Revoca amministratore condominio da parte dell’assemblea
L’art. 1129 c.c. afferma che:
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Da quanto possiamo leggere risulta evidente che, la revoca può essere decisa dai condomini, anche se non ci sono delle motivazioni valide. Ad ogni modo, per potere procedere in tal senso è necessario che la revoca dell’amministratore di condominio sia indicata come ordine del giorno, in sede di convocazione dell’assemblea. Inoltre, è indispensabile raggiungere il quorum previsto dall’art. 1136 c.c. per la nomina dello stesso:
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo
Tuttavia, se sono presenti gravi irregolarità si può procedere giudizialmente.
La revoca immotivata
La revoca dell’amministratore di condominio senza una giusta causa, quindi immotivata, ha generato alcuni problemi interpretativi.
In modo particolare la giurisprudenza ha discusso a lungo in merito a:
A tal proposito si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20957/2004, chiarendo che, in presenza di una revoca prima della naturale scadenza dell’incarico, l’interessato può chiedere un risarcimento, come stabilito dall’art. 1725 c.c.:
La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa.
E’ compito del giudice onorario valutare caso per caso la sussistenza non solo di un eventuale risarcimento danni, ma anche di crediti spettanti al soggetto.
Gravi irregolarità
Ci sono, ad ogni modo, dei casi in cui la revoca dell’amministratore di condominio è necessaria a fronte di gravi irregolarità.
Il legislatore non ha stabilito in modo preciso tali casistiche, per lasciare ampio margine interpretativo, ma nel comma 12 dell’art. 1129 c.c. possiamo avere alcune indicazioni:
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Inoltre, viene considerato come una grave irregolarità la mancata comunicazione all’assemblea di un’eventuale azione giudiziale intentata verso il condominio per la revisione dei valori espressi nella tabelle millesimale.
Ma non solo. Il codice civile tratta in modo specifico due particolari situazioni:
- le irregolarità fiscali;
- la mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiale.
In presenza di scenari come quelli sopra citati il singolo condomino può convocare l’assemblea e chiedere la cessazione del mandato e può rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Per le spese legali è possibile la rivalsa nei confronti del condominio, che in seguito può rivalersi nei confronti dell’amministratore.
Revoca amministratore condominio: procedura giudiziale
Il ricorso all’autorità giudiziaria è possibile nei seguenti casi:
- quando il condominio non è stato informato di citazioni o cause, come abbiamo visto;
- quando l’amministratore non rende il conto della sua gestione;
- quando ci sono delle gravi irregolarità.
Va specificato, comunque, che il soggetto non può essere nuovamente nominato in futuro, se si sceglie questa strada.
Il tribunale competente di pronuncia in merito alla domanda, in camera di consiglio, con decreto motivato, dopo avere sentito il ricorrente e l’amministratore in un contraddittorio.
E’ possibile proporre un reclamo alla Corte d’Appello entro 10 giorni dalla notifica o comunicazione del provvedimento.
Fonti normative
- Art. 1129 c.c.
- Cassazione sent. n. 20957/2004
- Art. 1725 c.c.
