Quando si effettuano lavori di manutenzione sulle parti comuni di un edificio bisogna spesso intervenire accedendo anche alle singole abitazioni private ovvero proprietà esclusiva dei condomini. Uno dei casi più classici, in questo senso, è ad esempio la necessità di accedere al cortile di un comproprietario per poter montare un ponteggio per permettere lavori alla facciata del condominio.
E' ovvio che, nella maggiore parte dei casi, il condomino interessato non sia del tutto contento di far attraversare la sua proprietà da estranei e soprattutto di far posare il ponteggio sul suo giardino. Non è raro, dunque, sentir obiettare il condomino che quegli stessi interventi possono essere effettuati utilizzando dei sistemi diversi.
Articolo 843: come funziona
E' bene ricordare che nel caso di esecuzione di alcuni lavori, l'obbligo di accesso ad unità abitative private che sia contenuto nel regolamento del condominio deve essere rispettato da tutti quei condomini che hanno accettato il regolamento condominiale di origine contrattuale. Questo aspetto non è da sottovalutare e va visionato e tenuto a mente ancor prima di capire a livello giuridico e legislativo come ci si deve comportare in questi casi.
Dunque, ammesso che questo regolamento manchi, come si deve procedere? Attraverso l'articolo 843 del Codice Civile che regola l'accesso al fondo.
Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità. Il proprietario deve parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l'accesso consegnando la cosa o l'animale.
Proprio l'ultimo comma di questo articolo funge da esempio lampante in tantissimi casi di normale vita quotidiana fra condomini. E' il caso, ad esempio, della biancheria stesa che, involontariamente, cade nel giardino o sul balcone del condomino sottostante. L'art. 843 del c.c. prevede, in questo come in tutti gli altri casi, che si possa avere accesso al fondo del vicino (ovvero all'unità immobiliare del condomino del piano di sotto) per riprendere la propria cosa o che sia lo stesso vicino a riconsegnarci la biancheria caduta.
I primi due commi dell'articolo 843, invece, sono strettamente legati a questioni inerenti l'esecuzione di interventi sulle parti comuni di un condominio. In questo caso, la legge prevede che il condomino sia tenuto a dare accesso e passaggio sulla sua proprietà purché ne sia riconosciuta la necessità per la qualità dell'intervento. In definitiva, dunque, si può dire che l'occupazione momentanea dello spazio e del suolo privato deve essere la soluzione più facilmente attuabile.
Articolo 843: se non c'è l'accordo si va in giudizio
Ma nel caso in cui non ci sia l'accordo tra le parti - e questo purtroppo è sempre possibile - bisogna ricorrere in sede giudiziaria.
Ecco come la Corte di Cassazione ha sentenziato:
ai fini della riconosciuta necessità, cui l’art. 843 c.c. subordina la concessione dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo
Così la Cassazione con la sentenza n. 3494/75.
Il secondo comma dell'Articolo 843 parla di indennità
Il significato del secondo comma dell'articolo, ovvero quello relativo all'indennità, è tutt'altro che di facile interpretazione. Esistono infatti due correnti di pensiero contrapposte che tentano di dare una spiegazione a questo comma e portano avanti a spada trattala propria tesi.
La prima corrente di pensiero ritiene che l'indennità debba essere pagata solamente in caso di danni in quanto ciò che è previsto dall'articolo - ovvero l'occupazione del fondo privato in caso di lavori - prevede il deposito, da parte degli addetti al lavoro di manutenzione di apparecchiature, strumenti ed attrezzi che potrebbero danneggiare il fondo stesso. L'indennità, dunque, viene vista come la cifra che serve per riportare il fondo allo status quo ante i lavori stessi.
La seconda corrente di pensiero, invece, ritiene che l'obbligo imposto dall'articolo 843 del Codice Civile al proprietario di consentire al vicino o a chicchessia l'accesso al suo fondo privato per la costruzione o per la manutenzione di un'opera hanno limiti di natura legale della proprietà e intende, dunque, l'indennità, come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio degli operai, dei mezzi e altro ancora.
Un'ultima precisazione che è doveroso fare è che l'applicazione dell'articolo 843 del Codice Civile non è limitata al rapporto fra condomini all'interno di un condominio ma vale interamente anche nei rapporti fra singoli comproprietari.
