Ci può essere un condominio senza amministratore fino a 8 condomini, se si supera tale numero invece è obbligatorio effettuare la nomina. Ma come viene deciso il regolamento e chi convoca le assemblee se non è stato nominato nessuno?
Probabilmente sono in pochi a sapere che, secondo la giurisprudenza è possibile definite con il termine “condominio” qualsiasi edificio che presenta almeno due proprietari, in un suolo comune. Ciò significa che una villetta a due piani, abitata da due fratelli è un condominio.
Detto ciò, risulta abbastanza scontato dire che in situazioni pacifiche o con pochi inquilini, non è obbligatorio nominare un amministratore, dato che la situazione può essere tranquillamente gestita in modo autonomo dai soggetti.
Come vedremo, comunque ci sono alcuni obblighi da assolvere in ogni caso, come avere un codice fiscale e un conto corrente. Nelle prossime righe descriveremo quali sono gli adempimenti necessari e quelli facoltativi.
Si definisce condominio qualsiasi edificio che presenta almeno due proprietari diversi. Si tratta di una definizione data automaticamente senza l’obbligo di effettuare precise richieste.
Ad esempio una villetta divisa in due piani, di proprietà di due fratelli è considerata un condominio per la giurisprudenza.
Possiamo dire, quindi, che esso si costituisce automaticamente, di diritto, senza la necessità di specifiche deliberazioni.
Detto ciò, è comunque obbligatorio effettuare alcuni adempimenti formali per rispettare le norme di riferimento. Quindi, prima di analizzare come funziona un condominio senza amministratore, è utile capire quali sono i primi passi da compiere per mettere tutto “in regola”.
La formalizzazione avviene attraverso:
Il codice fiscale è indispensabile per potere identificare il palazzo nei rapporti con soggetti terzi. Ad esempio quando è necessario effettuare dei lavori di manutenzione, ad esempio per sistemare l’ascensore o il tetto, la ditta che effettua i lavori deve intestare la fattura al condominio, e non ai condomini. La spesa, poi, sarà ripartita tra i diversi proprietari in millesimi. Se si tratta di lavori per spazi ad uso esclusivo di alcuni soggetti, questi ultimi devono sostenere due terzi della spesa e il resto verrà diviso per millesimi tra gli altri proprietari.
In un condominio senza amministratore, il compito di aprire il codice fiscale sarà affidato a un condomino qualsiasi, che deve recarsi presso l’Agenzia delle Entrate e compilare un apposito modello.
Un conto corrente dedicato, è obbligatorio per fare transitare tutte le somme recuperate per i lavori ordinari e straordinari, e per effettuare i pagamenti. Anche in questo caso la pratica può essere sbrigata da uno dei proprietari.
Il regolamento di condominio, in alcuni casi, è predisposto dal costruttore dell’immobile, che poi lo fa firmare ad ogni singolo acquirente prima di trasferire la proprietà, viene infatti definito regolamento contrattuale. In tal caso risulta ovvio che esso sarà approvato all’unanimità. In caso contrario dovrà essere votato dai vari condomini.
Va sottolineato, comunque, che esso è obbligatorio solo se ci sono almeno 11 proprietari diversi. In caso contrario la vita nel palazzo viene regolata dalle norme del codice civile.
Nel paragrafo precedente abbiamo visto il significato del termine condominio in giurisprudenza e abbiamo elencato alcuni adempimenti obbligatori da formalizzare per rispettare le norme di riferimento.
Tra i tanti obblighi c’è anche quello di nominare un amministratore, se ci sono più di 8 proprietari diversi. Si tratta di un ruolo di fondamentale importanza, che può essere coperto da una persona fisica o da una società. In entrambi i casi si deve trattare di soggetti dalla condotta impeccabile.
I compiti che esso deve compiere sono molteplici:
La nomina viene fatta dall’assemblea, che deve rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio. L’incarico dura un anno e viene rinnovato in automatico se nessuno si oppone.
La revoca può essere richiesta dall’assemblea stessa, oppure su iniziativa di uno dei condomini se si verificano le seguenti situazioni:
Come abbiamo sottolineato prima, ci può essere un condominio senza amministratore se il numero dei condomini è inferiore a 9. Ciò può accadere anche nei palazzi molto grandi, ad esempio con 20 unità abitative, nei quali sono però presenti solo 8 proprietari, in quanto le altre sono ancora invendute.
Ad ogni modo può essere sempre nominato un amministratore di condominio in modo facoltativo, per facilitare la gestione. Ovviamente i vari condomini possono prendere le decisione in modo autonomo soltanto se tra di loro c’è un clima pacifico, e riescono a discutere tranquillamente senza liti o contestazioni.
Le varie pratiche, infatti, possono essere svolte lo stesso, anzi gli interessi inerenti alle parti comuni devono essere tutelati attraverso degli accordi specifici tra i vari interessati. Va sottolineato che il codice fiscale e il conto corrente devono essere aperti lo stesso, dato che il condominio deve essere identificato, devono essere accantonati i soldi per le spese ordinarie o straordinarie e devono essere effettuati i pagamenti.
Si possono quindi stipulare contratti e intrattenere rapporti commerciali con soggetti terzi anche in un condominio senza amministratore. Infatti, è sufficiente individuare una figura ritenuta capace e adatta ad espletare tali compiti.
Inoltre, anche in presenza di un numero di proprietari inferiore a 9, è necessario:
Infine, l’assemblea condominiale, può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino, per discutere della gestione ordinaria o straordinaria.
In presenza di pochi proprietari ci può essere un condominio senza amministratore, e anche senza un regolamento specifico.
L’art. 1130 del codice civile afferma infatti che:
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Quindi, da quanto possiamo leggere, il regolamento condominiale è obbligatorio solo se il numero di condomini è superiore a 10, in caso contrario la gestione della parti in comune viene effettuata tenendo come riferimento le norme del codice civile.
In realtà, molto spesso nei regolamenti vengono semplicemente copiate le norme del codice civile, e solo in rari casi vengono introdotte delle regole specifiche.
Ad ogni modo esso può essere scritto e votato dall’assemblea in modo facoltativo, soprattutto se è necessario mettere nero su bianco norme particolari.
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