Il terrazzo condominiale
Prima di capire cosa dice la legge, è necessario analizzare bene il significato dei termini. Innanzitutto la superficie piana superiore di un immobile prende il nome di lastrico solare, e se è circondata da ringhiere o muretti che permettono l’affaccio, si chiama terrazzo.
Quindi il lastrico solare è il tetto dell’edificio quando è piano, ossia calpestabile, dovesi possono installare le antenne o i pannelli solari. La differenza con il normale tetto è che quest’ultimo è di solito spiovente o comunque non praticabile, mentre il lastrico solare lo è. Entrambi però hanno la stessa funzione: coprire l’edificio e tutti i piani sottostanti.
Quando invece si parla di terrazzo si indica un particolare tipo di lastrico solare: quello cioè munito di ringhiere, muretti o parapetti. La presenza di tali protezioni fa sì che il terrazzo sia utilizzabile per scopi più ampi come ad esempio lo stendere i panni, coltivare piante e piccoli orti condominiali, prendere il sole, ecc.
Esiste anche il terrazzo a livello che si crea in quei palazzi che hanno una forma simile a gradini. Esso è il prolungamento di un appartamento, di cui costituisce una sorta di ampio balcone ampio (di terrazzo, appunto) ma è anche copertura per altri appartamenti ai quali funge da lastrico solare.
A chi appartiene il terrazzo condominiale?
Così come il tetto, anche il lastrico solare e il terrazzo condominiale si presumono sempre di proprietà del condominio e, quindi, in uso a tutti i condomini. Con la conseguenza che tutti dovranno partecipare alle relative spese di manutenzione ordinaria o straordinaria secondo i rispettivi millesimi di proprietà. Anche i condomini al primo piano o i negozianti titolari di magazzini rientrano nella divisione e dovranno pagare. Solo se il palazzo è composto da più scale, ciascuna con il proprio “tetto”, si avrà anche una divisione delle relative spese: sui condomini di una scala gravano solo gli oneri della propria copertura e non quelle dell’altra scala.
La proprietà condivisa del lastrico solare o del terrazzo è la regola. Tuttavia questa regola può essere sottoposta ad eccezioni. In particolare un atto di proprietà può stabilire un uso o una proprietà esclusiva di tali aree. Si pensi al caso del costruttore che si è riservato la titolarità del terrazzo per farne una soprelevazione e magari realizzare un ristorante o per creare una piscina. Il terrazzo potrebbe risultare anche di uso esclusivo del condomino dell’ultimo piano.
Se non esiste un documento che ne definisce la proprietà esclusiva, lastrico solare e terrazza possono essere sfruttati da tutti i condomini, che pertanto hanno diritto ad accedervi, ad avere le relative chiavi del portoncino e utilizzare l’area secondo i propri personali fini.
Ciascuno cioè può fare ciò che vuole su tale spazio a condizione (così recita il codice civile) che rispetti la destinazione d’uso dell’area e non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto. Il che significa, da un lato, il divieto di snaturare la funzione del lastrico o della terrazza: ad esempio non li si può usare come luogo di ritrovo per suonare strumenti musicali o come locale per una discoteca, ma è possibile stendervi i panni, utilizzarli come ripostiglio, per collocare un’antenna o un impianto fotovoltaico, per coltivare le piante o creare un piccolo orticello, ecc. Dall’altro lato è vietato occupare troppo spazio in modo tale da impedire agli altri condomini di condividere il medesimo uso; chi ad esempio monta una antenna satellitare deve consentire anche a tutti gli altri proprietari di fare lo stesso.
Secondo la Corte di Cassazione si definisce lastrico solare la superficie terminale dell'edificio che funge da copertura per le unità immobiliari sottostanti. (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942). Questa definizione deriva da una decisione a seguito della quale, gli Ermellini ebbero l’occasione per precisare che non sono ricomprese nel lastrico solare anche le installazioni che di questo ne siano un prolungamento ma risultano dotate di una specifica destinazione ad uso comune (ad esempio le torrette delle scale di accesso).
Chi deve pagare le spese?
Abbiamo già anticipato che, quando il terrazzo o il lastrico solare è in uso a tutti i condomini, le spese di manutenzione – sia ordinaria che straordinaria – sono ripartite scendono millesimi di proprietà generali (tabella “A”) pertanto, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno . È possibile la deroga e un diverso criterio di ripartizione delle spese solo se previsto da un regolamento di condominio approvato all’unanimità o da una delibera dell’assemblea anche questa ottenuta con il volto di tutti i condomini.
Viceversa se il terrazzo di copertura o il lastrico solare sono di proprietà privata le spese vanno così ripartite: il condomino che ha l’uso esclusivo contribuisce nella misura di 1/3 della spesa, mentre i restanti 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio secondo millesimi.
Un capitolo a parte riguarda il terrazzo a livello che, come abbiamo detto, funge da prolungamento di un appartamento ma da copertura per altri appartamenti. Qui tutte le spese rivolte al miglior godimento dell’area privata, come pavimenti, ringhiere, ecc., sono a carico del proprietario esclusivo. Tutte le altre spese (ad esempio l’isolamento) sono divise per come abbiamo appena detto con riferimento ai lastrici solari e terrazzi di proprietà esclusiva: 1/3 al titolare e 2/3 per millesimi a carico di tutti gli altri condomini.
Qualora il terrazzo di copertura o il lastrico solare comune copra solo una parte del palazzo, alle spese di manutenzione devono partecipare – secondo le regole appena dette – solo i proprietari dei locali effettivamente coperti dal lastrico (ossia che si trovano in corrispondenza della relativa verticale), in quanto traggono beneficio dalla relativa copertura. Chi abita nelle altre scale non deve sopportare le spese.
