Il regolamento contrattuale contiene un insieme di regole utili per disciplinare la vita nel condominio. E’ obbligatorio negli edifici con più di 10 condomini. Può essere assembleare o contrattuale.
In un condominio i vicini sono costretti a vivere a stretto contatto l’uno dall’altro. A differenza delle villette in campagna, negli appartamenti è necessario rispettare alcune regole per mantenere un buon rapporto di vicinato.
In particolare le decisioni principali riguardano gli spazi comuni, che devono essere gestiti correttamente da tutti i condomini. Ma possono anche esserci clausole che limitano i diritti dei singoli per il bene comune del condominio. In questa seconda ipotesi il regolamento condominiale deve essere approvato all’unanimità, in quanto solo il titolare stesso del diritto può decidere se è disposto a privarsene.
In ogni caso è obbligatorio stabilire delle regole in tutti gli edifici con più di 10 condomini, nei quali è necessario fornire delle linee guida per la gestione degli spazi comuni e per altre questioni fondamentali.
Il regolamento condominiale è composto da una serie di regole utili per disciplinare la vita nell’edificio. E’ molto importante, infatti, stabilire come devono essere usati gli spazi in comune, come devono essere ripartite le spese, come deve essere tutelato il decoro dell’edificio.
In altre parole si tratta di uno strumento che serve per stabilire i diritti e gli obblighi di ciascun condomino.
La legge stabilisce che il regolamento deve essere redatto obbligatoriamente quando ci sono più di 10 condomini e deve avere una forma scritta. Nelle altre situazioni, invece, vengono applicate le norme del Codice Civile.
L’art. 1138, afferma infatti che:
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Ma attraverso tale documento è possibile stabilire qualsiasi tipo di regola? La risposta è: dipende.
In alcuni condomini, ad esempio esiste il divieto di affittare un appartamento a studenti universitari o a extracomunitari, in altri non è possibile possedere animali domestici o farli entrare in ascensore, oppure è proibito esporre fiori sul terrazzo, o avere delle tende di un colorFe diverso da quello scelto dal costruttore. Come vengono prese tali decisioni? Chi viene interpellato? Tutti possono dire la loro?
Risulta ovvio che i suddetti limiti vanno a restringere i diritti di un proprietario di un bene immobile, come stabilito dalla legge. In alcuni casi, infatti, il regolamento condominiale prevale su altre norme e definisci i limiti del diritto di delle proprietà privata.
Nei prossimi paragrafi vedremo che le regole possono essere approvate dalla maggioranza degli interessati, ma se vengono posti dei limiti particolari è necessaria l’unanimità, in quanto nessuno può decidere di limitare un diritto altrui senza il suo consenso.
In merito all’approvazione di regole condominiali da rispettare, l’art. 1138 del c.c, sottolinea anche che:
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino [...]
Per approvare il regolamento l’assemblea condominiale deve ottenere il voto positivo della maggioranza degli intervenuti, che devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.
In ogni caso esso può essere impugnato da qualsiasi condomino in disaccordo entro 30 giorni dall’approvazione, recandosi presso un’autorità giudiziaria.
Come anticipato nel paragrafo precedente, le norme devono stabilire come utilizzare gli spazi in comune con lo scopo di rendere migliore la vita nell’edificio, ma non possono essere poste delle limitazioni ai diritti di ciascun proprietario.
Le decisioni, infatti, vincolano tutti coloro che vivono nell’edificio, anche se non hanno votato a favore, e non sarebbe corretto limitare alcuni diritti previsti dalla nostra Costituzione, senza il consenso dell’interessato.
Quindi il regolamento approvato dalla maggioranza degli interessati può vincolare l’utilizzo degli spazi comuni, ma non può porre limiti all’utilizzo privato degli appartamenti.
Ad esempio non può essere stabilito a chi affittare gli immobili, e a chi no, oppure non possono essere vietati animali domestici in casa.
Allo stesso modo non possono essere imposti orari di silenzio diversi da quello stabiliti dal Codice Civile.
I suddetti limiti possono essere contenuti solamente in un regolamento contrattuale approvato all’unanimità, con il quale i soggetti decidono liberamente di accettare alcune limitazioni dei loro diritti.
Il regolamento condominiale assembleare, come dice il nome stesso deve essere approvato in assemblea da una maggioranza, composta nel seguente modo:
In alcuni casi ci può essere l’unanimità, quindi è possibile porre anche delle limitazioni all’uso dei singoli appartamenti, proprio come avviene con il regolamento contrattuale.
Va sottolineato, inoltre che, successive modifiche devono essere approvate nuovamente all’unanimità per essere valide.
In ogni caso, è opportuno evidenziare che se viene accettato dalla maggioranza non possono essere posti limiti particolari, come già accennato.
La Cassazione, con una sentenza del 2004 ha ribadito che:
Se il regolamento non si limita alla disciplina dell’uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini, ma pone delle norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in un’alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri della misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota in tal caso nessuna modificazione può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Il regolamento contrattuale è quello predisposto dal proprietario originale dello stabile, ovvero il costruttore, e successivamente accettato dagli acquirenti. Quindi in questo caso ci possono essere dei vincoli particolari, sottoscritti dalle parti.
Quindi, sebbene il contenuto della tipologia contrattuale può essere simile a quella assembleare, la differenza sta proprio nel consenso dato da tutti i condomini. Possono esserci, perciò delle clausole che possono limitare anche le proprietà esclusive.
Per chiarire ulteriormente quanto detto fino ad ora, è utile elencare alcune clausole contrattuali che sono legittime soltanto se approvate all’unanimità dai condomini. Esse sono ad esempio:
Per potere validare tali clausole, è obbligatoria l’approvazione all’unanimità degli interessati. In nessun modo, infatti, si può limitare un diritto altrui senza un suo esplicito consenso.
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