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Contratto di compravendita: le caratteristiche

di Redazione avvocato360
Contratto di compravendita: le caratteristiche

Il contratto di compravendita prevede il trasferimento della proprietà di un bene mobile o immobile tra un venditore a un compratore, dietro il pagamento di un corrispettivo in denaro. Ma come funziona esattamente? Scopriamolo insieme.

Nel momento in cui due soggetti si mettono d’accordo per portare a termine un affare, ovvero una compravendita, si devono rispettare determinate norme previste dal codice civile?
In particolare il contratto deve avere una specifica forma? Quali sono gli elementi principali in grado di caratterizzare tale situazione giuridica?

I non addetti ai lavori spesso non sono a conoscenza di tutti gli aspetti fondamentali da tenere in considerazione prima di sottoscrivere un accordo per vendere o acquistare qualcosa. Ad esempio non si conoscono le motivazioni che potrebbero determinare la risoluzione dello stesso.

Spesso, infatti, nascono dei contenziosi a causa di inadempienze delle parti, o si verificano delle situazioni che ne determinano una impossibilità sopravvenuta.

Cerchiamo, quindi, di fare un po’ di chiarezza in merito, evidenziando le caratteristiche peculiari e le problematiche che potrebbero sorgere.

Cos’è un contratto di compravendita?

Il contratto di compravendita ha lo scopo di definire gli estremi di un accordo tra venditore e compratore, nel quale l’aspetto fondamentale è il prezzo.

L’art. 1470 del codice civile, afferma che:

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

La determinazione di un prezzo è l’elemento chiave, in gradi di differenziare tale tipologie di accordo dalla permuta, ovvero dallo scambio di due beni senza effettuare alcun pagamento.

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Ma esistono anche altre caratteristiche particolari, in grado di definire tale strumento contrattuale, che possono differire a seconda del bene in oggetto. Infatti, se si tratta di immobili, è necessario effettuare il trasferimento di proprietà con un atto pubblico, per gli altri bene invece è possibile anche una semplice trattativa orale.

Ad ogni modo esiste la cosiddetta corrispettività, ovvero un vantaggio economico per entrambi i soggetti coinvolti. Da un lato, infatti, il venditore incassa il valore del bene sotto forma di denaro, d’altra parte l’acquirente può disporre del bene di suo interesse.

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Le caratteristiche del contratto di compravendita

Il contratto di compravendita, si distingue da altre tipologie di accordi, per il fatto di essere a titolo oneroso, ovvero caratterizzato da un prezzo che l’acquirente deve pagare al venditore per potere acquisire la proprietà del bene in oggetto.

Entrambi i soggetti traggono un vantaggio dalla transazione, per questo motivo uno dei caratteri essenziali è proprio la corrispettività.

Chi decide di comprare, quindi, deve impegnarsi a pagare la cifra pattuita sotto forma di denaro. La controprestazione, infatti, non può avere come oggetto un altro bene, in tal caso infatti si tratta di una disciplina diversa, ovvero della permuta.

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La compravendita, comunque, si perfeziona soltanto con un accordo tra le parti, cioè si tratta di un negozio consensuale, che si conclude semplicemente quando i soggetti coinvolti sono soddisfatti del prezzo pattuito. Il bene in sé può anche essere consegnato o trasferito in un secondo momento.

L’art. 1376 sottolinea, infatti, che:

Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato

E’ necessario considerare anche la presenza del vincolo sinallagmatico, dato che le prestazioni trovano causa l’una nell’altra, essendo corrispettive. Da ciò derivano svariate conseguenze giuridiche, tra le quali l’istituto della risoluzione.

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La forma del contratto di compravendita è libera, cioè può essere stabilita dalle parti. Quindi il desiderio di concludere l’accordo può manifestarsi in modo sia scritto che orale. In alcune ipotesi, però, la legge impone di rispettare la forma scritta, a pena la nullità. In particolare per il trasferimento di proprietà degli immobili è richiesto un atto pubblico.

Gli effetti del contratto

Se le parti interessate decidono di sottoscrivere un contratto di compravendita, quali sono le conseguenze? 

Il principale effetto è il trasferimento del diritto di proprietà dal venditore al compratore. Quindi, anche se si tratta di un contratto non “reale”, determina “effetti reali”.

Se l’oggetto della compravendita è un bene generico, esso viene consegnato subito all’acquirente, o viene organizzata una spedizione tramite corriere.

L’effetto traslativo, cioè la consegna del bene, può avvenire anche in un secondo momento rispetto alla stipula del contratto. Gli effetti della contrattazione, in tal caso, rappresentano il sorgere di alcune obbligazioni in capo al venditore. Ad esempio quest’ultimo deve conservare adeguatamente il bene, e mantenere intatte le caratteristiche promesse o riscontrate dall’acquirente.

Risoluzione del contratto di compravendita

In alcuni casi ci possono essere delle disfunzioni del contratto di compravendita, determinate da alcune cause, come vedremo a breve.

Si tratta di situazioni diverse dai casi di nullità e annullabilità dell’accordo, visto che la risoluzione ci può essere anche se il contratto di compravendita stipulato inizialmente era valido ed esente da vizi.

L’art. 1453 del codice civile, si parla ad esempio di inadempimenti sopraggiunti in seguito:

Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

Dato che, si tratta di una forma contrattuale a prestazioni corrispettive, se una delle parti non rispetta gli obblighi presa, la controparte può agire in due modi diversi:

  • richiedendo l’adempimento
  • con la risoluzione del contratto e contestuale richiesta di risarcimento danni

Si può altresì verificare un’altra ipotesi, ovvero che la prestazione diventi impossibile, ad esempio perché il bene in oggetto è stato distrutto.

Quindi, come sottolinea l’art. 1463 cc succede che:

Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito.

Se l’impossibilità è parziale deve essere effettuata una riduzione della prestazione stessa, ma se l’interesse non permane esiste la facoltà di recedere.

Nella fattispecie contrattuale ad esecuzione continuata o periodica, se la prestazione diventa troppo onerosa per una delle parti, a causa di eventi straordinari, è possibile chiedere la risoluzione del contratto.

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