L’amministratore di condominio è una persona fisica o una società incaricata a gestire i beni comuni e a regolare i rapporti tra i vari condomini. Ma quali sono esattamente i suoi compiti, e come viene nominato?
Vivere in condominio non è sempre facile, in quanto bisogna fare i conti con i diritti e i doveri degli altri soggetti che abitano nel palazzo. Il rapporto con i vicini a volte è problematico e scattano spesso anche liti violente, che finiscono per essere trattare nella aule dei tribunali.
Risulta ovvio che, le decisioni in merito alle regole da rispettare e alla gestione delle parti un comune debba essere presa da tutti gli interessati. Per fare ciò è indispensabile nominare un amministratore di condominio, ovvero un soggetto con particolari compiti, in grado di gestire le discussioni dell’assemblea e redigere le delibere.
Vediamo quindi di capire chi può ricoprire tale ruolo, come deve essere nominato e quali sono i compiti specifici che deve svolgere.
Come prima cosa è utile chiarire che, l’amministratore di condominio è obbligatorio se sono presenti più di 8 condomini, in caso contrario la nomina può essere fatta lo stesso, in modo facoltativo.
Si tratta di un incarico molto importante, dato a una persona fisica o società per potere amministrare correttamente i beni in comune e i servizi. Il soggetto ha sempre il rappresentante legale del condominio, oltre ad avere svariati compiti come vedremo a breve.
Per la nomina di una persona fisica, la legge stabilisce alcuni requisiti, il soggetto infatti:
Per quanto riguarda la società, invece, può trattarsi di:
Ad ogni modo i requisiti elencati sopra per le persone fisiche, devono essere posseduti da:
A volte, comunque, può essere nominato anche uno dei condomini, quindi una figura non professionale.
Come abbiamo già accennato, se ci sono più di 8 condomini è obbligatorio nominare un amministratore, in caso contrario la scelta è del tutto facoltativa, in base alle esigenze effettive.
L’art. 1129 del codice civile, afferma infatti che:
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato
Da quanto possiamo leggere, quindi, la nomina viene fatta dall’assemblea, composta dalla maggioranza dei condomini, che deve rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.
Successivamente il nominativo deve essere annotato in un apposito registro delle nomine e delle revoche.
L’assemblea rappresenta un altro organo indispensabile per poter gestire accuratamente e secondo le norme vigenti la vita in un condominio. I suoi poteri sono davvero ampi, dato che può incidere pesantemente, nel bene e nel male, in merito ai rapporti e alle regole di convivenza nel palazzo.
L’attività svolta dall’assemblea e coordinata dall’amministratore, viene riportata in un verbale, mentre le decisioni vengono chiamate deliberazioni. Ciò che viene deciso in tale sede diventa obbligatorio per tutti i condomini, anche per gli assenti o dissenzienti, che possono poi opporsi a tali decisioni per annullabilità o nullità. Per avere maggiori informazioni in merito consigliamo di leggere il seguente articolo “Impugnazione delibera condominiale: come si fa?”.
L’assemblea, ad ogni modo può essere di due tipi diversi:
Innanzitutto il compito principale di un amministratore di condominio è quello di rappresentare i condomini, promuovendo azioni giudiziali nell’interesse generale, anche contro terzi.
Chi ricopre tale ruolo deve farsi carico di moltissimi compiti, tra i quali i principali sono:
Va sottolineato che, in caso di cattiva gestione, il soggetto è responsabile nei confronti dei vari condomini.
La legge in materia prevede che l’amministratore di condominio, a seguito della nomina, debba specificare l’importo che intende chiedere come compenso, in un’ottica di trasparenza e garanzia nei confronti dei condomini. Si tratta di una operazione obbligatoria, tanto che in caso di inadempimento sono previste serie conseguenze, e la nomina viene considerata nulla.
Se tutto è corretto, invece, da durata dell’incarico è di un anno, e si considera rinnovato in caso di mancata revoca.
Nel regolamento di condominio solitamente sono indicate le modalità per la revoca, in caso contrario è necessaria una delibera favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea, corrispondenti almeno alla metà del valore dell’edificio.
In alcuni casi, comunque, può essere chiesta anche da un’autorità giudiziaria, su iniziativa di uno dei condomini, se si verificano gravi situazioni, ad esempio:
Nel momento in cui il soggetto viene revocato da un Giudice, in quanto non era possibile farlo in sede di assemblea, non può più essere nominato per tale ruolo.
Verrai contattato e riceverai i nostri preventivi entro 24 ore.
Scrivici il tuo caso: lo analizzeremo e ti metteremo in contatto con l'Avvocato più preparato nella tua zona.
A questo link trovi le informazioni e la possibilità di attivarla con lo sconto del 50% ovvero 60€ + iva anziché 120€.
Scopri l'AcademyA questo link trovi le informazioni e la possibilità di attivarla con lo sconto del 75% ovvero 90€ + iva anziché 360€.
Scopri il servizio Premium
