Vivere in un condominio non è sempre semplice, spesso non si possono prendere decisioni senza prima consultare l’assemblea, e senza tenere in considerazione il regolamento.
Frequentemente nascono controversie in merito alla gestione delle parti in comune, delle spese da sostenere e del recupero crediti. Ma sono numerosi anche i litigi tra singoli proprietari.
Tenere la tv accesa ad alto volume di notte, ascoltare musica nelle ore adibite al riposo, usare l’aspirapolvere, camminare con i tacchi, lasciare il cane sul balcone ad abbaiare, ecc.., possono incrinare i rapporti con i vicini e avviare procedimenti legali volti a fare rispettare i diritti.
Per alcune questioni la legge prevede di iniziare necessariamente il procedimento con la mediazione obbligatoria, anche se ci sono delle eccezioni, come vedremo a breve.
Liti condominiali: come si risolvono?
La legge stabilisce che, per determinate materie tra le quali anche le liti condominiali, prima di avviare una causa civile in tribunale le parti debbano obbligatoriamente tentare di trovare un accordo per risolvere la questione in modo “pacifico”.
Lo scopo è quello di dare un po’ di respiro alla macchina della giustizia italiana, troppo spesso intasata da molteplici processi in tribunale. Ma, si tratta di un’opportunità anche per i soggetti coinvolti, dato che possono evitare una causa lunga e costosa, cercando degli accordi che possano andare bene per entrambi.
Tra l’altro con il mediatore è possibile trovare delle soluzioni “creative” che con un processo ordinario non sarebbe possibile individuare. Pertanto intraprendere tale fase in modo serio, rappresenta davvero un’occasione per risolvere in fretta un problema nel migliore dei modi.
Comunque non tutte le liti condominiali devono sottoporsi obbligatoriamente a un procedimento di mediazione. A tal proposito ci sono stati diversi chiarimenti negli ultimi anni, dato che non tutte le controversie che avvengono in tale ambito si devono sottoporre necessariamente a un tentativo di conciliazione.
In genere se la questione riguarda il condominio stesso è necessario cercare un accordo con un mediatore, invece se la lite avviene tra singoli privati, ovvero tra proprietari non è necessario procedere in tal senso.
Vediamo di seguito quali sono le esenzioni.
Liti condominiali e mediazione obbligatoria
Per le controversie immobiliari e le liti condominiali generalmente, prima di instaurare una causa civile, si deve tentare la mediazione obbligatoria. Solamente se le parti non riescono ad accordarsi è possibile proseguire con il processo ordinario. Si tratta quindi di una causa di procedibilità.
Se il tentativo non va a buon fine, comunque, è possibile procedere in via giudiziale, secondo le regole ordinarie.
La procedura stragiudiziale con il mediatore, ad ogni modo, serve proprio per evitare lo scontro davanti al giudice, oltre ai contesti obbligatori quindi può comunque essere svolta prima di una causa.
La legge impone di iniziare con la mediazione per le seguenti liti condominiali:
- osservanza del regolamento ed esecuzioni delle deliberazioni dell’assemblea
- uso degli spazi in comune e servizi di interesse comune
- spese per la manutenzione delle parti in comune
- rendiconto della gestione
- mancato pagamento del compenso dell’amministratore
- violazione regolamento condominiale
Rimangono escluse le questioni di vicinato, ovvero liti condominiali tra i proprietari privati e non per la cosa in comune.
Allo stesso modo sono escluse le controversie nelle quali il condominio si contrappone ad un soggetto terzo, ad esempio un appaltatore per lo svolgimento di determinati lavori.
Per quanto riguarda il risarcimento danni, la procedura stragiudiziale è necessaria solo quando una delle parti è il condominio stesso.
Se parliamo, invece, di recupero crediti attraverso un decreto ingiuntivo, l’amministratore non deve intraprendere la via bonaria necessariamente, in quanto può essere disposta dal giudice solo se il debitore decide di opporsi.
Per tentare di risolvere liti condominiali è necessario fare istanza presso un organismo di mediazione, presente nella circoscrizione del tribunale territoriale.
Come avviare il procedimento?
Il procedimento stragiudiziale si svolge presso l’organismo scelto, nel territorio di riferimento e dura al massimo 3 mesi.
E’ importante sottolineare che agli incontri devono essere presenti le parti e non solo gli avvocati rappresentanti. Un’eventuale assenza deve essere giustificata, ovvero devono essere indicati gli impedimenti.
Ad ogni modo se un soggetto non è presente personalmente, l’assenza non viene sanata dalla partecipazione dell’avvocato.
Inoltre, nel giudizio che avrà luogo successivamente la parte che non si presenta al tentativo di conciliazione può essere condannata al versamento del contributo unificato per procedere con il giudizio, anche se vince la causa.
Se parliamo di prescrizione, possiamo dire che la domanda di mediazione produce gli stessi effetti della domanda giudiziale, quindi impedisce la decadenza del servizio.
Liti condominiali e causa civile
Di solito una causa civile è molto lunga e dispendiosa, possono essere necessari diversi anni prima di arrivare a una sentenza finale. Perciò quando si decide di agire per fare valere un proprio diritto è indispensabile considerare anche questo aspetto.
Detto ciò risulta evidente quanto sia fondamentale l’operato di un mediatore, per consentire alle parti di trovare un dialogo utile per arrivare a soluzioni alternative e più adeguate al contesto.
Ad esempio se l’obiettivo è ottenere un risarcimento danni, spesso i costi del processo potrebbero essere superiori a quanto richiesto alla controparte.
Ma per quale motivo i tempi sono così lunghi?
Una causa per risolvere liti condominiali è composta da varie fase, ognuna delle quali ha tempistiche e modalità esecutive diverse.
Proviamo ad elencarle:
- mediazione: come abbiamo descritto nei paragrafi precedenti in alcuni casi è obbligatoria e consente alle parti di tentare un accordo bonario, senza poi procedere con le fasi successive
- notifica della citazione: se il tentativo non è obbligatorio o se ha esito negativo, è indispensabile procedere notificando il cosiddetto atto di citazioni, nel quale elencare le pretese. Il convenuto deve rispondere entro 20 giorni, per difendersi
- prima udienza: vengono controllati gli adempimenti formali, e le parti vengono invitate a presentare le prove e la volontà di chiamare di soggetti a testimoniare.
- fase istruttoria: è il momento più complesso, in quanto vengono esaminati tutti i documenti e le prove, e le parti vengono interrogate. Nel diritto civile il magistrato non può suggerire quali prove presentare ma deve agire in modo del tutto imparziale, diversamente da quanto accade nel diritto penale.
- fase delle decisione: dopo i vari dibattiti viene fissata l’udienza finale per consentire alle parti di ribadire le loro posizioni. In seguito viene pubblicata la sentenza. A volte sono necessari mesi prima che venga emesso un verdetto finale.
Ad ogni modo va sottolineato che, esistono tre gradi di giudizio, perciò la sentenza può essere impugnata con ricorso alla Corte d’Appello e infine alla Corte di Cassazione.
