Svolge, altresì, funzioni di tutela dei servizi comuni ed ha autonomi poteri esercitabili nell’ambito e nei limiti del mandato conferitogli.

L’incarico di Amministratore di Condominio è un istituto giuridico di diritto privato, disciplinato dalle norme relative al contratto di mandato con rappresentanza di cui agli art. 1704 e 1388 del c.c. Egli infatti è legato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza cioè un contratto con cui il mandatario (l’amministratore) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i condomini) e, pertanto, gli atti posti in essere dal mandatario producono effetti direttamente nella sfera giuridica del mandante, di cui il mandatario spende il nome.

Inquadramento giuridico

La figura dell’amministratore di condominio è inquadrata dall’art. 1129 cc, interamente novellato dalla Legge 212/2012 (Legge di Riforma del Condominio) che ha modificato l’articolo rispetto alla versione del ’42 e dagli artt. 1130, 1131, 1133 c.c. e 64, 71 bis disp. Att. Cc. e dal D.M. n. 140/2014. L’art. 1129 tratta nello specifico della figura dell’amministratore, della sua nomina, revoca e dei suoi compiti. In particolare, il comma 1 del citato articolo stabilisce che: “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

L’esame del testo letterale dell’articolo appena citato, stabilisce, in maniera chiara e precisa, quando ricorre l’obbligo per legge di provvedere alla nomina dell’ Amministratore del Condominio, pertanto, in ipotesi diverse, la nomina dell’Amministratore, può essere parimenti fatta dai Condomini, pur non ricorrendone l’obbligo di legge.

La Legge di Riforma del Condominio ha profondamente rinnovato la disciplina del Condominio negli Edifici introducendo non poche novità ed importanti modiche sulla normativa relativa alla gestione degli immobili.

L’ Amministratore del Condominio, svolge un ruolo, prevalentemente, di tipo "esecutivo" della volontà della compagine condominiale, rappresentata con le delibere assembleari, ma, ha anche un ruolo specifico ovvero quello della rappresentanza legale del Condominio, insita nella natura stessa dell’incarico conferitogli e amministrativo occupandosi di adempimenti fiscali e tributari.

Il ruolo di Amministratore del condominio può essere svolto da una persona fisica, o anche una società (di persone o di capitali), ma, in entrambi i casi, deve possedere, all’atto della nomina una serie di specifici requisiti previsti dalla legge a pena d’inammissibilità e/o di revoca della nomina.

L’art. 71 bis delle disp. att. al c.c. stabilisce, testualmente, che possono svolgere l’incarico di Amministratore del Condominio, coloro che:

1. hanno il godimento dei diritti civili; 
2. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore , nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; 
3. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4. che non sono interdetti o inabilitati;
5. il  cui nome non risulta nell’elenco dei protesti cambiari;
6. che hanno conseguito il diploma della scuola secondaria di secondo grado;
7. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Occorre precisare, che gli ultimi due requisiti riportati dalla normativa, non sono necessari qualora “l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile”, il cd. Amministratore interno. 

La perdita di tali requisiti, cd. requisiti di onorabilità e professionalità, e nello specifico dei primi cinque requisiti indicati dalla norma, comporta la cessazione dall’incarico.

E‘ prevista, inoltre, una ‘deroga’ al possesso degli ultimi due requisiti, non necessari, per coloro che hanno svolto l’attività di amministratore per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti all’entrata in vigore della richiamata normativa, fermo restando l’obbligo di formazione periodica.

Alla luce delle richiamate disposizioni, l’incarico di Amministratore di Condominio è un Istituto giuridico di diritto privato, disciplinato dalle norme relative al contratto di mandato con rappresentanza di cui agli art. 1704  e 1388 del c.c. , e,  pertanto, gli atti posti in essere dal mandatario (Amministratore), producono effetti direttamente nella sfera giuridica del mandante (Condominio), di cui il mandatario spende il nome.

