riguarda la cessione contrattuale da parte del conduttore.
In particolare tale ipotesi si può verificare:
- in caso del decesso dello stesso, dal coniuge, dal convivente more uxorio o dagli eredi
- in caso di separazione o divorzio, se la controparte ha il diritto di abitare nella casa familiare
- per cessione del contratto a terzi
Quindi, come possiamo notare in alcuni casi la decisione viene presa liberamente dai soggetti del contratto, in altri invece il diritto viene stabilito dalla legge.
Adempimenti fiscali per subentro contratto di locazione
L’Agenzia delle Entrate specifica che in caso di cessione volontaria del contratto è dovuta l’imposta di registro, mentre tale adempimento non è necessario se il subentro è previsto dalla legge.
In particolare è necessario effettuare il pagamento in misura fissa pari a 67 euro, se il contratto è senza corrispettivo, in caso contrario l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito.
L’operazione deve essere registrata entro 30 giorni dal suo avvenimento.
