Cos’è un contratto di locazione?
Il primo aspetto da evidenziare riguarda la natura stessa di un contratto di locazione, ovvero la necessità che il conduttore debba pagare una determinata cifra in denaro, il canone, al proprietario del bene, per poterne avere il possesso per un periodo determinato.
L’art. 1571 del codice civile, afferma infatti che:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo
Detto ciò risulta evidente, quindi, che tutti gli accordi effettuati tra due soggetti in modo gratuito non rientrano in tale categoria. Anzi se non viene indicato l’importo del canone, il patto viene considerato nullo.
Se, ad esempio, un padre vuole concedere al figlio di vivere in un appartamento di sua proprietà senza chiedere un pagamento mensile, può ricorrere al comodato d’uso, un’altra tipologia contrattuale, utilizzata proprio quando un soggetto intende conferire il possesso del bene a un altro a titolo gratuito. Da sottolineare, comunque, che non si tratta di una donazione, un istituto giuridico tutelato da norme e presupposti differenti.
Ad ogni modo i contratti di locazione sono di tipo consensuale, ciò significa che le parti possono liberamente scegliere le condizioni a loro più favorevoli, sempre restando entro i limiti imposti dalla legge. Da esso derivano particolari diritti di godimento e di uso e obbligazioni da rispettare per evitare conseguenze legali, come ad esempio lo sfratto esecutivo nel caso in cui non venga pagato regolarmente il canone mensile.
Il contenuto di un contratto di locazione
Il contenuto contrattuale specifico può cambiare a seconda degli accordi pattuiti tra le parti e dalla tipologia di contratto scelta.
Ad ogni modo, ci sono alcuni elementi che devono essere sempre presenti, pena la nullità della sottoscrizione. Quindi, nonostante la libertà decisionale concessa a locatore e locatario, nella redazione delle condizioni pattuite devono essere sempre indicati i seguenti contenuti:
- la data della sottoscrizione
- le generalità del locatore e del conduttore
- l’identificazione del bene in oggetto
- il canone
- la durata
- eventuali clausole accessorie
La data
Solitamente, a partire dalla data di firma inizia ufficialmente il diritto di possesso e di uso del conduttore, nei confronti del bene del proprietario. La data di decorrenza, tuttavia, potrebbe anche essere pattuita diversamente, in ogni caso deve essere indicata chiaramente.
Le generalità delle parti
Si devono includere le generalità della parti, perciò il nome e cognome, la ragione sociale, il luogo e la data di nascita, l’indirizzo di residenza, il codice fiscale e la partita iva se si tratta di un’azienda.
Indicazione del bene in oggetto
Oltre a ciò è indispensabile descrivere in modo dettagliato il bene in oggetto, riportando quindi l’indirizzo precisando anche la scala, il piano ed altre informazioni rilevanti per poterlo identificare in modo preciso. Vanno indicati anche i dati catastali, tutti i locali e servizi di cui si compone e il motivo per cui viene ceduto in locazione, ad esempio per scopi abitativi o commerciali.
Il canone
Il canone rappresenta il corrispettivo stabilito dalle parti, e rappresenta l’elemento chiave del contratto stesso, in grado di determinarne la nullità se non viene determinato.
In genere le parti possono procedere con la libera pattuizione per individuare il canone adatto, ma in alcuni casi la legge ha imposto dei vincoli a tale autonomia contrattuale, ad esempio con i cosiddetti canoni concordati, o con i sistemi di congelamento o blocco.
Inoltre, la cifra pattuita inizialmente può subire delle modifiche nel corso del tempo in base agli aggiornamenti degli indici Istat.
Ad ogni modo devono essere specificate le seguenti voci:
- il corrispettivo annuo
- le spese annue, da pagare per oneri accessori come le spese condominiali, quindi per il compenso del portiere, la manutenzione e il riscaldamento e utenze come l’ acqua e la spazzatura. A tal proposito va sottolineato che la manutenzione straordinaria è a carico del locatore
- la rata pattuita: la cifra totale da pagare entro le scadenze concordate
La durata
Infine, deve essere esplicitamente indicata la durata stessa del contratto di locazione, tenendo presente che l’art. 1573 del codice civile impone il limite massimo di 30 anni.
Esistono, comunque, diverse leggi speciali in materia emanate proprio con l’obiettivo di definire dei termini di decorrenza.
Ad esempio:
- 4+4 se si tratta di contratti ad uso abitativo
- 6 anni per “uso diverso”
- 9 anni per uso alberghiero
Per recedere anticipatamente il conduttore deve dare sei mesi di preavviso, mentre il proprietario può farlo solo se sussistono valide motivazioni.
Clausole accessorie
Nel contratto di locazione ci possono essere anche alcune clausole particolari, come:
- la caparra, ovvero un deposito cauzionale richiesto dal proprietario,corrispondente solitamente a 2 o 3 mensilità e restituita alla fine del rapporto se non ci sono danni all’immobile e se il canone è stato sempre pagato regolarmente. A volte viene sostituita con una fideiussione bancaria.
- la cedolare secca: ovvero la rinuncia all’aggiornamento Istat del canone
Le varie tipologie di contratto di locazione
Fino ad ora abbiamo elencato gli elementi che devono essere sempre indicati in un contratto di locazione, le caratteristiche specifiche però, potrebbero cambiare a seconda della tipologia contrattuale scelta.
Ci possono essere, infatti, contratti:
- a canone libero: sono i più diffusi e prevedono che le parti possano concordarsi liberamente in merito al prezzo, la durata invece è di 4+4 anni, nel senso che dopo i primi quattro anni si rinnova automaticamente per altri quattro
- convenzionati: la cifra da pagare viene determinata in base a una Tabella concordata tra il Comune e le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata è di 3+2 anni
- transitori:che possono durare fino a 18 mesi
- per studenti universitari: quindi utili soltanto per il periodo di studio, per un arco temporale tra sei mesi e tre anni
Ad ogni modo, entro 30 giorni a partire dalla data di decorrenza, è obbligatorio effettuare la registrazione del contratto. Bisogna considerare il giorno in cui l’accordo diventa effettivo e l’inquilino può prendere possesso dell’immobile.
La registrazione deve essere fatta per versare le imposte dovute in base alla tipologia contrattuale scelta dalle parti. Non è obbligatorio registrare accordi che non superano la durata complessiva di 30 giorni in un anno.
