La mediazione obbligatoria condominio è il settore statisticamente più idoneo a raggiungere una conciliazione della controversia tra le varie materie di mediazione obbligatoria, perchè la coesistenza forzata dei comproprietari consiglia, se non addirittura impone, la ricerca di soluzioni facilitative, che consentano in ogni caso di riavviare la convivenza condominiale al di là della decisione del singolo affare.

Queste considerazioni sono state tra le ragioni che hanno indotto il legislatore a inserire tra le materie di mediazione obbligatoria del D.Lgs. 28/2010 art 5 comma 1(diritti reali, successioni, locazioni, contratti assicurativi, bancari, finanziari, ecc.) la materia condominiale e, poi, a precisarla con la L. 220/2012 di riforma del Condominio.

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L‘art 71quater disp. att. c.c. recita Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice civile (artt. da 1117 a 1139 c.c.) e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice civile.

 La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

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Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.

La mediazione obbligatoria condominio che tipologia di controversie riguarda:

Nella mediazione obbligatoria condominio rientrano pertanto le vicende riguardanti le parti comuni dell’edificio e la loro destinazione d’uso (artt 1117-ter e 1117-quater).

Rientrano, inoltre, nell'alveo applicativo della mediazione in materia condominiale, tutte le controversie relative all'amministratore (artt. 1129-1133 c.c.), alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea (art. 1134 c.c.), all'assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.), e al regolamento di condominio (art. 1138 c.c.), nonché le questioni inerenti l'impugnazione delle delibere condominiali (art. 1137 c.c.) e la responsabilità dell'amministratore.

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Vanno, inoltre, fatte rientrare nella mediazione obbligatoria condominio, le questioni inerenti le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. in tema di scioglimento del condominio e dall'art. 63 disp. att. c.c. in materia di riscossione dei contributi condominiali.

Anche se la materia della riscossione dei contributi condominiali rientra nella disciplina ai fini della mediazione obbligatoria condominiale, a norma dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, la mediazione non si applica "nei procedimenti per ingiunzione: cd decreto ingiuntivo, utilizzato nella riscossione dei crediti non pagati, inclusa la sua opposizione; ciò significa che la disciplina della mediazione obbligatoria condominiale può scattare nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo, solo a seguito della pronuncia giudiziale sulla richiesta di sospensione.

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Inoltre sono oggetto di mediazione obbligatoria del condominio le disposizioni sull'amministratore (artt. 66 e 67, disp. att., c.c.), sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.), e sui regolamenti condominiali (artt. 70 e 72, disp. att., c.c.).

Il regime dell’eccezioni all’obbligatorietà della mediazione non riguarda solamente i procedimenti di ingiunzione in quanto l’art 3 del d.lgs n. 28/2010 specifica che “lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni caso la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari, ne' la trascrizione della domanda giudiziale”.

Ciò vuol dire che l’amministratore, non deve presentare, preventivamente, istanza di mediazione per promuovere un’azione d’urgenza: Per fare un esempio, qualora si presentasse la necessità del nuovo amministratore di ottenere la consegna dei documenti da un suo predecessore revocato dall’assemblea condominiale, può ricorrere direttamente al Giudice e ottenere il provvedimento d’urgenza.

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Altresì, stabilisce l’art. 5, quarto comma, d.lgs n. 28/2010 che il procedimento di mediazione non è necessario:  nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, di cui all'articolo 696-bis del codice di procedura civile; nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all'articolo 703, terzo comma, del codice di procedura civile; nei procedimenti in camera di consiglio. Nei procedimenti in camera di consiglio vanno incluse anche le azioni per nomina e revoca dell’amministratore di condominio.

 Il procedimento della mediazione obbligatoria condominio

L'art. 71 quater disp. att. c.c. dispone al terzo comma che al procedimento di mediazione "è legittimato a partecipare l'amministratore, sia come istante sia come convocato, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice civile".

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Mediazione obbligatoria materie: casi di obbligatorietà

Il quorum deliberativo deve essere costituito, sia in prima che in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, ferma restando ovviamente la validità del quorum costitutivo, di cui al primo e al secondo comma dell'art. 1136 c.c., formato dai condomini che rappresentino: in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'intero edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'intero edificio. 

Per il procedimento di mediazione per le liti condominiali valgono, in linea generale, le regole dettate dal d.lgs. n. 28/2010: 

ossia, al momento della presentazione dell'istanza, il responsabile dell'organismo di mediazione dovrà designare un professionista (mediatore), fissando l'incontro tra le parti entro e non oltre trenta giorni dal deposito dell'istanza stessa. 
In merito alla presenza delle parti, occorre, tuttavia, tenere presente quanto previsto dal quarto comma dell'art. 71 quater disp. att. c.c., secondo il quale, se i termini di comparizione davanti all'organismo di mediazione non consentono di ottenere la delibera di legittimazione in favore dell'amministratore, è possibile ottenere (previa apposita istanza) una "proroga" della data di prima comparizione. 
Nel corso del primo incontro, spetterà al mediatore chiarire le funzioni e le modalità di svolgimento dell'istituto, invitando le parti e i loro avvocati ad esprimersi sulla possibilità di dare avvio alla mediazione. 

In caso di esito negativo, il procedimento si riterrà concluso, potendo adire l'autorità giudiziaria. In caso, invece, di esito positivo, la mediazione proseguirà il suo regolare svolgimento, potendo verificarsi due ipotesi: il raggiungimento o meno dell'accordo. 
Nell'ipotesi in cui si raggiunga un accordo, il mediatore redigerà apposito verbale allegando il testo dell'accordo medesimo, il quale, una volta sottoscritto anche dagli avvocati dalle parti, costituirà titolo esecutivo.

Qualora l’accordo non venga raggiunto, si redigerà anche in questo caso un verbale negativo, potendo adire l’autorità giudiziaria; a meno che: le parti non chiedano di comune accordo una "proposta" al mediatore, tuttavia, i regolamenti di molti organismi di mediazione non prevedono tale possibilità perché la mediazione viene concepita culturalmente come uno strumento facilitativo diretto a una soluzione volontaria della controversia.

A parere di chi scrive questa impostazione risulta corretta perché la conciliazione di un conflitto deve essere rimessa alla responsabilità delle parti e dei rispettivi avvocati di volere raggiungere una soluzione condivisa.

Tuttavia, in caso di proposta del mediatore, la stessa deve essere poi confermata dalla volontà dell’assemblea condominiale con la maggioranza richiesta dall’art 1136 secondo comma c.c..

Il d.lgs. n. 28/2010 fissa in tre mesi il termine di durata massima della mediazione e, considerata l'assenza di disposizioni specifiche nella disposizione codicistica di cui all'art. 71-quater disp. att. c.c., tale termine si ritiene applicabile anche alle controversie condominiali. 
È da precisare, infine, che la procedura conciliativa, instaurata con la domanda di mediazione, impedisce il decorso del termine di decadenza (30 giorni) previsto dall'art. 1137 c.c. per impugnare la delibera condominiale.

Concludendo, la mediazione, ovviamente, non è la soluzione a qualsiasi controversia, ma una ulteriore opportunità, una risorsa, una valida alternativa a basso costo e che richiede tempi brevi (massimo 3 mesi) al defatigante e impervio iter giudiziario ordinario; è un’occasione da sfruttare.