I rapporti condominiali sono a volte difficili e complicati. Sono, infatti, molte le questioni che necessitano l’intervento di un avvocato per essere risolte. Le controversie possono nascere tra singoli proprietari privati, ma anche tra il condominio e gli stessi.
I balconi, in particolare, sono fonte di svariate discussioni in quanto rappresentano una parte del palazzo che mette in contatto i vari proprietari, e alcune azioni potrebbero non essere gradite. Ad esempio i panni stesi a sgocciolare, l’acqua per le piante, il climatizzatore rumoroso, infiltrazioni d’acqua, ecc possono causare diverse liti.
Le spese di manutenzione, inoltre, sono molto frequenti, dato che non è sempre ben chiaro di chi sia la proprietà dei balconi stessi, ovvero se il pagamento deve essere fatto dal condominio o dal singolo proprietario.
Ma, andiamo con ordine, cercando di capire e analizzare cosa succede in situazioni di questo tipo.
Cos’è un balcone aggettante?
Un balcone aggettante, come suggerisce il termine stesso è una parte che sporge, ovvero un prolungamento verso l’esterno di un appartamento in un palazzo. Si tratta di una sezione che va oltre il muro perimetrale dell’edificio.
Essi si differenziano dai balconi incassati, che sono compresi nella facciata e rimangono all’interno del perimetro del palazzo. Si tratta di due fattispecie diverse, soprattutto se le consideriamo da un punto di vista legale. Ciò che fa la differenza è anche la gestione della cosiddetta soletta, cioè la parte inferiore.
Per riuscire a capire quali potrebbero essere le controversie in merito, è utile analizzare da quali parti è composto un balcone aggettante. In particolare esso è formato da:
- un piano di calpestio, ovvero la parte dove si cammina, si poggiano le sedie, un tavolino, lo stendino, ecc. La pavimentazione dello stesso è realizzata dal costruttore del palazzo.
- lo stangone, cioè la parte finale della pavimentazione, che termina spesso con un listello di marmo
- le ringhiere e i parapetti
- il frontalino: fascia verticale che segue il profilo basso del balcone
- il sottobalcone: definito anche soletta, rappresenta la parte inferiore, cioè quella che vede il proprietario del piano di sotto.
Si tratta, insomma, di una parte che consente l’affaccio del soggetto che vive nell’appartamento, ma è utile anche per recuperare spazio e fare entrare arie e luce in casa.
In relazione a tale area si può parlare di diritto di veduta, che può essere tutelato in tribunale se la vista viene coperta da tettoie o altre costruzioni non a norma.
La proprietà del balcone aggettante
Il balcone aggettante, come abbiamo accennato, è spesso oggetto di varie controversie, in quanto non è sempre chiaro chi ne sia il responsabile.
La giurisprudenza ha sottolineato che, pur essendo un prolungamento della facciata, tale area non rientra tra le parti comuni dell’edificio. Quindi, l’assemblea non può prendere decisioni in merito, nemmeno per quanto riguarda le spese di manutenzione, che sono a carico del proprietario, se pur con alcune eccezioni.
Chi vive nell’appartamento possiede anche il relativo balcone, ovvero la parte superiore dello stesso, quindi il calpestio, ma anche la soletta.
Tempo fa la giurisprudenza riteneva che il sottobalcone fosse di proprietà del condomino di sotto, dato che ne trae copertura, ma tale interpretazione è stata ormai abbandonata.
Detto ciò, risulta evidente che, nonostante il soggetto che vive al piano di sotto tragga vantaggio dalla copertura in questione, è chi vive al piano di sopra a doversi fare carico delle spese di manutenzione dello stesso.
Ma non solo. Egli infatti può anche contestare l’utilizzo che il proprietario del piano inferiore fa dello stesso.
E’ necessario, comunque, fare delle precisazioni in merito. Se ci sono dei decori utili ad abbellire l’intera facciata del palazzo, questi sono considerati parti comuni, quindi in tal caso è il condominio a intervenire.
Il frontalino, in particolare, sono elementi che fanno parte della facciata e contribuiscono al decoro architettonico. Per questo motivo la Corte di Cassazione ha sottolineato che si tratta di aree di competenza condominiale.
Lo stesso identico discorso può essere valido anche per i parapetti che vengono considerati come abbellimenti dell’edificio.
Chi paga le spese di manutenzione del balcone aggettante?
Dopo avere chiarito quali sono effettivamente le aree private e quelle in comune in un palazzo, vediamo ora di evidenziare chi deve pagare le spese per la manutenzione degli spazi che abbiamo descritto.
Gli elementi estetici, utili per abbellire la facciata di un condominio sono di proprietà dello stesso, quindi le decisioni in merito alla manutenzione e riparazione devono essere prese dall’assemblea, e le spese condominiali ripartite in millesimi.
Ad esempio, ciò avviene per quanto riguarda le parti realizzate dal costruttore, ovvero ringhiere, fioriere di cemento, ecc.
Le altre parti sono invece di responsabilità del proprietario, quindi è quest’ultimo che può decidere se trasformare lo stesso in veranda, per avere un ulteriore spazio chiuso.
Ad ogni modo è necessario che:
- ci sia il permesso di costruire da parte del condominio
- che le modifiche non alterino la stabilità del palazzo
- che non venga compromesso il decoro architettonico
In merito nascono molti litigi, dato che è facile alterare le linee estetiche del palazzo. Se non viene chiesta l’autorizzazione, inoltre, l’assemblea potrebbe imporre la demolizione dell’opera realizzata.
In nessun caso, comunque, la veranda può togliere luce ed aria ad una altro condominio, per evitare di ledere il diritto di veduta.
Ad ogni modo sono vietati interventi che possono causare un pregiudizio alla stabilità e sicurezza dell’edificio. Ad esempio un condizionatore molto pesante posto sul balcone aggettante, senza valutare il peso massimo che può sostenere la soletta, potrebbe causare dei danni.
Ma a chi spettano, dunque, le spese di manutenzione e rifacimento?
- al proprietario: per tutte le parti che non costituiscono il decoro architettonico
- al condominio: per quanto riguarda gli elementi decorativi, utili per abbellire la facciata. In tal caso le spese sono a carico di tutti su base millesimale, anche di chi non ha un balcone.
Si può creare un nuovo balcone?
Nei paragrafi precedenti abbiamo analizzato cosa succede in merito al pagamento delle spese di manutenzione, ora vediamo cosa accade quando si deve costruire un nuovo balcone aggettante.
Innanzitutto va detto che ciò è possibile se ci sono i seguenti requisiti:
- non viene compromesso il decoro architettonico
- gli altri condomini non devono subire dei danni
- deve essere rispettata la distanza legale tra costruzioni come stabilito dalla normativa urbanistica
In altre parole, è necessario che la nuova opera non pregiudichi il normale funzionamento e fruizione delle parti in comune e una determini una diminuzione di aria e luce ad altri.
