Come vanno ripartite le spese per ripristinare il parapetto dei balconi? Chi è responsabile in caso di danno a terzi?
Quando si comincia a parlare di balconi all'interno di un complesso condominiale c'è sempre confusione e questo, purtroppo, perché la legge in merito è molto fuligginosa e piena di lacune; insomma la legge in merito alla rottura dei balconi e dei parapetti non è per niente chiara.
Nel tempo, però, la giurisprudenza ha rinforzato le lacune lasciate dalla legge ed ha fissato dei principi ormai stabili su questa materia: ha stabilito, ad esempio, chi paga le spese per il balcone, le spese per la tinteggiatura, chi paga le spese per il distacco dell'intonaco o le spese per le perdite di umidità che dal balcone finiscono su quello del piano sottostante ed anche come devono essere ripartite le spese condominiali che si sostengono per la manutenzione delle ringhiere.
In linea generale i balconi sono considerati non una parte comune dell'edificio in quanto proprietà del proprietario dell'appartamento a cui appartengono, alcuni elementi, come ad esempio quelli di abbellimento o decoro vengono considerate parti comuni del condominio poiché concorrono ad abbellire la facciata e quindi vanno a beneficio dell'intero stabile cui essi appartengono. Questa casistica, però, va valutata di volta in volta a seconda del caso a cui si fa riferimento.
Scendendo nel particolare, comunque, si può dire che per stabilire chi paga la ringhiera del balcone bisonga prima di tutto stabilire a chi appartiene il balcone stesso o meglio ancora a chi appartiene la ringhiera visto che questa segue un regime che è completamente diverso ed autonomo rispetto al resto del manufatto: la motivazione, come detto sopra, è che il parapetto costituisce elemento decorativo del condominio.
Spesso accade, infatti, che il condominio in cui si vive decida di approvare la manutenzione dei balconi ed impone a ciascun proprietario di provvedere - ognuno per quanto di sua competenza - alle spese relative al'intervento. I condomini, però, dal canto loro, ritengono spesso illegittimo che sia il condominio a decidere quanto ristrutturare una parte di propreità del proprietario dell'alloggio. In questo senso, però, il condominio ritiene che i balconi aggettanti, essendo parte integrante del palazzo ed elementi decorativi, siano di proprietà del condominio. In particolare questa questione sorge sempre in vista di lavori per la riparazione di fioriere, ringhiere e frontalini. A questa domanda da risposta una recente sentenza della Corte di Cassazione che riprende un'interpretazione che è ormai consolidata.
A questa domanda si risponde facilmente: il balcone è di proprietà del proprietario dell'appartamento in quanto è un prolungamento dell'alloggio stesso. In base a ciò, dunque, il condominio non può imporre di effettuare la manutenzione del parapetto poiché il costo è totalmente a suo carico. Il condomino, dunque, può decidere in modo autonomo se provvedere o meno alla riparazione e non può in nessun modo subiere le imposizioni dell'assemblea di condominio.
Ci sono dei casi, però, in cui questa semplice regola non vale. Vediamo quali sono questi casi:
Prima di procedere nella trattazione è importante fare un distinguo tra balconi aggettanti ovvero quelli che normalmente sporgono dalgi edifici o meglio dalla facciata dell'edificio e che costituiscono, dunque, un affaccio sulla via.
I balconi incassati, invece, sono quelli che sono incorporati nella facciata e che non sporgono sulla via sottostante. Il sistema della ripartizione spese cambia a seconda del tipo di balcone.
Per quanto appena spiegato, dunque, ben si comprende che gli elementi così detti decorativi come parapetti e ringhiere sia in caso di balconi aggettanti che incassati diano un valore aggiunto a tutto il palazzo. La manutenzione di questi, dunque, anche per proprietari di alloggi che non affacciano direttamente sulla facciata principale del palazzo, alzano il valore di tutti gli appartamenti dello stabile: si dovrà, dunque, partecipare tutti alla spesa per la manutenzione di questi elementi, nessun condomino escluso. Resta la regola che ogni condomino, ovviamente, interverrà sulla spesa a seconda dei propri millesimi e quindi in modo proporzionale al valore del suo immobile.
Vi sono, però, delle discordanze giuridiche. Il Tribunale di Roma, ad esempio, ha stabilito che:
i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi - come i rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini - cono condominiali se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edifico e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, frontalini e pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa ad esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edifico condominiale.
Così anche la verniciatura dei parapetti - essendo questi elementi cromatici inseriti all'interno della facciata - viene posta dai giudici a carico di tutti i condomini in base alla loro quota millesimale mentre la sostituzione o manutenzione dei gocciolatoi - ovvero le canaline che facilitano il deflusso dell'acqua piovana dal parapetto - vengono considerati a carico del singolo proprietario di alloggio se non svolgono in modo prevalente una funzione di ornamento.
Per tutti gli altri elementi che non siano decorativi, dunque, la decisione sulla loro manutenzione spetta esclusivamente al proprietario il quale, però, ne deve sostenere l'intera spesa.
Sempre in passato, ad esempio, la Cassazione ha stabilito che i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva del proprietario di casa e che di questi sono elementi comuni solamnete gli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore del manufatto se e solo se questi costituiscono un abbellimento della facciata - ed in questo senso rientrano anche fioriere e frontalini.
Quando si deve procedere alla ripartizione delle spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli elementi che compongono la facciata di un edificio bisogna sempre distinguere fra opere strutturali - ovvero che competono al singolo condomino - ed opere ornamentali - che invede riguardano il condominio.
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