Gli obblighi del proprietario dell’immobile
Il primo e più importante obbligo del locatore consiste nel consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione, come stabilito dall'articolo 1575 del Codice Civile; questo significa che la casa deve essere abitabile, funzionale e priva di difetti che possano compromettere l'uso normale del bene.
Prima della consegna delle chiavi, il proprietario è tenuto a fornire alcuni certificati agli inquilini, tra cui:
- l'attestato di prestazione energetica (APE);
- la visura catastale;
- la planimetria catastale;
- il certificato di agibilità;
- l'atto di provenienza;
- il regolamento condominiale.
Durante tutto il periodo di locazione, il proprietario deve mantenere l'immobile in condizioni tali da servire all'uso convenuto, assumendosi la responsabilità per tutte le riparazioni straordinarie. Queste comprendono interventi di notevole entità e costo come, ad esempio:
- il rifacimento dell'impianto elettrico o idraulico;
- la sostituzione della caldaia;
- le riparazioni strutturali;
- il rifacimento del tetto o delle facciate;
- tutti i lavori che non derivano dall'uso normale dell'immobile ma dall'usura naturale o da eventi esterni.
Al contrario, restano a carico dell'inquilino le riparazioni ordinarie, ovvero piccoli interventi di manutenzione derivanti dall'uso quotidiano dell'abitazione.
Anche per quanto riguarda gli elettrodomestici bisogna operare una distinzione:
Se l'immobile è arredato: In assenza di una diversa pattuizione nel contratto, le spese di riparazione e/o sostituzione degli elettrodomestici competono al locatore, salvo le piccole riparazioni di importi modesti. Diverso è se gli elettrodomestici sono stati acquistati dall’inquilino, in quel caso la responsabilità e di quest’ultimo. Inoltre, anche qui è fondamentale fare una distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria degli apparecchi:
- Ordinaria (a carico dell'inquilino): come piccole riparazioni, come la sostituzione di un fornello o dell’oblò della lavatrice, e simili
- Straordinaria (a carico del proprietario): ad esempio, sostituzione di un elettrodomestico troppo vecchio o danneggiato da eventi indipendenti dalla condotta dell’inquilino
È bene anche operare una distinzione sul tipo di guasto: se è dovuto all'usura normale o a difetti dell'apparecchio, la responsabilità è del proprietario, mentre se sono causati da un uso improprio o da negligenza dell'inquilino la responsabilità è di quest’ultimo.
È importante che nel contratto di locazione sia specificato chiaramente a chi spettano le riparazioni degli elettrodomestici, per evitare controversie future. L'inquilino può eseguire direttamente riparazioni urgenti con diritto al rimborso, purché dia contemporaneamente avviso al locatore.
Il proprietario ha, inoltre, il dovere di garantire il pacifico godimento del bene, proteggendo l'inquilino da eventuali molestie di terzi che potrebbero vantare diritti sull'immobile o interferire con il normale utilizzo della casa. La mancata consegna della documentazione obbligatoria o l'inadempimento di questi obblighi può comportare sanzioni amministrative, la risoluzione del contratto o richieste di risarcimento danni.
Cosa può fare il proprietario
Il proprietario mantiene diversi diritti durante il rapporto di locazione, sempre nel rispetto delle norme vigenti, ad esempio: può verificare le condizioni dell'immobile attraverso visite concordate con l'inquilino, rispettando orari ragionevoli e motivazioni legittime, come la verifica dello stato di conservazione del bene, l'esecuzione di lavori di manutenzione necessari o per mostrare l'immobile a potenziali nuovi inquilini in prossimità della scadenza contrattuale.
Nei contratti a canone libero, il proprietario può procedere all'aggiornamento annuale del canone secondo gli indici ISTAT, mentre per i contratti a canone concordato gli aumenti sono limitati e devono rispettare gli accordi territoriali. Può inoltre richiedere garanzie aggiuntive per l'adempimento degli obblighi contrattuali dell'inquilino, come depositi cauzionali (generalmente non superiori a tre mensilità), fideiussioni bancarie o polizze assicurative, purché siano previste nel contratto iniziale.
I divieti e le limitazioni per il proprietario di casa
Esistono precise limitazioni che il proprietario deve rispettare per tutelare i diritti dell'inquilino. È vietata qualsiasi forma di discriminazione negli affitti basata su razza, religione, sesso, stato di famiglia, disabilità o nazionalità, con sanzioni civili e penali significative per chi viola questo principio.
Il proprietario non può entrare nell'immobile locato senza il consenso dell'inquilino, salvo casi di estrema urgenza legati alla sicurezza dello stabile. L'accesso non autorizzato costituisce violazione di domicilio anche in presenza di chiavi di riserva. Una volta sottoscritto il contratto, non è possibile modificarne unilateralmente le condizioni: eventuali cambiamenti devono essere concordati per iscritto con l'inquilino, che riguardino canone, spese accessorie, durata o qualsiasi altra clausola contrattuale.
Il locatore non può inoltre interrompere arbitrariamente la fornitura di servizi essenziali come acqua, gas, elettricità o riscaldamento, nemmeno in caso di ritardo nel pagamento del canone. Per il recupero dei crediti deve seguire le vie legali appropriate, come il decreto ingiuntivo o lo sfratto per morosità.
Conseguenze e considerazioni finali
Il proprietario che non rispetta i propri obblighi può essere chiamato a risarcire i danni subiti dall'inquilino. In caso di gravi inadempimenti, l'inquilino può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. Sono inoltre nulle le clausole contrattuali che limitano eccessivamente i diritti dell'inquilino o che attribuiscono al proprietario poteri sproporzionati, come quelle che vietano completamente la sublocazione o prevedono penali eccessive.
Quando l'immobile fa parte di un condominio, il proprietario deve coordinare le proprie azioni con l'amministratore per le parti comuni e rimane responsabile verso il condominio per il pagamento delle spese condominiali, anche quando sono contrattualmente a carico dell'inquilino.
La gestione corretta di un immobile in affitto richiede il rispetto di un equilibrio tra i diritti del proprietario e quelli dell'inquilino. La conoscenza approfondita della normativa vigente è essenziale per evitare controversie legali costose, mantenendo sempre un rapporto di collaborazione costruttiva. Per situazioni complesse è opportuno consultare un professionista qualificato.