Durata del mandato

L’art. 1129 del c.c. stabilisce che  “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”. 

Tuttavia, l’amministratore continua ad esercitare le sue funzioni anche dopo aver cessato l’incarico fin quando non venga sostituito (prorogatio) ed inoltre deve eseguire tutte le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni. Ciò detto vale anche in caso di revoca o di dimissioni dell’incarico.

La formulazione letterale del testo, ha lasciato spazio, a non pochi dubbi interpretativi della norma, in quanto secondo alcuni studiosi del diritto, il rinnovo dell’incarico di amministratore è automatico sine die fino a che non interviene la revoca; secondo altri invece, occorre comunque una delibera assembleare per ogni rinnovo; secondo altro diverso orientamento, il rinnovo automatico dell’incarico  varrebbe solo per il primo biennio, mentre alla successiva scadenza il rinnovo/prosecuzione del mandato sarebbe deciso dall’assemblea.

Non essendovi ad oggi una pronuncia giurisprudenziale univoca sul punto, si riportano alcune decisioni di merito che possono riepilogarsi nel modo seguente:

• Incarico annuale e obbligo annuale di convocazione dell'Assemblea per il rinnovo o meno dell' incarico.
• Incarico annuale con rinnovo automatico alla scadenza del primo anno e senza necessità di un’apposita conferma. Alla scadenza del secondo anno, occorre però convocare l'assemblea, per procedere al rinnovo o meno dell'incarico. Si riportano a sostegno di questa tesi, le pronunce del Tribunale di Milano (ordinanza del 07/10/2015); del Tribunale di Taranto sez. II (sentenza del 10/12/2015) , ed ancora, del Tribunale di Cassino, (decreto n. 1186 del 21/01/2016). 
• Incarico annuale con tacito rinnovo di anno in anno (sine die) sino alla revoca (giudiziale o deliberata dall'assemblea dei condomini), escludendo la necessità di espliciti rinnovi annuali e pertanto il rinnovo è automatico in assenza di revoca o dimissioni. A suffragare questa tesi interviene la Cassazione Civile sez. II (pronuncia n. 2242/2016) ed il Trib. di Bologna (sentenza del 29 marzo 2018 n. 20322).

 

Poteri/doveri dell’ Amministratore di Condominio

Gli art. 1129 e 1130 c.c. indicano quali sono i poteri/doveri dell’Amministratore di Condominio. A titolo indicativo, sono propri dell’Amministratore il dovere di: 

• eseguire le deliberazioni dell’Assemblea (fatta eccezione per i casi particolari di assemblee illegittime per le quali si approfondirà di seguito); 
• convocare l’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto di cui all’art. 1130 bis c.c.;
• curare l’osservanza del Regolamento di Condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore, del registro di contabilità ed altri adempimenti espressamente indicati nell’ art. 1130 del c.c.

Occorre precisare, che la Legge di Riforma del Condominio, ha notevolmente ampliato i poteri/doveri dell’Amministratore in funzione dello svolgimento del suo incarico da professionista esperto del settore.

Esecuzione delle delibere assembleari

L’esecuzione delle delibere assembleari rientra tra i compiti dell’Amministratore come disposto dal citato art. 1130 c.c. e nello specifico c. 1, n.1 .

La previsione di legge, rimanda, all’attribuzione in capo all’ Amministratore del Condominio di un’ autonoma legittimazione processuale attiva, al fine, di poter agire sia contro i Condomini, sia contro i terzi, per l’esecuzione delle delibere assembleari e senza necessità di preventiva autorizzazione dell’Assemblea dei Condomini.

Parimenti, negli stessi termini, gli è riconosciuta la legittimazione processuale passiva, al fine di resistere in giudizio per l’impugnazione di una delibera assembleare.

