Le tabelle millesimali sono dei documenti utili a stabilire la ripartizione delle spese condominiali tra le singole unità immobiliari presenti in un edificio. Vediamo quando sono necessarie, e come si deve procedere per effettuare delle modifiche.
Uno degli argomenti più spinosi per quanto riguarda la gestione di un condominio e quello inerente alla ripartizione delle spese tra i vari proprietari. La suddivisione viene effettuata attraverso le cosiddette tabelle millesimali, in grado di valutare le singole unità in relazione all’edificio.
Essendo dei documenti molto importanti, in caso di vizi o errori è necessario procedere con la loro modifica, per evitare che i condomini possano subire dei danni.
Nelle prossime righe analizzeremo nel dettaglio cosa dice la legge in merito, alla luce della riforma attuata con il decreto legislativo 220 del 2012.
Le tabelle millesimali vengono utilizzate per calcolare correttamente la ripartizione delle spese tra le singole unità immobiliari in relazioni alle zone comuni dell’edificio.
In sostanza, si fa riferimento ai millesimi di proprietà, come descritto dall’art. 68 disp. att. c.c.:
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Per il calcolo vengono considerati diversi parametri, tra i quali la metratura, il piano, l’esposizione ecc. Ad ogni modo non sono compresi eventuali modifiche apportate dai singoli condomini alle loro proprietà. L’obiettivo, infatti, è quello di valutare le diverse aree in modo proporzionale al valore edificio.
Alcune modifiche, tuttavia, possono influenzare i valori, come ad esempio la trasformazione di un balcone in una veranda.
Ma perchè si utilizza il termine tabelle millesimali?
Si parla al plurale in quanto oltre alla tabella generale che indica le proprietà, ne vengono redatte altre in merito alla ripartizione delle spese per beni e servizi in relazione all’uso di ciascun proprietario, infatti vengono definite tabelle d’uso.
Il loro scopo è quello di attuare quanto previsto nel secondo comma dall’art. 1123 c.c.:
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne
Nel paragrafo precedente abbiamo riportato l’art. 68 disp. att. c.c., nel quale è presente la seguente frase “i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".
Da quanto possiamo leggere, quindi, sembra evidente che le tabelle millesimali siano degli allegati del regolamento di condominio, quindi obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a 10, come stabilito dall’art. 1138 c.c.:
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione
In realtà le cose sono diverse.
La Cassazione, infatti, con la sentenza n. 2046 del 2006 ha specificato che l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero di persone presenti. Ciò significa che, anche in presenza di due soli proprietari in un edificio, le spese devono essere ripartite secondo il criterio della proporzionalità.
Quindi, sebbene l’art. 1138 c.c. faccia riferimento alle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio, le stesse possono anche essere utilizzate in modo indipendente.
Nelle righe precedenti abbiamo chiarito l’utilità di tali documenti, sottolineando la loro importanza anche in presenza di due soli condomini, vediamo ora di sottolineare cosa succede se essi contengono dei vizi o delle irregolarità, che possono causare dei danni economici anche rilevanti, se ripetuti nel tempo.
Se ci sono degli errori, è necessario procedere con la revisione e la modifica delle tabelle. Ma come di procede?
La Cassazione, con la sentenza n. 18477 del 2010 ha ribaltato il vecchio ordinamento, secondo il quale era sempre necessaria l’unanimità. Ora, infatti, per approvare dei cambiamenti che rispecchiano i criteri fissati dalla legge è sufficiente la maggioranza secondo quanto previsto dall’art. 1136 c.c.:
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio
Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento per calcolare dei valori già esistenti, quindi non si effettuano modifiche ai diritti dei condomini, pertanto non è necessario il consenso di tutti.
Questo nuovo orientamento della giurisprudenza è stato recepito anche dalla riforma del condominio del 2012.
L’art. 69 disp att. c.c., dopo la riforma, afferma che:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione
Perciò, riassumendo, le modifiche devono essere votate:
L’assemblea condominiale può modificare una tabella millesimale viziata, ma quali possono essere gli errori?
I vizi possono derivare da errori di calcolo effettuati dal tecnico responsabile della redazione delle tabelle, o da una errata misurazione delle superfici. Ma, si può trattare anche di errori di diritto, ovvero all’utilizzo di criteri scorretti.
In ogni caso è necessario dimostrare con precisione le inesattezze. Non hanno alcuna rilevanza le affermazioni che non sono oggettivamente misurabili.
Ad ogni modo, anche un singolo condomino può chiedere la revisione o la modifica di una tabella, se ha riscontrato delle anomalie.
Le alterazioni degli edifici che possono alterare i millesimi sono:
Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, l’art. 69 disp att. c.c. stabilisce che è necessario procedere con la modifica delle tabelle millesimali se viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo proprietario.
In base a quanto detto fino ad ora, ciascun condomino può agire in giudizio se sono presenti i presupposti che abbiamo sottolineato.
In seguito alla riforma del 2012, tuttavia, sono state introdotte delle novità a tal proposito. In particolare, nel secondo comma dell’art. 69 disp. att. c.c. possiamo leggere:
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Ovviamente la modifica viene effettuata in sede giudiziale soltanto quando i condomini non giungono a un accordo sui vari criteri, e chiedono al giudice di esaminare la situazione.
La nuova tabella diventa operativa dal momento in cui la sentenza passa in giudicato, ma la Cassazione ha stabilito una efficacia retroattiva al tempo in cui il giudizio è iniziato. I condomini interessati, quindi, possono pretendere la restituzione delle somme pagate e non dovute, in riferimento a tale periodo temporale.
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