Per quali atti è necessaria la trascrizione?
Quando si parla di trascrizione, il riferimento normativo è l’art. 2643 c.c., che indica per quali atti è necessario effettuare l’annotazione. In modo particolare è obbligatorio procedere in tal senso per quanto riguarda i contratti, le sentenze o i provvedimenti che hanno lo scopo di trasferire o costituire diritti di proprietà o altri diritti reali, contratti di locazione, ecc. La tassatività non è legata tanto agli atti in sé, ma ai loro effetti.
Va detto, però, che la trascrizione può essere effettuata anche quando non è obbligatoria, se le parti lo ritengono opportuno.
Ad ogni modo è necessaria per:
Per quanto riguarda i contratti preliminari l’obbligo riguarda gli atti pubblici o redatti con scrittura privata autenticata, destinati a diventare definitivi entro tre anni anni dall’annotazione. Negli altri casi la decisione è facoltativa.
In tal caso lo scopo è sia notiziale che dichiarativo, dato che l’atto è reso opponibile da eventuali interessati.
L’art. 2693 c.c. sottolinea che:
Deve essere trascritto, dopo la notificazione, il provvedimento che ordina il sequestro conservativo per gli effetti disposti dall'articolo 2906. Si deve trascrivere del pari l'atto di pignoramento per gli effetti disposti dagli articoli
Da quanto possiamo leggere il pignoramento e il sequestro conservativo devono essere trascritti, in caso contrario non producono effetti nei confronti dei creditori precedenti.
L’obiettivo è evitare che l’esecuzione diventi vana.
Si devono trascrivere, anche, le domande giudiziali inerenti alla risoluzione, rescissione, revocatoria, annullamento ed esecuzione di un obbligo contrattuale.
A proposito la Cassazione ha evidenziato che
la trascrizione della domanda giudiziale, nei casi in cui è prevista dalla legge [...] si ricollega al principio fissato dall'art. 111 c.p.c., che disciplina la successione a titolo particolare del diritto controverso. Essa mira a regolare e risolvere un conflitto [...] tra più acquirenti dallo stesso dante causa; consente all'attore, che esercita una pretesa avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, di rendere opponibile la sentenza anche al successore a titolo particolare del convenuto
Nel nostro ordinamento, ad ogni modo, è prevista anche la cancellazione della trascrizione, dato che i fatti possono avere natura temporanea.
La cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali, ai sensi dell'articolo 2668 del codice civile, è fatta sia quando è debitamente consentita dalle parti che quando è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.
Per quanto riguarda i beni mobili, l’art. 2683 c.c. individua le regola da seguire, ovvero:
Devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione [2643, 2657 ss.], osservate le altre forme di pubblicità stabilite dalla legge [c.nav. 233, 250, 843, 865], gli atti menzionati negli articoli seguenti, quando hanno per oggetto:
1) le navi e i galleggianti iscritti nei registri indicati dal codice della navigazione [c.nav. 146 ss.];
2) gli aeromobili iscritti nei registri indicati dallo stesso codice [c.nav. 753];
3) gli autoveicoli iscritti nel pubblico registro automobilistico [1706, 2914, n. 1].
Come avviene?
La trascrizione avviene con il deposito di un’istanza, per consentire eventuali opposizioni nei confronti di terzi. Deve essere allegato il titolo di cui si chiede l’annotazione.
Dopo l’introduzione del modello unico informatico, tutto viene effettuato telematicamente, attraverso un software liberamente scaricabile dal sito internet della Conservatoria dei registri immobiliari e il sito dell’Agenzia delle Entrate.
L’art. 2659 c.c. sottolinea quali sono i dati che devono essere riportati:
Chi domanda la trascrizione di un atto fra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale [2665] (1), nella quale devono essere indicati [2669]:
1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate [159], secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici [2251], anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale (2);
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo [2658];
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o la autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza [2657];
4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché nel caso previsto dall'articolo 2645bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione
Effetti della trascrizione
Come detto, lo scopo della trascrizione è quello di attuare una forma di pubblicità di natura dichiarativa e non costitutiva, per tutelare la circolazione dei beni e i diritti di terzi.
Va sottolineato che, essa non incida sulla validità degli atti ma serve per renderli opponibili a terzi, ovvero la cosiddetta presunzione legale di conoscenza.
L’art. 2644 c.c., afferma che:
Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto [2659] o iscritto [2839] anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.
Inoltre, vale il principio della continuità previsto dall’art. 2650 c.c., per il quale non hanno effetto le annotazioni successive se quello anteriore non è stato effettuato.
Fonti normative
- Art. 2650 c.c.
- Art. 2644 c.c.
- Art. 2659 c.c.
- Art 2693 c.c.
