Cosa sono le spese condominiali

Prima di affrontare il discorso specifico dell’ascensore, bisogna precisare che quelle sostenute per questo strumento rientrano all’interno delle spese condominiali. Tutte le persone che vivono all’interno di un condominio sono obbligate per legge a sostenere. Indipendentemente dal loro utilizzo. Riguardano la manutenzione degli spazi comuni come scale, cortile, ascensore o sottotetto, ma anche la fornitura di acqua, gas e luce.

Gli oneri per gli spazi comuni vengono sempre versati all’amministratore condominiale nei termini previsti dalla legge, e nel rispetto del regolamento condominiale, se esso è presente.

Possono essere suddivisi in due categorie:

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Spese condominiali: breve guida

• Spese ordinarie: servono per garantire il corretto funzionamento del palazzo e delle sue parti comuni. Vengono versate dal proprietario di casa o, in presenza di un contratto di locazione, dall’affittuario. La loro suddivisione tra proprietario e affittuario viene descritta all’interno del contratto di locazione anche se, in linea generale, l’inquilino si fa carico del pagamento dell’acqua e dell’energia elettrica, della pulizia degli spazi comuni, del riscaldamento e dell’ordinaria manutenzione. Anche quella dell'ascensore;
• Spese straordinarie: si tratta oneri che vengono versati esclusivamente del proprietario e riguardano sostituzioni e modifiche di parti che fanno parte dell’edificio. La sostituzione delle finestre delle scale, la costruzione dell’ascensore che prima non c’era o la sua sostituzione, i miglioramenti tecnologici dell’edificio sono sempre a carico di chi ha acquistato l’appartamento.

A tali spese, vanno aggiunte anche le spese di amministrazione (legati all’amministrazione e alla gestione del condominio), spese di assicurazione (ogni condominio dovrebbe avere una polizza assicurativa per coprire eventuali danni o responsabilità che potrebbero verificarsi all’interno dell’edificio).
Tutte le spese condominiali devono essere votate in assemblea a maggioranza dei condomini, anche se ci sono casi in cui, sebbene manchi l’approvazione dei votanti, i lavori vengono svolti obbligatoriamente per legge, per esempio quando riguardano la stabilità dei muri maestri e le cinte murarie, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai, anche se manca l’approvazione dei votanti.
Tuttavia spesso accade che nel caso di vendita di un’unità immobiliare ci si chieda a chi spetti il pagamento delle spese nel caso di approvazione all’esecuzione dei lavori di natura straordinaria. In tale senso, la Giurisprudenza è prontamente intervenuta con un ormai consolidato orientamento stabilendo che, in tale caso, il pagamento compete a chi ne era proprietario al momento della delibera di approvazione dei lavori, anche se nel frattempo è subentrato il nuovo proprietario (Cass. Civ. sez. II, 28.04.2021 n. 11199).

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Spese di condominio: cosa paga l'inquilino e cosa succede se non paga?

Trattandosi di un obbligo regolamentato dalla legge, nei casi in cui il condomino non paghi le spese si commette un illecito. In questo caso, l’amministratore condominiale può provvedere con un’ingiunzione di pagamento. Se la morosità si protrae si può anche arrivare al pignoramento dei beni.

Dal momento che l’obiettivo è quello di mantenere in buono stato l’immobile, sia le spese ordinarie che straordinarie vengono ripartite secondo il metodo millesimale, ovvero in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino e all’utilizzo che ne viene fatto. Un piccolo appartamento pagherà meno di uno che ha una metratura più grande.

Il codice civile disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i condomini, in particolare, agli articoli dal 1123 al 1126 del codice Civile, ed esplicitata anche nel regolamento condominiale.

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Ripartizione spese condominiali: come va fatta?

Naturalmente, si tratta di regole generali, che possono variare da edificio a edificio, ma tutto deve essere sempre specificato all’interno del regolamento condominiale.

Infatti, esiste tuttavia un secondo criterio, che affianca quello proporzionale, relativo al grado di fruizione dei beni comuni di ciascun condomino.

Ascensore: quando è obbligatorio costruirlo

Almeno una volta nella vita ci sarà capitato di andare a trovare qualche conoscente e ritrovarci a fare piani e piani di scale senza avere la possibilità di prendere l’ascensore semplicemente perché non c’era. E quante volte invece lo abbiamo trovato in piccole palazzine di recente costruzione.

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Questo avviene perché nel 1989 è entrato in vigore un decreto del Ministero che obbliga la costruzione dell’ascensore per gli edifici con almeno tre piani.

Andando nello specifico, la legge prevede che:

• Se un edificio è costituito da tre piani fuori terra, e quindi costituito da primo, secondo e terzo piano, la legge non prevede nessun obbligo di avere l’ascensore, ma la sua installazione deve poter essere fatta in un secondo momento;

• Se oltre ai tre piani è presente anche un seminterrato, subentra l’obbligo dell’ascensore;

• Per gli edifici residenziali realizzati prima del 1989 e con più di tre piani l’obbligo non subentra, a meno che non vi sia la presenza di un disabile che lo richiede.

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​La ripartizione delle spese dell’ascensore

Per quanto concerne la ripartizione delle spese dell’ascensore, è bene tenere presente quanto stabilito all’interno del nostro codice civile all’art 1124. Nello specifico, il Legislatore ha previsto il ricorso al criterio di utilizzazione differenziata prevedendo che metà della spesa a carico di tutti i proprietari sia calcolata in base ai millesimi di proprietà e la restante parte sia divisa in misura proporzionale all’altezza di ciascuno piano dal suolo. Ciò significa che i proprietari degli appartamenti situati al pianoterra pagheranno solo la metà della spesa in base ai loro millesimi mentre Chi abita ai piani più alti pagherà una quota per l'ascensore maggiore.

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Associato alla gestione delle scale, la ripartizione delle spese dell'ascensore prevede che la sua manutenzione e sostituzione non sia a carico dei soli proprietari che ne fanno uso, ma di tutti i condomini. “La spesa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”. Con sentenza n. 28679 del 23.12.2011, la Cassazione ha stabilito che in caso di interventi non periodici e necessari, oltre la rinnovazione e sostituzione dell’impianto, la divisione delle spese deve essere fatta tra tutti i condomini in funzione del rispetto della sicurezza come bene primario. Quindi, questo tipo di interventi non riguarda il solo uso e godimento di un bene, ma attiene anche all’aspetto funzionale dell’ascensore e alla necessaria conservazione nella sua unità strutturale.