La legge stabilisce che, in alcuni casi, debba essere garantito il diritto di preferenza ad alcune persone rispetto ad altre, nella sottoscrizione di un contratto di compravendita.
La cosiddetta prelazione, che può essere legale o volontaria, prevede infatti che debbano essere avvertiti i prelazionari nel caso in cui si decidesse di vendere un determinato bene.
Ciò significa che deve essere inviata una raccomandata per diritto di prelazione, ma d’altra parte il titolare del diritto è tenuto a rispondere per comunicare il proprio desiderio di acquistare o la volontà di rifiutare la proposta.
Ma come deve essere scritta la lettera, e quando deve essere consegnata?
Raccomandata per diritto di prelazione: quali sono gli obblighi da rispettare?
Per entrambe le tipologie indicate nel paragrafo precedente, il meccanismo non cambia di molto. Il cosiddetto prelazionario, ovvero il titolare del diritto, deve essere messo a conoscenza dell’intenzione di vendere, del proprietario del bene.
Il soggetto, se interessato a concludere l’affare, deve poi inviare una risposta entro una determinata scadenza, per evitare di perdere la preferenza.
Detto ciò risulta evidente che, sono due gli obblighi che sorgono durante la contrattazione, in particolare la raccomandata per diritto di prelazione deve essere inviata da:
- il proprietario per comunicare l’intenzione di vendere e le relative condizioni contrattuali già proposte da terzi
- il prelazionario per rispondere, entro la tempistica concordata, per accettare o rifiutare la proposta
Chi viola l’obbligo può essere costretto a risarcire i danni alla controparte.
Inviare la raccomandata per il diritto di prelazione, dunque, è un onere fondamentale per rispettare quanto previsto dalla legge, ed evitare di subire delle azioni legali.
Come si scrive la raccomandata per il diritto di prelazione?
Per comunicare alla controparte le proprie intenzioni è necessario scrivere ed inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno, per assicurarsi che venga effettivamente letta dall’interessato.
Ma quale deve essere esattamente il contenuto della lettera?
Il proprietario, ovvero l’obbligato alla denuntiatio, è tenuto a informare il prelazionario in merito alle condizioni di vendita. Il testo deve essere chiaro e non deve lasciare dubbi al destinatario.
In particolare deve essere riportata l’offerta, comprensiva del prezzo e delle condizioni di vendita.
Inoltre, deve essere espressamente indicato l’invito ad esercitare la prelazione, entro una certa data.
Tuttavia, viene ritenuta valida anche la comunicazione che riporta soltanto la volontà di vendere, con l’indicazione del prezzo, ovvero gli elementi essenziali.
Come abbiamo visto, anche il prelazionario è obbligato ad inviare una risposta. La scadenza in genere varia da 30 a 60 giorni. Ad ogni modo deve essere manifestata in modo chiaro la volontà di accettare o rifiutare la proposta.
Si tratta di una proposta contrattuale a tutti gli effetti, quindi vincolante per sottoscrivere l’accordo in modo definitivo.
In caso di rifiuto, ovviamente, la controparte è libera di concludere l’affare con terzi.
Il silenzio equivale ad un rifiuto.
Cosa succede se la raccomandata per il diritto di prelazione non viene inviata?
Se non viene rispettato l’obbligo di inviare una raccomandata per il diritto di prelazione ci possono essere delle conseguenze di natura legale per i soggetti inadempienti.
Come abbiamo visto, chi deve concedere la preferenza deve comunicare le condizioni economiche per potere acquistare il bene in oggetto. La controparte, invece, deve rispondere esponendo il desiderio di accettare o la volontà di rifiutare quanto proposto.
La violazione ai suddetti obblighi comporta la necessità di pagare un risarcimento danni alla parte lesa.
Ad ogni modo, se si tratta di un patto di prelazione, il contratto ha efficacia soltanto per chi lo ha sottoscritto, quindi, non è possibile rivalersi in un alcun modo nei confronti di terzi.
Il discorso è diverso per quanto riguarda la fattispecie legale. In tal caso, infatti, l’efficacia è reale, ovvero il prelazionario può agire in retratto contro terzi.
In pratica egli può sostituirsi all’acquirente, pagando la stessa cifra pattuita con il proprietario. In altre parole può subentrare nel contratto alle stesse condizioni.
I metodi di consegna
C'è molta confusione sul fatto se si debba obbligatoriamente consegnare la raccomandata attraverso un atto consegnato per mano di un ufficiale giudiziario. Alla fine, per chiarire la situazione è intervenuta la Giurisprudenza: ha dichiarato che si possono utilizzare anche altri strumenti, ma tutti devono essere in grado di dimostrazione l'invio e la ricevuta dalla raccomandata per diritto di prelazione.
Ad esempio, si può usufruire di:
- Fax;
- Telegramma;
- Raccomandata con ricevuta di ritorno;
- Raccomandata consegnata a mano.