L’autonomia di azione,  giuridica e processuale, nell’esecuzione delle delibere assembleari,  è riconosciuta tuttavia, solamente,  se attiene il bene/i e le parti comuni con riferimento alla potestà deliberativa dell’Assemblea dei Condomini, e, non invece, se va ad incidere sui diritti esclusivi del singolo condomino.

Caso particolare è rappresentato dall’esecuzione di delibere che presentano profili di illegittimità: l’Amministratore come deve agire in questi casi?

Dalla natura intrinseca dell’incarico conferitogli come mandatario degli interessi della compagine condominiale, dovrà valutare caso per caso ed agire con la diligenza del buon padre di famiglia, tutelando gli interessi della collettività senza andare a discapito del singolo.

Per questi motivi che l’amministratore di condominio non potrà dare esecuzione a delibere considerate nulle o annullabili. Nel primo caso sono nulle quelle che l'assemblea deliberi al di fuori delle proprie competenze. Ad esempio nei casi in cui la delibera assunta riguarda una proprietà non condominiale o perché è contraria alla legge o ancora perché va a limitare i diritti anche di uno solo dei condomini sul godimento della proprietà privata. La delibera nulla è impugnabile da chiunque senza prescrizione. Un amministratore che esegue una delibera nulla e comporta un danno al condominio può essere citato per danni di fronte alla Giustizia.
Parliamo invece di delibere annullabili quando presentano dei vizi, per esempio l'assemblea in cui sono state votate non è stata convocata correttamente, la maggioranza non aveva un numero di millesimi richiesti dalla legge oppure non si è seguito alla lettera qualche procedura prevista dal codice o dal regolamento. In questi casi, a norma dell'articolo 1137, chiunque non abbia votato favorevolmente alla delibera è libero di impugnarla davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni da quando ne viene a conoscenza.

Risulta infine pacifico, che, non potrà dare esecuzione alle delibere condominiali contrarie o che violino norme imperative. 

 

Giurisprudenza in sintesi:  alcuni casi pratici

• Compravendita di un immobile ubicato in condomino: gli oneri relativi ai consumi pregressi possono essere attribuiti dall’assemblea dei condomini al nuovo acquirente? 

No, essi vanno attribuiti al venditore ed  è nulla la delibera che ripartisca le suddette spese in base ai millesimi e non all’uso. Cosi ha stabilito il Tribunale di Treviso, Sentenza n. 2554 del 18 ottobre 2016.

• Il proprietario di un lastrico solare ad uso esclusivo, in condominio, in caso di danni da infiltrazioni d’acqua ai piani sottostanti, è tenuto a pagare i danni? 

Si, un principio confermato e consolidato dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, Sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016.

• Nella ipotesi di “Condominio minimo” ovvero composto da due soli partecipanti, le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune, come ad esempio per il rifacimento del tetto e dei solai, devono essere oggetto di una regolare delibera oppure è sufficiente il preventivo avviso all’altro condomino? 

Occorre la regolare convocazione dell’assemblea con invio  a tutti i Condomini di specifico avviso di convocazione (Cass. Civ., sez. II, 29 maggio 1998, sentenza n.  5298). Tale principio può essere derogato  solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari (Cass. Civ. sez. II, 3 luglio 2000, sentenza n. 8876) . In caso di contrasto fra i due partecipanti del Condominio minimo, tale che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorità giudiziaria per superare il contrasto in essere tra i due Condomini  (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, sentenza n. 1604).

• E’ possibile per un Condomino che non ritenga di voler intraprendere una lite giudiziaria deliberata dall’ Assemblea dei Condomini ‘astenersi’ formalmente con atto di dissenso rispetto alla lite?

Si, è possibile, in quanto l’ordinamento giuridico riconosce tale facoltà ai sensi dell’art. 1132 c. 1 del c.c. e pertanto, è nulla la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite  (in proporzione della sua quota), a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’Assemblea dei Condomini (Cass. civ., sez. II,15 maggio 2006,  sentenza n. 11126).