L'impugnazione delle decisioni prese dall'assemblea condominiale come deve essere fatta e in quali casi è legittima? Vediamo come funziona, quali sono i termini per agire in cosa consiste il tentavo obbligatorio di conciliazione.
Per impugnazione dell'assemblea condominiale s'intende impugnare la o le delibere dell'assemblea condominiale stessa contestandole davanti ad un giudice affinché, questo, le annulli rendendole, di fatto, non applicabili. Per fare ciò, dunque, bisognerà rivolgersi ad un avvocato e procedere attraverso un percorso che vedremo tra poco.
Tutti i condomini non soddisfatti delle decisioni prese, assenti durante l'assemblea, astenuti durante la votazione o dissenzienti da quanto deliberato possono far intervenire l'autorità giudiziaria chiedendo che le delibera vengano annullate. Per fare ciò, però, bisogna agire entro 30 giorni dalla deliberazione - per chi si è astenuto dalla votazione e per i dissenzienti - e nel termine di 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera presa in assemblea per coloro che invece erano assenti. Il termine dei 30 giorni, dunque,decorre dal momento in cui si riceve la raccomandata contenente il verbale dell'assemblea inviata dall'amministratore di condominio.
In una recente sentenza della Cassazione, inoltre, è stato stabilito che se al momento dell'arrivo del postino per la consegna della raccomandata contenente il verbale dell'assemblea il condomino è assente, i 30 giorni per l'impugnazione decorrono dalla data di ritiro della raccomandata stessa (se questo viene effettuato entro i primi 10 giorni dalla mancata consegna). Diversamente, ovvero se il ritiro della raccomandata avviene tra l'undicesimo ed il 30 giorno, i 30 giorni validi per l'impugnazione delle delibera decorrono a partire dall'undicesimo giorno del ricevimento dell'avviso di mancata consegna da parte del postino.
Il termine dei 30 giorni per l'impugnabilità dell'assemblea condominiale è valido solamente se la delibera in oggetto ha un vizio di annullabilità ovvero con violazioni di legge poco gravi:
Se, invece, il vizio è più grave e si ha, dunque, un vizio di nullità, la delibera in questione diventa impugnabile in qualsiasi momento senza vincoli di tempo e scadenza.
Questo termine di 30 giorni è previsto pena la decadenza: trascorsi questi giorni, dunque, gli interessati non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed applica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari di un immobile, anche quelli dissenzienti.
In tema di condominio, comunque, bisogna ricordare che esistono delle regole ben precise che sono da rispettare. Eccole in un breve elenco:
Per contestare una delibera, bisogna presentare la richiesta di tentativo di mediazione entro i termini previsti per legge. Il tentativo di mediazione obbligatoria va presentato presso un organismo presente nelle città dove si trova il più vicino tribunale competente per decidere in materia.
Spesso, per evitare spese processuali e lungherie, il condominio può decidere di revocare la delibera in oggetto della causa e sostituirla con un'altra. Questo può essere fatto attraverso l'abrogazione o la modifica della delibera in oggetto. In questo caso, dunque, la delibera sostituita non può più essere annullata in quanto non è più "vivo" l'oggetto del contendere. Ma la delibera che va a sostituire quella impugnata, deve avere dei precisi requisiti per fare in modo che la delibera sostituita per da d'impugnabilità:
Se la mediazione non va a buon fine, bisogna redigere un atto di ricorso dando il mandato ad un avvocato. Il ricorso, dunque, va depositato alla cancelleria del giudice competente. L'impugnativa con atto di citazione è anch'essa valida purché sia notificato nel termine di decadenza.
Se si tratta di citazione, il contraddittorio si ha quando è notificata dall'amministratore del condominio: si ha così il termine di 30 giorni, con le stesse modalità che ha il condomino per impugnare la delibera dell'assemblea.
Le, invece, la causa viene introdotta per ricorso, allora il contraddittorio si avrebbe solamente dopo la notifica del ricorso unito al decreto del Tribunale di fissazione della prima udienza. Per evitare, però, disparità di trattamento, la giurisprudenza moderna ritiene che entro il termine di 30 giorni sia sufficiente il deposito del ricorso in Cancelleria.
I dissenzienti e gli assenti ad un'assemblea possono impugnare solamente le delibere annullabili. Quindi, va da sé, che chi ha votato a favore non può poi agire in Tribunale. La giurisprudenza, comunque, ammette anche l'impugnazione da parte del comproprietario di un immobile:
In buona sostanza, sia chi si astiene dalla votazione che chi vota contro una determinata deliberazione dell'assemblea, sono posti sullo stesso piano. In pratica, dal verbale dell'assemblea deve risultare la sua mancata partecipazione alla decisione o perché assente o perché astenutosi dalla votazione.
Impugnare una delibera dell'assemblea condominiale può costare da poche decine di euro fino a qualche centinaia che si vanno a sommare all'onorario dell'avvocato incaricato: questo nella fase di mediazione obbligatoria ovvero la prima fase dell'impugnazione della delibera..
Se si arriva a procedimento, invece, il costo complessivo della procedura può costare da 1000€ circa fino ad un massimo - a seconda della complessità del caso - di circa 4000€.
Il costo, come chiarito, dunque, può variare di molto ma, come sempre, al cliente spetta chiedere ed ottenere un preventivo scritto della spesa che andrà ad affrontare.
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