Le spese condominiali rappresentano un esborso significativo a cui nessun condomino può sottrarsi. Per questa ragione, è bene comprendere di cosa si tratti, su chi gravi il loro pagamento, come vengano ripartite, cosa accada se non si pagano e quando si prescrivono.
All’interno di uno stabile condominiale sono presenti beni di proprietà esclusiva ad esempio, i singoli appartamenti e beni comuni come le scale, l’androne, il tetto, che appartengono a tutti i condomini.
Le spese condominiali hanno ad oggetto proprio le parti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia.
Al fine di garantire la contribuzione di ogni comproprietario, la legge prevede che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni art. 1118 c.c, conseguentemente deve contribuire alla loro manutenzione, periodica e straordinaria.
Tale norma è imperativa, quindi, neppure un regolamento contrattuale potrebbe derogarvi (art. 1138 c. 4 c.c.).
Inoltre, al comproprietario non è permesso sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali (art. 1118 c. 3 c.c.).
L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava sul proprietario. Infatti, ciascun condomino deve partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni (art. 1118 c.c.).
In altre parole, l’amministratore di condominio può esigere il pagamento degli oneri dal titolare del diritto di proprietà.
Tuttavia, accade spesso che un immobile sia concesso in locazione o in comodato o sia pignorato, o ancora, in caso di separazione, sia assegnato al coniuge non proprietario.
I criteri di ripartizione delle spese indicati dalla legge sono segnatamente tre:
Al di fuori di questi metodi di divisione delle spese, sono ammissibili “criteri in deroga”.
La norma di riferimento, in materia di ripartizione delle spese condominiali, è l’art. 1123 c.c. La disposizione in parola prevede che le spese necessarie:
La ratio di tale criterio va ricercata nel fatto che ciascuna unità immobiliare abbia un valore diverso, onde la ripartizione in proporzione alla propria quota (ossia in base ai millesimi). Pertanto, le spese sopra elencate si ripartiscono in base ai millesimi della tabella generale.
La ripartizione in base al criterio dell’uso trova il proprio referente nell’art. 1123 c. 2 c.c., a mente del quale se i beni comuni sono destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Infatti, non tutti i beni sono posti a servizio dei vari condomini in egual misura, l’esempio più classico è quello relativo alle scale e agli ascensori; chi si trova ai piani più alti, deve corrispondere un contributo superiore, per il maggior uso che fa del bene comune (scale o ascensore).
La disposizione non fa riferimento all’uso effettivo della cosa, ma a quello potenziale. Di seguito, qualche esempio:
La ripartizione può avvenire anche in base all’uso separato, ad esempio, nell’ipotesi in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato.
Facciamo un esempio. Il tetto rientra tra i beni comuni, come i lastrici solari (art. 1117 c. 1 c.c.), nondimeno, può accadere che, per la particolare conformazione del palazzo, alcuni appartamenti siano coperti ed altri no; possono esserci diverse falde e alcune unità possono essere coperte da una o più di esse. A tal proposito, si parla di condominio parziario (o parziale). Ebbene, in questi casi, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, ossia che ne fa un uso separato (art. 1123 c. 3 c.c.). Per questo motivo, per la ripartizione, si impiega una tabella ad hoc, come la “tabella tetti e lastrici comuni”, in quanto si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura separata.
Normalmente, sono a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione (ad esempio, le opere destinate a modificare o sostituire parti strutturali, come la facciata), mentre restano a carico del conduttore gli esborsi di ordinaria amministrazione (come la pulizia delle scale). Nei contratti di locazione, spesso si allega un’apposita tabella della ripartizione delle spese, concordata tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori, a cui si rinvia. L’amministratore, in caso di morosità, agisce nei confronti del locatore, in qualità di proprietario dell’immobile.
Inoltre, per completezza, si ricorda che l’inquilino di un immobile sito in condominio può partecipare all'assemblea dei condomini nei casi previsti dalla legge (artt. 10, 41 legge 392/1978):
Le spese condominiali hanno ad oggetto la manutenzione dei beni comuni, per mantenerli efficienti e funzionanti, in relazione all’uso per i quali sono impiegati. Esistono varie tipologie di esborsi: le spese ordinarie e straordinarie, di godimento, urgenti, gravose e voluttuarie. Di seguito, una breve disamina di ciascuna categoria.
Le spese ordinarie riguardano la gestione, manutenzione e funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche (annuali). A titolo esemplificativo e non esaustivo, si considerano ordinarie le spese relative a:
La legge non indica una maggioranza specifica per la loro approvazione, pertanto, si impiegano le regole generali sui quorum richiesti in prima e seconda convocazione (art. 1136 c.c.).
Le spese straordinarie riguardano la manutenzione straordinaria dei beni comuni e la ristrutturazione.
Sono esborsi che superano per importanza e entità le somme solitamente impiegate nella manutenzione del palazzo. A titolo di esempio, si considerano straordinarie le spese:
Per l’approvazione delle spese straordinarie, è prevista una maggioranza specifica solo in caso di esborsi di notevole entità (vedasi paragrafo seguente), pertanto, al di fuori di questa ipotesi, la delibera può essere approvata con le ordinarie maggioranze, in prima e seconda convocazione (art. 1136 c.c.). Il consesso assembleare è tenuto obbligatoriamente a deliberare la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (vedasi paragrafo 15).
Le spese straordinarie di notevole entità devono essere approvate in assemblea con la maggioranza qualificata (art. 1136 c. 4 c.c.), ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c. 2 c.c.). L’entità della spesa va parametrata al valore dell’edificio e non alle possibilità economiche dei singoli condomini; la suddetta valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito. Il giudicante può tenere conto:
La difficile congiuntura economica ha reso sempre più frequenti i casi di morosità in condominio. Vediamo come deve comportarsi l’amministratore verso i condomini morosi e cosa accade in caso di decesso del condomino con arretrati da pagare.
La legge pone a carico dell'amministratore l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dall'obbligato, ossia dal condominio moroso, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.).
L'amministratore, senza bisogno di autorizzazione del consesso assembleare, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (art. 63 disp. att. c.c.).
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, si tratta del beneficio di preventiva escussione. Inoltre, se la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
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