Qual è il riferimento normativo per il decreto trasferimento immobili?

Il decreto trasferimento immobili fa capo all’articolo 586 del Codice Civile che cita testualmente:

“Avvenuto il versamento del prezzo […] il giudice può pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'art. 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio”.

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Ciò significa che al momento “materiale” dell’acquisto, quando il bene viene trasferito all’aggiudicatario, viene ordinata la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che pendevano sul bene fino a quel momento (art. 2878 Codice Civile); suddetta cancellazione deve essere operata dal Conservatore “quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti” (art. 2884 Codice Civile).

Sulla cancellazione ci sono anche dei pareri diversi: c’è chi sostiene che possa anche non avvenire contestualmente al versamento della somma, attendendo ad esempio che i pignoramenti cadano in prescrizione (questo ove l’immobile non serva da garanzia, come nel caso in cui si richieda un mutuo); c’è chi invece sostiene che la cancellazione debba avvenire in ogni caso e che quindi la spesa sarà sostenuta comunque.

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Il decreto trasferimento immobili contiene anche un’ingiunzione al debitore o al custode del bene di rilasciare l’immobile venduto ed inoltre costituisce titolo per la trascrizione della vendita in questione sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.

La sospensione della vendita e l’impugnazione

Durante il procedimento di vendita il giudice ha potere di sospensione della stessa da esercitare nel caso in cui reputi che il prezzo proposto sia notevolmente inferiore a quello corretto, questo anche dopo che sia avvenuto il versamento del prezzo, ma fino all’emanazione del decreto. In caso di emanazione dell’ordinanza la procedura resta sospesa, gli atti già compiuti vengono revocati e le cauzioni e/o le somme versate vengono restituite.

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Il debitore può opporsi agli atti esecutivi (ex art. 617 Codice Civile) entro un termine di 20 giorni dalla comunicazione (o dall’avvenuta presa di conoscenza) di emanazione del decreto. Ad ogni modo, nessuna norma prevede la comunicazione o la notifica del decreto.

Ai sensi dell’art. 2929 c.c. non sono opponibili all’aggiudicatario i soli vizi degli atti compiuti durante il procedimento; l’aggiudicazione è passibile di revoca nel caso in cui siano evidenziate nullità inerenti allo svolgimento della vendita o siano opponibili le nullità inerenti alla vendita e quelle del decreto di trasferimento.

Cosa contiene il decreto trasferimento immobili?

All’interno del decreto devono essere contenute delle informazioni fondamentali per espletare le procedure, quali:

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•          I dati identificativi, i riferimenti fiscali e la situazione patrimoniale del debitore e dell’aggiudicatario;

•          L’indicazione precisa dell’immobile di cui viene trasferita la proprietà, gli estremi catastali che lo identificano e la descrizione dello stesso; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono;

•          L’ordine del giudice sulla cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie precedenti, indirizzato al Conservatore dei pubblici registri;

•          L’ordine di rendere pubblico il trasferimento dell’immobile a nome dell’aggiudicatario;

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•          L’intestazione dell’ufficio giudiziario;

•          Gli estremi identificativi della procedura, come il numero R.G.E.;

•          Il riferimento di delega affidata al professionista delegato;

•          Il riferimento al verbale di vendita con indicazione della data e del prezzo di aggiudicazione;

A tal proposito c’è da rendere noto che l’identificazione del bene pignorato non esclude l’applicabilità dell’art. 2912 c.c. che stabilisce come il pignoramento includa anche gli accessori, le pertinenze, oneri, ragioni e azioni, servitù attiva e passiva e i frutti della cosa pignorata, qualora la descrizione del bene non contenga elementi che facciano ritenere esclusa suddetta estensione in sede di vendita.

Certificazioni accessorie

Nel caso in cui si tratti di un terreno, salvo che gli stessi siano pertinenze di edifici censiti al nuovo catasto edilizio urbano e abbiano superficie inferiore ai 5000 mq, deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica (art. 30 D.P.R. n. 380, 6 giugno 2001). Il mancato certificato di destinazione urbanistica annulla il decreto trasferimento immobili.

Secondo il D.lgs. n. 192/2005, modificato ad opera del D.lgs. n. 311/2006, in precedenza era necessario allegare il certificato di classificazione energetica a tutti gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e la nullità faceva riferimento anche al decreto stesso in sede esecutiva. Oggi, le modifiche introdotte dalla Legge n°133/2008 hanno soppresso suddetto obbligo, pertanto si devono seguire le disposizioni regionali.

Dopo l’emissione del decreto trasferimento immobili, il delegato dovrà provvedere a richiedere in cancelleria alcune copie autentiche, in riferimento a:

•          Registrazione;

•          Copia autentica per “uso trascrizione e voltura”;

•          Due o più copie autentiche, se lo ritiene opportuno, di formale notifica del provvedimento da riservare all’aggiudicatario e all’esecutato;

•          una copia spedita in forma esecutiva e un’altra conforme a quella esecutiva per l’intimazione al rilascio;

A questo punto sarà onere del delegato provvedere alla trascrizione del decreto e alla voltura catastale che avviene automaticamente al momento della trascrizione. Il delegato non è sottoposto all’obbligo di effettuare alcuna comunicazione, però è consigliabile che si occupi di avvertire l’aggiudicatario, per alcuni motivi qui esposti di seguito:

•          Per informare l’aggiudicatario di essere divenuto proprietario effettivo dell’immobile;

•          Al fine del decorso dei termini previsti dalla legge urbanistica per esercitare la facoltà di cui

all’art.46 D.P.R. N°380/2001 e successive modifiche e integrazioni;

•          Per gli adempimenti fiscali conseguenti alla titolarità;

Infine, sarà cura del delegato, anche se non obbligatorio, informare l’esecutato dell’avvenuta vendita e il custode in merito all’esecuzione del decreto di trasferimento, per l’eventuale consegna dei beni all’aggiudicatario.