La legge 126/2020 ha introdotto la possibilità di organizzare l’assemblea condominiale anche in modalità di videoconferenza. La disposizione rientra tra quelle che, con l’inizio della pandemia, hanno modificato le modalità regolari di svolgimento delle attività.
La pandemia da Covid-19 ha cambiato la vita a molti italiani. Gli effetti li possiamo vedere ogni giorno, intorno a noi. Un grande cambiamento ha interessato anche la vita in condominio: ora è possibile organizzare l’assemblea condominiale anche a distanza, in videoconferenza.
Si chiama “teleassemblea” e rappresenta un modo pratico per far sì che tutti possano partecipare alle riunioni condominiali, anche coloro che avrebbero difficoltà a recarsi fisicamente nella sede della riunione.
Ci sono però delle norme specifiche per la validità della riunione a distanza, che regolano le modalità di convocazione e la documentazione dell’esito delle decisioni prese.
Vediamo allora in cosa consiste l’assemblea condominiale in videoconferenza, come funziona il consenso dei condomini, come si svolge la riunione, quali sono i compiti del presidente e del segretario e come dev’essere redatto il verbale.
Questa nuova modalità consiste nello svolgimento delle riunioni condominiali a distanza, o da remoto se preferiamo, invece che in presenza.
Con la legge n. 126 del 2020, di conversione del decreto legge 104/2020, il Parlamento ha approvato la modifica dell’art. 66 disp. att. del codice civile, che disciplina le assemblee di condominio, introducendo il comma 6. La disposizione è stata poi ulteriormente modificata dal d.l. 125/2020.
Questo il testo definitivo del nuovo comma 6:
"Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione."
La nuova disciplina si aggiunge alla precedente normativa sulle assemblee di condominio, modificando alcune disposizioni.
Le modifiche più rilevanti sono le seguenti:
Come si ricava dalla nuova normativa, l’assemblea condominiale in videoconferenza è possibile quando ci sia il consenso della maggioranza dei condomini.
Inizialmente, la normativa emergenziale del Covid-19 aveva previsto questa possibilità solo con il consenso di tutti i condomini, poi modificato nel consenso della maggioranza, considerata la difficoltà di raggiungere il consenso unanime.
Ciò che la norma non specifica è se tale consenso vada calcolato per teste, in base al numero di partecipanti al condominio, oppure per quote.
L’interpretazione accolta è basata sulla lettera della norma, che implica che la maggioranza da considerare sia quella numerica: non è quindi necessario conteggiare le quote millesimali.
Abbiamo già visto la disciplina dell’avviso di convocazione: deve essere emesso almeno 5 giorni prima della data fissata e deve contenere ora, giorno e l’indicazione dell’eventuale svolgimento a distanza.
Il giorno dell’assemblea in videoconferenza sarà necessario collegarsi online e verificare la presenza dei partecipanti per stabilire la regolarità della costituzione dell’assemblea.
La regolare costituzione avverrà in presenza del “quorum costitutivo”, che si calcola in questi termini:
Le problematiche che possono insorgere nell'ambito di un'assemblea condominiale in videoconferenza riguardano le probabili difficoltà di connessione. Una volta eseguito l’appello nominale verificando chi è collegato alla piattaforma, sarà poi necessario controllare costantemente la presenza dei partecipanti.
È infatti più complesso capire chi arriva in un secondo momento e chi abbandona la videoconferenza, dovendo considerare anche le disconnessioni involontarie per caduta della linea per distinguerle dagli abbandoni volontari dell’assemblea.
È quindi consigliato, in caso di problemi tecnici, sospendere la videoconferenza e attendere che tutti i partecipanti si ricolleghino. Questo passaggio è importante perché problemi tecnici in sede di assemblea condominiale a distanza possono comportare conseguenze sulla validità delle decisioni adottate.
Dalla normativa non si ricavano disposizioni contrarie allo svolgimento dell’assemblea in modalità mista, cioè con alcuni condomini in presenza e altri collegati online.
Perché sia possibile è necessario che tale modalità sia indicata nella convocazione, indicando il luogo fisico per chi vorrà partecipare in presenza.
L’amministratore, prima di far iniziare l’assemblea condominiale in videoconferenza, deve:
Non è solo l’amministratore di condominio a vedersi affidati nuovi compiti.
Il presidente dell’assemblea condominiale, che ha il compito di dirigere la discussione, dovrà saperlo fare anche con la modalità telematica. Ciò significa che dovrà essere nelle condizioni di dare o togliere la parola ai partecipanti, in modo da garantire lo svolgimento ordinato della riunione.
Nel caso della teleassemblea, il presidente è avvantaggiato dalla possibilità di intervenire sul canale audio dei singoli partecipanti, attivandolo o disattivandolo in base alle circostanze: in questo modo è più semplice evitare le tipiche sovrapposizioni di voce.
Il segretario, che comunque dovrà essere presente nel luogo fisico formalmente eletto per lo svolgimento, deve redigere il verbale, secondo le indicazioni del presidente. Deve poi firmarlo e inviarlo per email al presidente (se non si trovano nello stesso luogo), che lo firmerà a sua volta.
Il verbale dell’assemblea deve essere redatto anche in caso di teleassemblea. Serve a documentare, con valore probatorio, le modalità con cui i partecipanti sono giunti alle decisioni prese e come si è espressa la votazione.
Il verbale deve contenere:
Al termine dell’assemblea a distanza, il verbale dovrà essere firmato dal segretario e dal presidente, e poi inviato in formato PDF all’amministratore di condominio e a tutti i condòmini. Questi ultimi potranno, nei 30 giorni successivi al ricevimento del verbale, impugnare le delibere.
Fonti normative:
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