Quando un appartamento è in affitto, è necessario comprendere cosa paga l'inquilino. Infatti spesso ci sono dubbi su chi debba pagare le spese di condominio.
Per evitare confusione ed inutili conflitti, bisogna essere informati su come stanno realmente le cose.
Inoltre è importante capire cosa succeda in caso di morosità da parte dell'inquilino e quali siano le responsabilità del locatore nei suoi confronti.
Nei seguenti paragrafi, verranno approfonditi questi punti, in modo da rispondere ad eventuali dubbi e domande.
Spese di condominio: cosa paga l’inquilino
Innanzitutto, la ripartizione delle spese condominiali dipende dagli accordi del contratto di locazione tra il locatore e il conduttore. Tutte le spese condominiali in aggiunta al canone di locazione, si chiamano oneri accessori.
Se nel contratto non ci sono indicazioni sulla ripartizione delle spese condominiali , la legge sull’equo canone [1] prevede una distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie.
- Le spese ordinarie spettano all'inquilino. Esse riguardano gli interventi di manutenzione ordinaria per mantenere in efficienza l’edificio nonostante l'usura dovuta all'utilizzo quotidiano.
- Le spese straordinarie sono a carico del proprietario. Esse riguardano sostituzioni e modifiche di parti, riguardanti la struttura, i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’edificio. Inoltre anche le spese di amministrazione riguardanti costi di assicurazione, postali, bancari, telefonici , compenso dell’amministratore fanno parte delle spese straordinarie.
Questo è un elenco delle spese ordinarie e straordinarie riguardanti un condominio:
- Parti interne del condominio: arredi, cassette postali, serrature, armadietti contatori.
- Parti esterne del condominio: giardino,cancello, grondaie, tetto e lastrico solare, citofono, ringhiere.
- Impianti comuni del condominio: ascensore, antenna televisiva, illuminazione, riscaldamento, condizionamento dell'aria, autoclave, spurgo dei pozzi e delle latrine sistema antincendio, vetri.
- Servizio di portierato (il 90% delle spese spetta al conduttore).
- Servizio di pulizia dell'edificio.
Facciamo un riassunto:
Cosa paga l'inquilino?
L’inquilino dovrà pagare le spese che riguardano la manutenzione ordinaria del condominio (controlli, riparazioni o piccole sostituzioni),
Cosa paga il proprietario?
Il padrone di casa dovrà pagare le spese che riguardano la manutenzione straordinaria (sostituzioni e ristrutturazioni).
Pagamento delle spese di condominio
Al di là della ripartizione delle spese condominiali tra conduttore e locatore, quest'ultimo rimane l'unico responsabile in caso di morosità dell'affittuario.
Il padrone di casa è l'unico soggetto che può effettuare il pagamento nei confronti dell'amministratore del condominio.
Inoltre il locatore è sempre l'unico a poter ricevere diffide o ingiunzioni di pagamento, e solo successivamente potrà rivalersi sull'inquilino.
Ciò significa, che se ci sono delle spese che spettano all'inquilino, quest'ultimo deve consegnare la somma di quanto dovuto al locatore e non all'amministratore. Può avvenire diversamente solo se se vi è un'autorizzazione del locatore stesso.
Dunque l'amministratore non può pretendere dall'inquilino il pagamento degli oneri accessori, per non incorrere in una responsabilità penale.
Tra l'affittuario ed il Condominio, infatti, non si instaura alcun rapporto che legittimi l'esercizio di azioni dirette verso l'uno da parte dell'altro sicché l'Amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. stesso codice - a riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.
Come agire se l'inquilino non paga
Se l'inquilino è moroso nel pagamento delle spese condominiali, il padrone di casa lo può sfrattare purchè ricorrano le seguenti due condizioni: un ritardo di almeno 60 giorni e un importo superiore ad almeno due mensilità dell’affitto.
Ciò avviene perché, il conduttore ha prima il diritto di visionare l'elenco delle spese dovute con la specificazione dei criteri di ripartizione e di consultare i documenti giustificativi delle spese effettuate [2].
Inoltre l'amministratore di condominio, non dovrà essere coinvolto in nessun caso. Egli risulta estraneo rispetto al rapporto tra locatore e conduttore, tranne se riceve uno speciale mandato professionale.
Quindi, in caso di morosità dell'inquilino, l’amministratore potrà agire solo nei confronti del locatore, il quale a sua volta potrà rivalersi verso il conduttore con decreto ingiuntivo o sfratto.
[1] Art. 9 della legge n. 392/1978.
[2] Pertanto, nel caso di delibera assembleare unanime di ripartizione di spesa in parti uguali, la quota eccedente il valore millesimale della proprietà locata debba rimanere onere ad esclusivo carico del proprietario non potendo alcuna deliberazione condominiale riverberare sul piano economico del rapporto privatistico proprietà-conduzione che resta regolato esclusivamente dalla legge di riferimento e dal relativo contratto di locazione.
