Quali sono le spese condominiali?
Per capire come devono essere suddivise le spese inerenti al condominio, tra i vari soggetti interessati, è necessario comprendere quali sono i costi in merito, e a cosa servono effettivamente.
Per gestire correttamente un condominio, sono necessarie diverse uscite di carattere finanziario, riguardanti:
conservazione e godimento delle parti in comune
- funzionamento degli impianti
- installazioni dei servizi
- innovazioni decise dall’assemblea
- manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni e servizi in comunione
Restano ovviamente esclusi tutti i costi relativi alle singole unità immobiliari, per le quali i responsabili sono i relativi proprietari.
Oltre a ciò ci possono essere interventi urgenti da effettuare, come ad esempio aggiustare il tetto dello stabile, e tutti coloro che vivono nel palazzo devono partecipare obbligatoriamente, in quanto i lavori devono essere effettuati nell’immediato.
L’amministratore in questo caso può fare partire direttamente i lavori e convocare l’assemblea in un secondo momento, per dimostrare l’urgenza dell’intervento, attraverso la perizia di un tecnico.
In genere possiamo dire che le spese di manutenzione ordinarie sono quelle prevedibili e riguardano ad esempio la sostituzione delle luci nelle scale, o l’efficienza degli impianti.
Una volta eseguiti i lavori più importanti e indispensabili per potere vivere dignitosamente, con zone in comune sistemate dignitosamente, è possibile fare fronte a lavori eccezionali.
Ci possono essere, infatti, spese straordinarie, dovute a calamità naturali, o all’usura derivata dal tempo. Rientrano in questa categoria ad esempio la riparazione dei danni al tetto del condominio. A tal proposito può essere creato anche un fondo cassa speciale, per far fronte ad esigenze impreviste.
Come va fatta la ripartizione delle spese condominiali?
Vivere in un condominio ed usufruire di aree in comune, insieme ad altri individui implica l’obbligo di sostenere alcuni costi per la manutenzioni di tali spazi. Ma come deve essere fatta la ripartizione delle spese condominiali?
L’art. 1123 del Codice Civile fornisce delle indicazioni in merito:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Da quanto è possibile leggere, quindi, la suddivisione dei costi viene effettuata valutando tre criteri:
- l’importo deve essere proporzionale al valore della proprietà
- deve essere considerato l’uso effettivo delle cose comuni
- viene analizzato il godimento che ciascuno può trarre dai lavori ordinari o straordinari di manutenzione
Quindi, se un soggetto possiede un piccolo monolocale, non deve sostenere spese condominiali uguali al proprietario dell’attico, ovviamente. Ma non solo, chi vive al piano terra, non deve sostenere i costi relativi all’ascensore, visto che non lo utilizza mai.
Si tratta comunque di regole generali, che non pongono particolari limiti,e che possono essere utilizzate per creare dei regolamenti ad hoc per le specifiche situazioni condominiali.
Possiamo notare, infatti, la dicitura “salvo diversa convenzione” proprio per consentire la deroga ai principi generali descritti. In altre parole, l’art. 1123 c.c. non pone limiti alle parti, ma permette loro di stabilire autonomamente, attraverso una delibera assembleare approvata all’unanimità, come deve essere fatta la ripartizione delle spese condominiali.
Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino
Fino ad ora abbiamo cercato di capire come vengono ripartite le spese per la manutenzione degli spazi comuni di un condominio, tra i vari soggetti interessati.
Ma cosa succede se l’appartamento è dato in locazione? Le spese devono essere sostenute dall’inquilino?
In base a quanto stabilito dalla cosiddetta legge sull’Equo Canone, l’inquilino deve farsi carico dei seguenti costi, sempre salvo patti contrari sottoscritti con il contratto di locazione:
- fornitura dell’acqua
- pulizia delle parti comuni
- ordinaria manutenzione dell’ascensore
- energia elettrica delle parti comuni
- riscaldamento o condizionamento delle zone comuni
- altri servizi forniti
Le spese condominiali che riguardano la portineria, invece, sono a carico del conduttore per il 90%, e il saldo deve avvenire entro due mesi dal momento in cui viene effettuata la richiesta.
Detto ciò va chiarito che, tali disposizioni riguardano solamente il conduttore e il locatore, che devono rispettare precisi diritti e doveri derivanti dal contratto che hanno firmato. In nessun modo l’amministratore di condominio può rivalersi sull’inquilino, per il mancato pagamento delle somme previste: il responsabile è sempre il proprietario.
Come anticipato, le parti possono in ogni caso pattuire soluzioni diverse. Ovviamente le spese inerenti all’utilizzo delle forniture di luce, gas, acqua devono essere fatte da chi effettivamente vive nel condominio, ma per i lavori più importanti di manutenzione le parti possono decidere diversamente.
Detto ciò l’inquilino ha il diritto di chiedere delle prove in merito alla ripartizione delle spese condominiali, prima di effettuare i pagamenti. Il conduttore, d’altro canto può sfrattare l’inquilino che persiste a non volere sostenere i costi previsti.
Mancato pagamento delle spese condominiali
Dopo avere visto come viene fatta la ripartizione delle spese condominiali, è utile capire cosa accade nel caso in cui esse non vengano pagate dagli interessati.
L’amministratore di condominio è il soggetto che ha il compito di vigilare proprio su queste questioni, verificando i vari pagamenti. In caso di morosità egli deve avviare le pratiche previste per il recupero crediti, anche avvalendosi di modalità forzate. Pagare le spese è infatti un obbligo previsto dalla legge.
In particolare, l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo dal Giudice, immediatamente esecutivo nei confronti del moroso, senza passare per l’assemblea. Ciò significa che se il condomino continua a non pagare, ci potrà essere il pignoramento dei beni.
A tal proposito può essere creato un fondo cassa, proprio per coprire eventuali spese non pagate da inquilini morosi. Ovviamente per fare ciò è necessario il consenso unanime dei condomini, non è invece sufficiente la sola maggioranza.
